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要做“包干制”,就认认真真做!

(2014-10-12 01:48:19)
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房产

要做“包干制”,就认认真真做!

给一个想用“包干制”的业委会主任的回函

 

物业管理模式中,一直有“包干制”与“酬金制”之分别。

但,我们真的了解包干制么?与相对固定的“服务费”(物业费)对应,物业服务企业到底该“包”什么?

其实,说穿了很简单,包干,就是“包结果”——有服务,不出事。否则,物业服务企业就要承担服务质量瑕疵和侵权的责任!

而在仍然施行包干制的小区中,在管理服务项目中频发的责任事故及给人身财产造成的伤害,物业服务企业总是设法掩盖、推脱责任——这也是商人的本性所致。

为了真正能做到让物业服务企业把结果“包”起来,把后果“包”起来,则应该在合同中约定:物业服务企业作为本项目的管理人,在承包管理期间,除完成合同约定的提供服务产品的义务外,还应该对产品的后果承担《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条[①]规定所应承担的侵权责任。否则,物业服务就是一个“只卖产品,不对产品的后果承担责任”的包赚不赔的营生了。

而且,物业管理服务,被理解为一种产品,则应该符合《中华人民共和国侵权责任法》第五章对“产品责任”的规定[②],承担产品缺陷的责任。

再者,物业管理服务,作为“包干”管理物业(大厦)的一种活动,则管理人应该按照《中华人民共和国侵权责任法》第十一章对“物件损害责任”的规定[③]承担责任。

按照“包干制”的这些制度原则,物业服务企业应承包管理的小区的各种风险。但小区“青春期”(一般为10年左右)阶段,风险很小、利润很大、门槛很低,故企业愿意采用并趋之若鹜。但随着管理服务风险越来越高、支出成本越来越高,物业服务企业在完成对小区“青春期”利润的掘取之后,自然会选择弃管。

在房屋进入成年期、中老年期后,管理风险越来越大,再承包管理则几乎与赌博无异。大型物业服务企业自然从包干制住宅管理项目汇总撤离。

因此,包干制在小区交付初期的管理活动中,是唯独物业服务企业可以牟取短期巨额利润的制度。但从长期的视角看,随着物业服务企业因惧怕管理风险的承担而撤管,则是对发展商、业主、物业服务企业行业、政府、社会全输的制度。

以上意见,仅供参考。

 

     舒可心



[]    第三十七条 宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。

    因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。

[]第五章 产品责任

    第四十一条 因产品存在缺陷造成他人损害的,生产者应当承担侵权责任。

    第四十二条 因销售者的过错使产品存在缺陷,造成他人损害的,销售者应当承担侵权责任。

    销售者不能指明缺陷产品的生产者也不能指明缺陷产品的供货者的,销售者应当承担侵权责任。

    第四十三条 因产品存在缺陷造成损害的,被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿,也可以向产品的销售者请求赔偿。

    产品缺陷由生产者造成的,销售者赔偿后,有权向生产者追偿。

    因销售者的过错使产品存在缺陷的,生产者赔偿后,有权向销售者追偿。

    第四十四条 因运输者、仓储者等第三人的过错使产品存在缺陷,造成他人损害的,产品的生产者、销售者赔偿后,有权向第三人追偿。

    第四十五条 因产品缺陷危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求生产者、销售者承担排除妨碍、消除危险等侵权责任。

    第四十六条 产品投入流通后发现存在缺陷的,生产者、销售者应当及时采取警示、召回等补救措施。未及时采取补救措施或者补救措施不力造成损害的,应当承担侵权责任。

    第四十七条 明知产品存在缺陷仍然生产、销售,造成他人死亡或者健康严重损害的,被侵权人有权请求相应的惩罚性赔偿。

[]第十一章 物件损害责任

    第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。

    第八十六条 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。

    因其他责任人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由其他责任人承担侵权责任。

    第八十七条 从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

    第八十八条 堆放物倒塌造成他人损害,堆放人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。

    第八十九条 在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的,有关单位或者个人应当承担侵权责任。

    第九十条 因林木折断造成他人损害,林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。

    第九十一条 在公共场所或者道路上挖坑、修缮安装地下设施等,没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的,施工人应当承担侵权责任。

    窨井等地下设施造成他人损害,管理人不能证明尽到管理职责的,应当承担侵权责任。

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