敬启者，

《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》中有几个问题需要思考补充：

1. 《通知》中“应急维修工程涉及的业主尚未交纳维修资金的，应立即补交应交纳的专项维修资金或分摊相应的维修费用。对拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的，在办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，应先补缴专项维修资金及其滞纳金 。”相关的“办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，应先补缴专项维修资金及其滞纳金”的行政机制，建议至少延伸至“住宅专项维修资金的续筹”，即考虑在业主共同决定续筹维修资金时，业主拒不按业主大会决定续筹的，在办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，应先补缴专项维修资金及其滞纳金 。制度设计，一次到位。毕竟简化维修资金使用后，维修资金将可能大量的被使用，续筹，早晚要提到制度设计层面来。如果届时相关行政首长又离任，则会造成制度的不完整性。人无远虑，那到时候就“必有近忧”了；
2. 《通知》中“六、应急维修工程完工后，施工企业应向业主委员会、物业服务企业或公有住房售房单位报告。业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）、物业服务企业或公有住房售房单位应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内做出是否合格的意见；不合格的，施工企业要无条件整改到工程合格。……”的制度设计没有“闭环”，即当业委会等申请主体不敢承担责任或勒索实施维修的企业而故意不签署“合格”的意见时，会有很多扯皮的案件出现。政府到时候介入，会因为无法可依而陷入“只能协调而不能裁决”的尴尬境地。故我建议增加补充设计诸如“对施工是否合格发生争议的，施工企业可以请求质监（质检）部门进行鉴定，以质监（质检）部门的鉴定为准。如鉴定合格，鉴定成本由对方承担”。其实，让业委会、业主代表等人士判断施工是否“合格”，他们真的没这个能力和专业背景。而在西方，是由业委会聘请有资质的机构做出鉴定后，以业委会的名义向施工企业发出，这样就会减少很多扯皮的问题；而如果让物业服务企业作为鉴定，那么十有八九都会有“勒索”的情况发生。所以，必须给施工企业找到一条合格施工后的脱身之路！
3. 《通知》中“……施工企业可以为实施维修工程投保，出现质量问题后所需的修复费用由保险公司支付。”的引导是非常必要的。建议《通知》后面可以附带一个若干保险公司能够提供施工质量担保的清单，也可以寻求与建委有战略合作关系的保险经纪公司提供相关信息。
4. 再谈保险，施工过程中的人身意外伤害问题，应该提醒施工企业必须为职工购买保险。否则，当施工中遇到巨大伤亡时，有可能会令该次施工的委托方（业委会、物业服务企业等）蒙受连带责任。具体希望政府法制办研究一下《中华人民共和国合同法》中的委托合同中关于责任的法律规定。以免因施工企业的管理疏忽给委托人（业委会、物业服务企业、居委会等）带来不必要的风险。
5. 从《通知》的附件4《应急维修使用住宅专项维修资金申请表》的设计看，并没有与《通知》中“相关业主”也可以申请的制度“物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，由相关业主向区县建委或房管局物业或房屋安全管理部门提出代修申请。”相联系。建议该表格的“申请人”除改为“申请人（正楷或打字）”外，后面的“（印章）”修改为“（机构印章或自然人申请人签署）”。总之，表格要体现政策。或者干脆制备另外一个表格：《应急维修使用住宅专项维修资金代修申请表》，内容应该很简单，毕竟自然人申请人完全不可能了解那么多的信息。
6. 应该建立一个维修资金使用过程中的涉嫌贪腐、质量问题的举报投诉机制。亦或在文件中告诉市民采用信访的方式提交相关的举报、投诉信息。这样文件本身对市民就更具有公信力和对企业具有威慑力。

以上建议，仅供参考。随时有想法，再另函提出。

祝工作顺利！


舒可心
2013年7月30日星期二