要做“包干制”,就认认真真做!
(2014-10-12 01:48:19)
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要做“包干制”,就认认真真做!
给一个想用“包干制”的业委会主任的回函
物业管理模式中,一直有“包干制”与“酬金制”之分别。
但,我们真的了解包干制么?与相对固定的“服务费”(物业费)对应,物业服务企业到底该“包”什么?
其实,说穿了很简单,包干,就是“包结果”——有服务,不出事。否则,物业服务企业就要承担服务质量瑕疵和侵权的责任!
而在仍然施行包干制的小区中,在管理服务项目中频发的责任事故及给人身财产造成的伤害,物业服务企业总是设法掩盖、推脱责任——这也是商人的本性所致。
为了真正能做到让物业服务企业把结果“包”起来,把后果“包”起来,则应该在合同中约定:物业服务企业作为本项目的管理人,在承包管理期间,除完成合同约定的提供服务产品的义务外,还应该对产品的后果承担《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条[①]规定所应承担的侵权责任。否则,物业服务就是一个“只卖产品,不对产品的后果承担责任”的包赚不赔的营生了。
而且,物业管理服务,被理解为一种产品,则应该符合《中华人民共和国侵权责任法》第五章对“产品责任”的规定[②],承担产品缺陷的责任。
再者,物业管理服务,作为“包干”管理物业(大厦)的一种活动,则管理人应该按照《中华人民共和国侵权责任法》第十一章对“物件损害责任”的规定[③]承担责任。
按照“包干制”的这些制度原则,物业服务企业应承包管理的小区的各种风险。但小区“青春期”(一般为10年左右)阶段,风险很小、利润很大、门槛很低,故企业愿意采用并趋之若鹜。但随着管理服务风险越来越高、支出成本越来越高,物业服务企业在完成对小区“青春期”利润的掘取之后,自然会选择弃管。
在房屋进入成年期、中老年期后,管理风险越来越大,再承包管理则几乎与赌博无异。大型物业服务企业自然从包干制住宅管理项目汇总撤离。
因此,包干制在小区交付初期的管理活动中,是唯独物业服务企业可以牟取短期巨额利润的制度。但从长期的视角看,随着物业服务企业因惧怕管理风险的承担而撤管,则是对发展商、业主、物业服务企业行业、政府、社会全输的制度。
以上意见,仅供参考。
[①]
[②]第五章 产品责任
[③]第十一章 物件损害责任