说正题前，先讲点题外话。最近热炒的香港热钱云集港岛，香港大鳄吴光正120亿狂扫地产股，引起高度关注。吴光正何许人也？正是会德丰的老板，会德丰则是珠江实业S2广隆大厦的合作者。会德丰会否觊觎珠江实业？这个我们不得而知。此外巴菲特在美半月连续两次抄底美国地产公司股。预示这一切都并非孤立事件。国际市场大鳄资本在重回地产股投资，从国内看，城市化被改为城镇化成新一届政府拉动经济的发动机。30余城市上调公积金贷款，地产股3季度业绩，现金流统计创三年新高，人民币升值都预示着低估值的地产股不仅是反弹那么简单。那么究竟选择什么样的地产股，才能真正跑赢大盘并获得暴利？引用地产界的一句行话讲地产投资---地段，地段，还是地段。中国四大一线城市京沪广深，广州的房价最低，最有洼地效应，也最具上涨投资潜力。那么，如果一家公司拥有广州核心地段地块的土地，获得的土地价格是房价5000元/平米时的价格，现在又可以卖四五万元/平米，又具有小股本特性，能快速扩张，同时兼具品牌和拓展力，在当地具有极高的认知度和认可度。并具有充沛的现金流和过往至少看5年，有高速成长保持业绩翻倍的公司，只有一个珠江实业。如果话说的简单点，你用房价5000块/平米时的土地，现在卖四五万快/平米，不赚暴利，地球人都不信。珠江实业在广州的几宗核心地段土地楼板价在1000--3000元平米之间。但是卖的却是最贵的广州豪宅。如果你不够钱投资它的房产，那就去投资它的股票，跟着它赚钱。下面我给列位看官详细而准确的剖析下，珠江实业在广州的土地位置已无需再阐述，都是城区，商业区，或CBD中地王级的地段。

    我们先从这次沸沸扬扬的广州市长消减楼高20米赔偿5亿开始说起吧。这个项目就是珠江实业代号JY8广州一号地铁覆盖项目，因为在地铁覆盖线上，旁边是农讲所等广州文物旅游文化场所，紧邻中山四路商业街，并且广东重点名校实验中学隔邻而居。被誉为黄金宝地，既是学区房，又是商业文化荟萃之地，整个规划地面之下4层，地面之上13层，做商务商业两用，总体面积地面约3万平米，楼高50米，地下部分1万平米，地下两层为商业铺位。现在按广州市的要求将50米的高楼削减为30米。等于把地面部分3万平米削减了40％，相当于消减了1.2万平米，因此获得广州市5亿赔偿。这个5亿赔偿从天而降，为什么是从天而降？因为这个建筑还仅仅在建筑规划阶段，并不是建好了需要推到重建。这个1.2万平米获赔5亿元，相当于每平米4.2万/平米。也就是言下之意，将来这个大厦建好后的售价不太可能再低于4.2万/平米。这块地价基本是零成本，因为这块地被闲置18年来，地上的两层临街商业楼和停车场，早已经把地价成本收回来了。你现在用几乎零成本的土地最后修改规划后，建3万平米的商业办公楼，在广州，这种商用大厦的建安成本好点的就4000元/平米。售价且不低于4.2万/平米。还能获赔5亿。谁能做到？除了珠江实业。没别人，所以跟着大佬走，饮水都赚钱。这个项目整体下来剔除税费每平米有不少于2.3万利润，整个项目盈利可以做到7亿，加上5亿赔偿基本可以有12亿收益，珠江实业按权益可以获得其中约26％，即大概3亿。

我们再说说广隆项目，广隆这个项目是珠江实业和会德丰的合作项目，土地是19年前的，珠江实业占30％权益。规划为5万平米的商住两用建筑。主要还是住宅。珠江实业的原始出资就三千多万，整体楼的造价土建每平米2000元左右，其它设备1000/平米。另外装修不会超过珠江璟园的5000元/平米。大概在三千元左右。售价目前预估均价3.5万/平米，每平米土地楼板价不到2000元，加上税，整体成本在1.5万左右，每平米可净赚接近2万。整体5万平米可净赚10亿。按权益，珠江实业可得3亿。原始三千多万的投资，被溢价10倍。整个项目已拿到施工许可，正在施工，预计明年5月发售，

