（付亮谈竞争情报之二十二）

国家统计局网站公布了《全国70个大中城市房地产价格统计调查方案》，调查方案是调查报告有机组成部分，甚至调查方案决定了调查结果。

我2006年写了《百花齐放的调查 花样百出的结论 》，从中可以看出，很多调查方案在设计中就已经确定了调查结果。这一方面要求，调查方案的设计者在设计时要充分考虑到样本选择、调查方案、调查对象的理解能力、问卷设计和回答等，否则可能得出有偏差的调查结果，另一方面也要求，在撰写调查报告的过程中，通过对调查结果的分析，发现调查中存在的误差，并通过系数设定、问卷选择等加以调整，以消除调查方案带来的误差。

对竞争情报工作者和市场研究工作者来说，已经公开的第三方的调查报告，参考价值很大，毕竟调查者做了大量的工作，但在引用时要注意，避免引用其由于样本偏差推出的不合理结论，或得出现有证据不足以证明的结论。另外，竞争情报工作者还可从报告的偏差构成的原因，发现报告背后潜藏的利益链条或约束条件。

回到《全国70个大中城市房地产价格统计调查方案》，这里做一些摘要，以使问题更突显出来。

1. 调查目的。一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展；二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。（需要调查任务支撑）

2. 调查任务。主要有四项：调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料；编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势；结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务；定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。（需要调查方案支撑）

3. 调查范围。目前，房地产价格调查在全国70个大中城市进行，调查范围为市辖区。（调查总体样本）

4. 调查内容和调查对象。调查内容主要包括房屋销售价格、房屋租赁价格、物业管理价格、土地交易价格等。调查对象包括各级政府房地产行政主管部门，如房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等，房地产企业，房地产经营机构，物业管理企业，有关企事业单位、机关团体及部分居民。（调查内容、调查对象，调查的核心，此两部的确定，会在很大程度上影响调查的准确性）

5. 房地产价格的调查方法。非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法。调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。

6. 调查单位选择。为保证房地产价格指数的科学性和可靠性，在选择调查单位时应遵循以下原则：代表性强、兼顾不同企业注册登记类型、兼顾各种用途的房地产项目、兼顾不同地理位置的房地产项目。所选调查单位的房地产营业额总值一般应占本地区总额的75%以上。

7. 调查方式。选中的调查单位对全部交易项目按房地产类型（编码）填报调查表。

8. 数据采集过程中需要注意的问题：房地产交易往往是一次性交易。因此在进行房地产价格调查时，要综合考虑房地产类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上期、报告期价格同质可比。

9. 房地产价格指数编制方法。包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、物业管理价格指数和土地交易价格指数。这四套指数的计算方法相似，均采用超级汇总的方法，用链式拉氏公式计算。

应该看到，在多个环节设计还是相当科学的，但在几个关键环节上值得进一步思考：

1. 房地产价格的调查方法，主要由房地产单位填报报表，次要由调查员到房地产单位采价。对房地产单位填报的数据，没有严格的审核机制。

2. 调查对象，表面看调查对象挺全，涉及到了方方面面，但缺乏对不同调查对象调查方法和数据之间严格的相互验证支持。

3. 调查口径的统一。“要综合考虑房地产类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上期、报告期价格同质可比。”，这说说容易，但做起来很难，而调查口径的细微变化，都可能导致调查结果出现重大偏差。

以上三点，未能得到充分保证，这就使得统计局房地产价格的报告结果与实际情况出现了较大的偏差。

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