在刚刚过去的中秋节，有朋友问我：“香港的月亮圆吗？”一语双关。

来港一个月来，入住小区后时时感受着这里的物业管理，态度友好、服务贴心，以至于我恍惚觉得——香港的月亮真的比大陆圆啊！哈哈。

今天得到一份本屋苑（小区）的《主体公契》，这应当是类似于大陆小区《议事规则》或《管理公约》，或别的什么？通篇看罢，冷汗阵阵。怎么我觉得，如果不是在香港这么一个尊重契约的社会，仅凭这样一份《公契》，小区的业主不得愁死啊？貌似管理处（物业公司）有着太多的权利、权力，而业主和业委会则对其没啥制约。

发上来，大家看看吧。仅仅是一个屋苑的《公契》，也许不能代表整个香港物业管理哈。

公契中文译本

                                             主体公契

1. 总则

1.1 地下铁路公司（以下简称“地铁公司”）及各业主均受政府批地契约（以下简称“批地契约”）及主体公契与管理协议（以下简称“公契”）的约束，因此必须遵守其责任，规定其限制。

1.2 地铁公司为发展项目之管业经理，由首张入伙纸发出之日起至发展项目永久入伙纸之日起计两年为首任期，其后按年延续。管业经理每月支取酬金，数额为管理物业所产生实际开支的10%。

2. 业主的权利

业主应有全权、独有权及特权拥有、使用、占用及享有其单位。

2.2 业主、租户、雇员、代理人、持有特许证者或业主授权的人士，在不违反公契、大厦规则或由管业经理所订其他规则的情况下，均有全权自由使用发展项目内的公用地方、公用服务设施。“公用地方”一词是指发展项目内并非由某一个单位独自享有使用权的地方（地铁站除外）。

2.3 地铁公司有权修订获批准的楼宇图则或批地契约的条款及代表业主订立与此有关的任何文件（惟业主的权益不得蒙受不利影响）、就公用地方或露天地方或休息设施的任何部分批授任何地役权或通行权，更新发展项目内的设施或重新铺设有关渠道、喉管、电缆等路线，更改发展项目或其部分的名称和改变地铁公司拥有的物业、单位或泊车位的分划或再分其任何部分及尐每一期发展项目签署公契公约。

2.4 业主有权在得到通讯网络设施及地方的业主同意后（此同意不能无理拒绝给予或拖延）接驳通讯网络设施及地方内的天线、卫星接发放系统、电子通讯、互联网及宽频系统以便使用及享用共单位。

3. 业主的责任及大厦规则

3.1 根据公契的规定，所有业主（政府产业的业主除外）应按其拥有物业应占管理单位的份数，缴交上期管理费。

3.2 所有业主（政府产业的业主除外）应根据公契的规定，向管业经理缴付下列费用：

（a） 数额相等于三个月管理费的管理费按金（此按金只可转到新业主名下，不可发还予旧业主）；

（b） 数额相等于两个月管理费作为缴付资产基金；

（c） 预付两个月管理费；

（d） 由管业经理所厘定的合理数额，支付临时水、电供应及收集清理装修期间的泥头；

（e） 就有关商业单位，管业经理所厘定用以批准装修图则的数额；及

（f） 由管业经理根据公契所厘定之政府地租。

3.3 所有业主（政府产业的业主除外）应缴付由管业经理厘定的资产基金成立数额，用以应付在公用地方及设施方面的基本性工程。

3.4 任何业主若不缴付任何公契内业主应缴付之费用超过30日，则须缴付利息，年利率为香港上海汇丰银行有限公司最优惠利息加2厘，由到期缴交日起计。管业经理亦可征收因为欠款引致额外工作的追收费（追收费为不超逾欠款的10%，因诉讼所引起的律师费不在此内）。

