本小区从2006年12月入住以后，先后经历三个物业服务企业。在2011年10月新的物业公司接手管理之前，供暖工作一直都是外包给独立的供暖企业运营,并授权该企业收取每个业主的采暖费（即对欠费业主享有债权），同时供暖企业还享受并从政府领取因燃料价格上涨导致居民供暖中的“政策性亏损”的补贴资金。

新的物业公司接手管理之后，供暖管理模式进行了些许改变，不再委托供暖企业而由物业公司收取采暖费，欠费业主的债权改为全体业主共有。但政府对供暖的补贴（每年不同）仍然由供暖企业领走，根据每年政府补贴率的调整每个供暖季的该笔资金约有200万元左右。

从2011年10月到2014年9月份（即2014-2015供暖季前夕），从本项目会计部门调取的数据显示，业主欠交供暖费总额为2,120,410.44元（物业公司至今未对历年供暖费提供财务审计报告，故有关数据仅供参考）。鉴于新物业公司管理期间的模式使得我们至少没有应付账款，我们也可以暂且忽略前几年供暖费资金结余，则上述金额视为2014-15供暖年度初期的资产（本应加上供暖费结余）。业委会则以此为基础，来重新设计和安排对业主、物业公司、供暖企业三赢的全新模式。

 2013年10月份小区选举产生了7名全新的业委会委员，并聘请了专业人士担任业主大会秘书这个重要岗位的工作。由于当选时供暖工作已经开始，无法在当年实施这个全新的模式，故在2013-14供暖季结束后，即2014年6月13日发文给物业公司，阐述了业委会的全新模式，要求物业公司配合业委会，把供热单位更换成物业公司，以便可以通过物业公司领取该补贴，同时通过协议约定该资金归属全体业主。随后，物业公司于2014年11月底获得政府颁发的《北京市供热运行单位备案登记证》。

 至此，本小区2014-15年度供暖补贴（计划时预计将超过200万元，本文截稿时得到确认的准确金额为2,947,699.00元！）会通过物业公司领取并属于全体业主的基础工作完成。

 此外，对传统供/采暖模式进行彻底改革。将原来每户业主分别向供热企业购买“标准室温”的方式，在基于本小区锅炉房所属的房屋、设备属于全体业主这个现实下，确定了以下几个原则：一是全体业主共同筹集采暖费，共同支付采暖成本；二是全过程公开透明。不参与筹集供暖资金，不能搭便车得到供暖，且还会被追讨供暖费和滞纳金；三是对于确定供暖质量太差的户，应该给予适当的折扣以资补贴；物业公司作为供暖单位，通过招投标的方式外聘锅炉运行、养护人员完成供暖工作。这种模式的执行，也得到了物业公司的赞成和积极的配合。

 业委会自2013年供暖开始，就着力关注供暖工作中各种消耗的计量和统计，目的是在2014-15年度的供暖工作决策中，有科学的依据。在物业公司的配合下，业委会获得了2013-14年度供暖季（2013年10月28日至2014年3月31日）的主要数据有：

 每日燃气消耗（见下表）：

图1.

 供暖周期内的其他水电消耗（见下表）：  http://s5/mw690/001bqQc7zy6WLPZTxUUc4&690

表1.

 业委会通过对北京市2013-14年度供暖季每天温度的统计，得出下列图表： http://s9/mw690/001bqQc7zy6WLQ5h5wI08&690

图2.

 为了与每日燃气消耗量比较，故将纵坐标（温度）改为“逆序”格式：

图3.

 将燃气消耗量图表与日温度曲线图表合并，得出如下图表：http://s9/mw690/001bqQc7zy6WLQd5dOw58&690

 从上表关系可以看出：

 1. 凡是气温降低时燃气消耗量不同时增加（即维持蓝色线一直高于绿色线）时，自然是供热不足。这种情况主要发生在供暖的前期，业主投诉也应该多一些，但去年没有统计日投诉数量。见下图：

图5.

