加载中…
个人资料
付亮的竞争情报应用
付亮的竞争情报应用 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:3,248,861
  • 关注人气:25,724
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
正文 字体大小:

流程分析龙湖天璞围墙事件——矛盾早在拍卖时就已隐藏

(2018-01-16 20:56:04)
标签:

杂谈

​在微博上参与了一次龙湖天璞小区自住房业主“强拆”围墙导致自住房和商品房业主之间激烈冲突的讨论,结果经常被@ ,居然也有媒体采访我。

​其实,事件背景很简单,相信各方也都清楚:

当时首开龙湖·天璞家园土地竞拍时,采取了限总价的方式,在竞标价格达到总价加竞配套自住房数量的做法,原因是为了降房价,现在回头看,这种做法对房价基本没有影响,而且由于并未能很好地厘清自住房和商品房之间的关系,开发商和自住房业主、商品房业主之间出现明显的利益分歧,而为了给竞拍政策“打补丁”出台的一些规定,更成为引发冲突的工具。而首开龙湖·天璞家园出现了自住房业主“强拆”围墙,商品房业主恢复围墙的围墙拉锯战,本来应该处于管理方和当时方的主管部门和开发商反倒成了看客。

天璞家园所在地块2015年拍卖,首开龙湖联合体以楼面价超3万元/平方米竞拍成功,并需配建2.15万平方米的自住房,自住房最终定价为每平方米2.2万元。而商品房售价在6.8万-8万元/平方米,相差超过200%。物业费也不相同,商品房每月7.2元/平方米,自主房每月3.4元/平方米,相差超过100%。

在一个地块的招标,出现了成本差异巨大的两种“房”,而根据主管部门的规定,这就是一个小区,内部不能有围墙。

导致自住房业主将“火”发到围墙上的原因是,有了围墙后,大量的工作设施都在自住房这边,而且自住房的容积率远未达到合同的规定,在其他方面,也有多项不如意、不方便,而这是开发商迁就商品房业主的结果,也就是围墙惹的祸,如果没有这堵墙,很多公共设施可以共用,就不那么不满意了。

而对商品房业主来说,如果去掉了这堵墙,居住环境将明显下降,购买商品房带来的居住和物业服务溢价将明显降低,居住感受将明显下降,而房价不会降,物业费也不会下调(也就是说,物业费要比自住房高100%,但服务优势将大幅下降)。因此保留这堵墙形成的差异,很重要。

于是,自住房业主和商品房业主两方都“把气发到了墙上”,而真正的问题,开发商未按合同交付自住房,反倒成了次要的。

基本可以猜测,最终会以这样的方式结束,有关管理部门“和稀泥”,开发商做出某种让步。

但这并未能解决商品房、自住房组合拍卖带来的利益冲突,这种拍卖的结果是,商品房成了利润中心,自住房成了成本中心,开发商要挣钱,会更多地保障商品房购买者的利益(不同意“商品房补贴自住房”或“自住房拉低商品房购买价格”的说法)。而这种结果,是拍卖本身就存在的弊端,这种拍卖的做法也并没有能够起到抑制商品房价格的作用,甚至在一定程度上推高了商品房的价格,而应该政府补贴的自住房成本,由开发商承担了。表明看,政府没掏这部分钱,实际上政府通过限制地块拍卖总价间接支付了。当然,开发商有了在自住房、商品房之间调节的余地,而这种调节很可能让一方不满意,甚至双方都不满意。

​“限总价,加竞自住房”的做法,少数获得自住房资格的人可以以远低于市场价格的低价得房,而购置商品房者虽然降低了房屋所包含的地价,但增加了这部分成本,并未影响商品房的市场价格,这实际上与当时政策出台时,限制房价的说法是不一致的。

回头看,近几年出台的房地产政策,真正能限制房价上涨的不多,部分政策甚至带来了房价的“报复性反弹”。


0

阅读 收藏 喜欢 打印举报/Report
  

新浪BLOG意见反馈留言板 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 产品答疑

新浪公司 版权所有