3.5  管业经理有权于土地注册处针对没有缴付公契所订应付费用的业主的权益注册一项押记，及将该业主的土地权益收售。

3.6 倘若所收款项不足以支付物业管理保养费用及开支，业主须负责差额。

3.7  各业主须缴付按其单位所占数额比例的地租，以及其单位的差饷及税项。

3.8  任何人于单位转让前应向管业经理确认该转让物业有否拖欠管理费。管业经理有权向新业主和/或旧业主追讨该物业所拖欠的管理费及其他有关费用。

3.9 业主如转让其单位，有关转让契内必须包括下列须由买方作出的承诺，否则业主无权转让其单位：

（a）买方须接纳和承认地铁公司在公契获赋予的一切权利和权力并承诺将该等权利和权力授予地铁公司，和不会做出任何行动以影响地铁公司所拥有之上述权利和权力；

（b）买方须应地铁公司提出的要求，授取所需行动，以便地铁公司行使上述之权利和权力；

（c）买方须明确委托地铁公司为其不可撤销之授权代表，处理任何地铁公司为行使上述行为之权利和权力而需进行的事项；

（d）买方须遵守公契及管理协议的条款；

（e）买方如转让有关物业，须于转让契内包括与上述类似，由承让方做出的承诺。

3.10 业主不可再分或分划单位。

3.11 业主须保养其单位，使其状况保持良好。

3.12 未经管业经理事先批准，业主不得更改其单位的楼宇结构。

3.13 业主及其租户、持有特许证者、雇员及代理人（政府产业的业主除外）应遵守由管业经理所编制的大厦规则及装修规则。

3.14 业主在其单位内进行任何工程前，应按管业经理所定的数额，向其缴付按金，作为可能引致任何损毁或损失的保证金。

3.15 业主须应管业经理的规定及要求，缴付管业经理因批准业主做任何事项的所有支出及处理批准的合理费用。

3.16 业主在安装或拆除装置时不得影响楼宇的水电供应或其它设施和服务。

3.17  业主不可在任何天台、窗户或外墙安装冷气机（除非已获管业经理批准及安装在指定位置）、通风设施、收音机或电视天线、碟形卫星天线或帐篷。

3.18 除非事先经管业经理书面同意，否则业主不可对其单位做出任何外部或结构性更改。

3.19 业主不得阻碍公用地方。

3.20 如在防火条例许可下，业主不可把通往天台的门或入口锁上。

3.21业主不可造成滋扰或制造噪音。

3.22 业主只可根据大厦规则饲养动物及其它宠物在住宅单位内。如有两个若以上的业主或住客合理的投诉，则不可饲养任何动物或宠物于住宅单位内。

3.23 凡与物业管理事宜有关的所有申索及要求，业主须保障管业经理完全毋须负责。

3.24  业主应根据批地契约的规定，以及土力工程处所印发的《岩土指南第五册—斜坡维修指南》（不得修订）的指示，维修所有斜坡及护土墙或其它构筑物。

3.25  批地契约特别条款第（5）、（26）、（41）及（84）条规定业主（政府产业的业主除外）须负责维修该条例所列出之项目已达致地政总署署长认为满意的水平，并须负担有关的费用。

3.26 业主不得在发展项目的土地上或内进行任何建筑，地基或其他工程，以致损坏、干扰、防碍或危害地下铁路、地铁站或其附近之土地。如地政总署署长提出要求，须为地下铁路、地铁站或任何上述建筑物或装置的安全起见而进行任何工程或预防性措施，所涉及的费用均由业主负担。

3.27 住宅单位露台的业主须在其露台以内的地方做适当的维修及保养，根据入伙纸、建筑物条例及其他有关条例规定使用该露台，并不得在露台加建任何物件或将其围封。

4. 业主会议及业主委员会

4.1  业主应举行业主周年大会，收取及通过周年报告，管理账目以及选任业主委员会委员。此外，管业经理或发展项目业主委员会或持有不少于5%份数的业主可召开业主会议，讨论及决定有关物业管理的事宜。会议的法定人数为亲身或以代表出席会议并不少于业主人数的百分之十（10%）。