其次就是S8项目，属于珠江实业全资项目，楼板价2880元，地价花费1.5583亿，建筑面积5.4万平米，超甲级写字楼，今年2月动工，前期挖出文物，停顿了点时间，施工许可已办好，工程总包在今年9月基本完成。建安成本也就4000多/平米。预估售价在4万/平米左右，如期销售后盈利能力会非常高，由于属于珠江实业全资项目。带来的盈利能力是爆发性的。整个项目盈利每平方在2.5万问题不大。总体可带来13亿的净利。

以上这些项目，除JY8以外，都已办好施工许可，一般30层楼，只要资金充裕，快则三两月，慢则半年内可以全部封顶预售。

剩下就是珠江新城的珠江璟园，由于采取的是分批申请预售证，从去年开盘到今天共销售面积29615.37平方，尚剩余85532.47平方未销，均价46000/平米，其中已经先期拿到预售证的住宅尚有47880方待售。95年的土地，楼板价不到3000元/平米，整个项目盈利30亿之上，静待利润释放。

总体看由于珠江璟园尚有8.55万平米取得或尚未取得预售证，足够明后两年珠江实业销售。由于明年珠江实业的S8和S2项目都将入市销售，业绩将出现爆发性的大增长。

在这里我简单说一下，珠江实业一年在广州只要销售4万平米，业绩基本可以达到2元。

未来3年，珠江实业将保持极高速增长，珠江实业即使现在什么都不做，只要把在建的几个项目建好，权益拥有面积，珠江璟园8.5万平米＋S8项目5.4万平米＋S2项目5万平米的30％权益（1.5万平米）＋JY8项目的3万平米的26％权益（8000平方）=15.3万平米。这个量足够保证珠江实业未来三年的广州地区销售有4万平米的供应。而四万平米的销售则意味广州地区高毛利产品的销售可以达到16亿（珠江实业的盘基本价格在3---5万，均价设定4万，不考虑未来3年广州房价的上涨），这也意味着珠江实业至少在广州每年能获得5亿以上净利，加上长沙项目保障珠江实业每股收益2元，毫无问题。这里要注意的是两点，会诱发珠江实业业绩爆发性释放。一则，珠江实业的广州盘净利润完全可以做到50％以上，你用广州房价5000块时的地价，卖现在的四五万块，净利润达不到50％，你骗鬼咩？窍门在于结算和成本摊销，珠江璟园，长沙花城，这两年在建项目庞大，加上长沙购地款，等等摊销成本，做低了净利润。比如广州珠江璟园建筑面积13万平方，明年广州的在建项目只有S8项目5.4万平米和广隆的权益面积1.5万平米，共计不到7万平，相当于比珠江璟园建设成本支出少一半都不止。其次长沙项目购地今年已经完成，足够几年开发，超五星级花城大酒店及10万平连接商业配套脚手架已经拆除，第四组团基本开始封顶，明年基建投入也会大幅减少，支出成本也会大为减低，就剩下销售房子，进入利润释放期，毛利，净利润水平都会大幅度提高，业绩将大幅释放。其二。一个广州珠江璟园从去年到今年销售了2.9万平米，就保证了珠江实业去年0.91元业绩，今年至少1.3元业绩。如果同时有两个和珠江璟园一样高利润的楼盘在叠加销售，那业绩就会暴增到三四元。明年珠江实业的广隆和S8基本可以确定入市销售。S8的总包协议已经招标完毕，开始进场施工阶段，快的话两三个就搞定封顶了。广隆明年五一预售。当然这一切尚未计算长沙珠江花城的收益，长沙1号线地铁线将修至小区附近，周边有两个公园，跨江桥也将修好，离长沙市中心5分钟车程，珠江实业将建共计20万平米的商圈，引进沃尔玛，广百等大型超市百货，建立一个新商圈。这个盘的升值潜力极大。最早入住的业主现在已经升值一倍。现在小户型售价8200/平米，大户型7600/平米。酒店商业设施开业后，新建商务第四组团小户型售价估算售价过万。