 2. 相反，绿色线高于蓝色线时，比较上述情况则供热合适或超过必要的程度。这种情况多发生在供暖后期。见下图：

 3. 从日燃气消耗量曲线（绿色）常常滞后于温度变化（蓝色）的情况看，日消耗量的变化并非根据气温进行实时调整，而据工人介绍是根据当日前2天的投诉量进行调整。这样，自然在最冷的日子投诉最多，后两天加温导致燃气用量上升。

 综上，为了合理地使用燃气，向全体业主提供最舒适又不浪费的供暖服务，应该考虑如下几点：

 1. 全体业主必须都按时（提前）交纳采暖费。这才能保证采暖燃气成本、水电成本、人工成本的支付；

 2. 鉴于2014-15年度供暖期初，有过去历年累计欠费212万元，故在努力收回相关欠费后，可以尝试燃气消耗总量比去年增加；

 3. 按照气象台公布的当日最低气温对供水、回水温度（决定了燃气消耗量）进行规定。防止比气温变化滞后调整水温的情况发生；

 4. 供暖费如果有结余，则属于全体业主所有。在采暖季结束时由业主委员会再做决定，或转移到下一年度采暖费中，降低每户业主支付金额，或根据《北京市供热采暖管理办法》（北京市人民政府令，第216号）的相关条款 ，作为将来对设备设施进行更新改造时的资金储备。

 5. 还要考虑物业服务企业的管理酬金，但无论如何不能超过10%。毕竟供暖工作主要是对外包机构的监督，而且资金量超级巨大。以一个合理数的百分比为宜（初步定为4%）。

 对应上述要点，业委会首先在小区内对供暖费（同时也对物业费）的性质、意义进行了阐述，发表了重要文章《小区的“两费”，生活品质的保障！——关于业主应按时筹集交纳物业费、采暖费的提示——》。业主们采暖费的交费意识有所提高，物业公司工作积极，在上年供暖结束时收费率都不足35%的情况下，实现了如下指标（见下图）：

• 11月1日即开始供暖，比市政供暖（11月15日）提前半个月；
• 市政供暖日还未到的11月9日，业主交采暖费已经超过应筹集暖费总额的50%；
• 截止到2013年12月初，采暖费筹集总量已经超过72%。

http://s12/mw690/001bqQc7zy6WLQBKYz18b&690

 2013-14年度燃气总消耗费约500万元，则每增加10%的燃气消耗量仅仅增加50多万元（考虑到燃气调价的因素）。而且，截止到12月5日，历年累计欠交的212万元采暖费，已经又收回了63.5万元。至此，账目采暖资金量为580多万元，至少足够在2014-15年度增加10%燃气用量的资金。

 在资金保障的情况下，对供暖工作的细节也进行了安排。

http://s4/small/001bqQc7zy6WLQNz67103&690   http://s1/small/001bqQc7zy6WLQNAoKcc0&690
            图8.                                 图9.

http://s2/bmiddle/001bqQc7zy6WLQX9whr61&690

 由于本小区分高区、低区供热，而低区供热的业主们普遍反映保温较差，故高区回水温度可以比本表格温度低1℃。故可根据此表供暖，并随时监测燃气用量，再进行调整。

 根据业内人士的经验和提醒，每日10:00到17:00的供水温度，先按低于上表温度5度进行调整（向一些老供暖技师询问，此数据可以为10～15度！列入，白天的回水温度可以设定在35～40度。但，本小区还是先以5度进行尝试），以此达到降低能耗的目的。即每日从10:00开始降温，在14:00时达到最低，并维持至17:00，然后开始提温，到20:00应该达到该表温度值。

 这就要求：

 1. 供热部门领班每日分三个阶段收听广播电台中天气预报，书面安排（调整）当日14:00和20:00及夜间回水温度标准值；

 2. 管理处随时抽查相关工作记录与计量器具是否相符，以便整理准确数据用于下一年供暖的科学决策；

 3. 管理处加大宣传力度，力争足额完成今年采暖费的筹集工作。采暖季结束后立即对欠费业主启动法律诉讼途径追讨欠费，以保障每个业主的利益，防止“搭便车”成为习惯；

 4. 业委会应该对小区内供暖效果实在不佳的业主，给予合理的补偿。相关补偿（退费）标准，可以参见北京市的相关政策。

 根据上述原则，且经过2周的燃气消耗测试和估算，最终确定了再提高3C°在最低气温时供水温度的工作曲线（见下左图）和中午供水降温的工作目标温度表（见下右表）。2014-1015供暖季一直使用这个标准至供暖季结束。

            图10.                          表3.