发展项目业主委员会及任何业主附属委员会成员的任期由获选或获委任时起至下一周年大会举行日期止，但倘若任何退休委员的空缺未获填补或并无举行周年大会，则有关委员的任期将延至下届周年大会。

4.2 管理业主须于每一年度开始前按公契第J节4（b）条款拟定财务预算，列明来年建议的总开支。如未能按此办理，该年度的管理费视作与前一年度的数额相同；直至依照上述规定办理后，该年度的管理费则为预算案所建议之总开支，而各业主须付的管理费亦按此作出调整。

4.3 业主应成立业主委员会。业主委员会包括发展项目每期的附属委员会和发展项目业主委员会。

 发展项目业主委员会的成员组织如下：

 一名或多名发展项目每期的附属委员会会员（每35，000名业权份额可有一名代表）。如该期少于35，000业权份额，亦可有一代表。如幼稚园或湿货市场或商业物业发展项目不属于任何一期发展项目，亦可各有一名代表。

发展项目业主委员会会议的法定人数为委员会总数成员的一半或3名成员（以较多者为准）。所有业主附属委员会会议的法定人数为不时组成有关委员会成员总数的一半。

4.4 发展项目业主委员会应代表业主与管业经理相互沟通，讨论有关公用地方服务及设施的保养及管理，行使建筑物管理条例规定的任何权利，以及在管业经理辞职或终止服务后，委任替代管业经理。

4.5 附属委员会应讨论有关其所属发展项目公用地方设施的问题。

4.6 凡发展项目业主委员会及附属委员会之决议，均不可违反公契或香港法院的判决或命令，也不可严重影响政府继续使用或进行政府产业或其服务和设施。

4.7  地铁公司的代表或以下人士均有资格被选为发展项目业主委员会或任何附属委员会之成员：

（a）业主（包括共同拥有业权的其中一位）；

（b）（i） 如业主为法人团体，该法人团体的代表；

     （ii） 业主的丈夫、妻子或家庭成年成员，但该丈夫、妻子或家庭成年成员必须居住或使用该单位；或

     （iii）使用单位的租户。

4.8  发展项目业主委员会需要邀请政府产业的业主代表出席所有会议，并免费提供有关会议议程、通知及决议书。政府产业的业主代表可将其有关讨论项目的意见表达予发展项目业主委员会，但无权作出投票。

5. 管业经理的权力及责任

5.1  在不低触上述第1.2条下，管业经理或其根据公契委任的代表应管理物业。

5.2  管业经理是根据公契的规定而获委任为主的代理人及授权人。管业经理有不受限制的权力，采取所有必须的措施，以确保物业管理妥善、维修妥当。管业经理无须业主同意可把其在公契的权力或责任外判或委任承办商执行。

5.3 管业经理有权进行工程，以改善、提高或修葺物业。

5.4 管业经理有权管理、控制及监督康乐设施及地方的使用，并可制定、修改及执行有关使用规则及设施收费。

5.5 管业经理有权在得到业主委员会（如已成立）的同意后制定住客会所规则及设施的收费。

5.6 管业经理有权进入任何单位，以及视察和维修物业的任何部分。

5.7 管业经理有权根据公契的规定，收取及收集所有到期缴交的款项。

5.8 管业经理应就其所有收入及开支保存帐目纪录，并每季及每年将帐目张贴在物业显眼位置上。

5.9 管业经理有权就物业的所有事务与有关政府机构或当局联络及商讨各管理物业事宜，以确保业主的权益。

5.10 管业经理有权就物业的管理事宜订阅合约，并且聘请、酬报及解雇任何人士。

5.11 管业经理有权按照其认为合适的条款，向有声誉的保险公司投购一切有关公用地方和设施、第三者和业主责任的保险及管理物业所雇用员工的劳工保险，并支付有关保费。

5.12  管业经理有权禁止任何人士阻塞或使用物业内的公用地方，并有权移走所有未经许可而在物业内营业的小贩。

5.13 除非管业经理已获保证，而业主委员会或业主又愿完全赔偿管业经理，就因遵行业主委员会或业主之规定或要求而可能蒙受或导致的所有费用及开支（包括法律费用）或责任，否则管业经理可酌情决不进行业主委员会或业主之规定或要求。

注：本摘要仅供业主参考，并非法律文件，故无任何法律效力。如需要更详尽的资料，请参阅公契原文。

第一期公契分契

1. 总则

1.1 发展项目第一期公契分契及管理协议（以下简称“分契”）是补充发展项目主体公契及管理协议（以下简称“公契”）及就有关发展项目第一期各业主（以下简称“业主”）的权利、权益及责任而制定。

1.2  地下铁路公司（以下简称“地铁公司”）及发展项目第一期各业主均受政府批地契约（以下简称“批地契约”）、公契及分契的约束，因此须遵守其责任，规定及限制。

2. 业主的权利

业主应有全权、独有权及特权拥有、使用、占用及享有其单位。

2.2 业主、租户、雇员、代理人、持有特许证者或业主授权的人士，在不违反公契、分契、大厦规则或其他由管业经理所订规例的情况下，均有全权自由使用发展项目第一期内的公用地方、公用服务设施。

2.3 业主有权在得到发展项目第一期通讯网络设施及地方的业主同意后（此同意不能夫理拒绝给予或拖延）接驳发展项目第一期通讯网络设施及地方内的天线、卫生接收发放系统、电子通讯、互联网及宽频系统以便使用及享用其单位。

3. 业主的责任及大厦规则

3.1所有业主应根据公契第J节的条款按其拥有物业应占管理单位的份数，缴交管理费及其他费用及支出。

3.2 住宅单位只限作住宅用途，车位只限作停泊私家车用途。

3.3业主除在指定地方外，不可在单位任何地方、天台、平台或车位洗涤或晾晒衣物或作类似用途。

3.4 业主不可更改大厦外观或在任何地方摆放招牌或广告牌。

3.5 业主不可阻塞公用地方。

3.6 业主不可淤塞或毁坏任何水渠或污水渠。

3.7 业主须保养其单位，使其状况保持良好。

3.8 未经管业经理事先批准，业主不得更改其单位的楼宇结构。

3.9 业主不可在任何天台，窗户或外墙安装冷气机（除非已获管业经理批准及安装在批定的位置），通风设备，收音机或电视天线，碟形卫生天线或帐篷。

3.10 除非事前经管业经理书面同意，否则业主不可对其单位作出任何外部或结构性更改。

3.11 业主须根据管业经理指示处理废物及垃圾。

3.12 业主不可造成滋扰或制造噪音。

3.13 业主不可带进或在发展项目第一期内饲养任何可能引起其他业主合理投诉的动物及其他宠物（用以协助盲人的辅导犬除外）。

3.14 管业经理可随时取消其根据大厦规则发出的同意或批准。

4. 业主附属委员会

4.1 业主应成附属委员会讨论及决定有关发展项目第一期公用地方设施的事宜。

业主附属委员会成员的任期由获选或获委任时起至下一周年大会举行日期止，但倘若任何退休和员的空缺未获填补或并无举行周年大会，则有关委员的任期将延至下一届周年大会。

 4.2 业主附属委员会的成员组织如下：

四名来自第一期住宅发展项目会员及一名来自发展项目第一期停车场会员。

所有会议的法定人数为不少于业主附属委员会三位成员。

4.3 以下人士均有资格被选为业主附属委员会之成员：

（a）业主（包括共同拥有业权的其中一位），而该业主的单位是属于发展项目第一期内其中一个单位；

（b）（i）如业主为法人团体，该法人团体的代表；

     （ii）业主的丈夫、妻子或家庭成年成员，但该丈夫、妻子或家庭成年成员必须居住或使用该单位；或

     （iii）使用单位的租户。

注：本摘要仅供业主参考，并非法律文件，故无任何法律效力。如需要更详尽的资料，请参阅分契原文。