 2014-15年度供暖工作，于2015年3月31日结束。

 由于根据天气预报对供暖回水温度进行调整，既不至于造成高气温、高水温的浪费情况，也不会造成低气温、低水温导致的大量投诉。本年度有关供暖的投诉（含报修、开启阀门等各种电话）总数，从12月份确定供暖标准后，便一直维持在一个很低的水平，每日电话投诉量平均为个位数甚至是零。

 下图为2014-15年度日最低气温、燃气消耗和投诉的每日统计。http://s16/mw690/001bqQc7zy6WLRwhQKPbf&690

 从此图标可以看到，日最低气温与当日供水水温较好的吻合。有个别不吻合的情况，是与当日工程抢修或其他突发事件有关（因设备设施老化等原因，供暖季内共发生供暖管线破裂跑水1次；水泵漏水3次；阀门损坏5次等事件）。

 而全年财务数据更与当初预计的相吻合，甚至好于预期。根据管理处提供的《关于2014-2015供暖季总结报告》 （以最终的财务审计数字为准）和政府的《奥运村街道2014-2015采暖季燃料补贴第一笔资金拨付信息确认表》 中的相关信息，本小区采暖总面积251,267.12 平方米，其中住宅面积238,487.00平方米。采暖费合计应收7,538,013.60元 。

 在燃气价格从去年的2.86上涨至3.09的情况下，2014-15年度采暖燃气消耗数量1,918,168立方米3，比上一年度的1,846,827 立方米多消耗71,341立方米（上涨3.86%），金额多支付645,214元（上涨12.22%）。由于供热水温及时调整，燃气量仅多消耗3.86%就取得了业主采暖舒适度大量提高（投诉率大量降低）的效果。

 此外，今年的供暖燃气补贴终于可以归全体业主所有。根据政府政策规定，本小区可享受供暖补贴（居民）供暖面积为238,487平方米，今年的补贴标准为12.36/平方米，本小区合计可以领取补贴金额为2,947,699.32元（其中90%即2,652,929.39元已经到账）。再考虑到供暖季热水加热成本已计入采暖消耗，按当期各户使用热水总量（2014年热水总用量13,773,8吨，4个月为3443.45吨，单价20元/吨）计算，大约为7万元。则本年度采暖账面余额为350多万元！

 http://s3/mw690/001bqQc7zy6WLRHtf9w72&690

表4.

 这当然是要在全体业主都交费的前提下的数字。

 根据管理处提供的5月25日的统计数字，按时交纳2014-15年度采暖费的总额为637.59万元；还有155户因各种原因（与发展商的纠纷、失联和其他）暂时还没有交费。管理处已经通过法律途径启动诉讼以收回这部分属于全体业主的资金。

 截止到上述日期，采暖费收取总额为821.39万元，超额9%完成今年的采暖费收费金额任务（含对过往欠费的收缴）。也为今年供暖工作打下了良好的基础。采暖费，终于有结余了。

 结余款项的原则用途，一是提存足够资金用于锅炉、水泵等设备设施的更新、修缮，即折旧费；二是在今年供暖季，有再提升水温的（燃气）资金。可以预计今年的气温、水温对照表如下图、表所示：

      图12.                         表5.

 此外，本小区供暖中的节能水平也需要大家关注。

 根据上面数据计算得出，2013-2014年度供暖季每平米耗气7.350立方米；2014-2015年度供暖季每平米耗气7.634，微涨3.864%。

 据咨询相关人士称，北京地区这个数字大于等于8，一般是10。照此看来本小区的锅炉节能情况还算不错。但据实际了解另外一个17万平米的小区，采暖季燃气总消耗120万立方米，则每平方米耗气为7.056。照此看，本小区的锅炉节能还有潜力可挖。

 在咨询过程中也有一家企业保证该数字能达到7.0以下。并且介绍了“冷凝锅炉”的工作原理，承诺更换该种设备后该数值能在5.5左右。按2014-2015年度燃气消耗和价格看，可以节省28%的燃气消耗，即可以节约160多万元。因此在将来采暖设备更新改造时采用“冷凝锅炉”技术，甚至可以采用B.O.T.作为更新改造方案，是一个合理的选择。

 总结这个供暖年度的最大经验就是：资金、供水温度等均向全体业主公开，让每个业主都可以成为供暖工作乃至物业管理服务工作的监督者，是小区这个大家庭和谐、稳定和可持续发展的必要保证。（2015年5月31日）