加载中…[转载]【转】新东方物业私建店面房牟利，与联南社区业委会达成谅解协议
(2013-02-12 11:56:26)
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新东方物业总经理沈家声左和联南社区业委会主任杨国彦握手言和。记者
《物业私建9间店面房牟利11年？》后续
商报讯（记者
败诉后，业委会再次向宁波市中级人民法院上诉，去年11月，该案被宁波市中级人民法院驳回海曙区人民法院重审，从今年3月29日起，海曙区人民法院、海曙区物业管理服务中心、白云街道和联南社区居委会曾多次召集双方做调解工作。（详见本报2011年1月5日A04版的报道）
昨天上午，几个部门进行第五次联合调解，联南社区业委会和新东方物业终于达成互相谅解的协议，新东方物业公司承认在租给三江超市的合同上造假，并向业主道歉。联南社区业委会撤销对新东方物业的起诉，同时放弃业委会之前一直寻求的小区自治的目标，继续由新东方物业负责小区的物业管理。
物业公司承认合同租金造假
在昨天的联合调解之前，22日联南社区还召开了业主代表大会，物业公司在业主大会上的表态成为昨天联合调解能够成功的一个重要因素。
去年联南社区业委会曾发现新东方物业在把小区一处经营用房出租给三江超市的时候在合同的租金上造假，物业公司实际收取了三江超市租金39.2万元，而在物业公司递交给业委会的合同复印件上显示的租金只有30.2万元，物业公司还私自伪造了业委会的公章。
时任新东方物业办公室主任的印主任当时曾明确向记者表示，物业曾主动要求过业委会对物业财务做审计，但是业委会都没有这样做，与三江超市签订的合同上的租金不同也是业委会自己改动的，业委会的行为已经严重侵害了物业的信誉。
在22日召开的联南社区业主代表大会上，新东方物业的陈副总经理向全体业主代表承认是物业公司自己修改了和三江签订的租赁合同上的租金，他代表物业公司向全体联南社区的业主道歉。
仅此一项物业三年不当得利27万元，后经双方协商，新东方物业表示将把这笔资金用于改善联南社区的监控设备和楼道照明。
业委会放弃小区自治道路【注：此处的自治指“小区自管”】
根据双方的合同约定，2011年至2014年物业公司每年从小区共有部位的经营收益中拿出20万元给业委会用于小区内的支出。
去年，经过业委会与三江超市的协商，三江超市租用小区的经营用房每年的租金从39.2万元提高到了80万元。
昨天经过双方协商，2011年物业公司除了支付业委会合同中约定的20万元之外，三江超市新增的租金部分，在税费共担的情况下，双方五五分成。同时，昨天双方在补充协议中约定，自2012年起，物业公司每年将从小区共有部位的收益中拿出60万元（税后）给业委会用于小区内部的支出。
昨天的补充协议签署之后，联南社区的物业仍旧由新东方物业负责管理，联南社区正式撤销对新东方物业的起诉，同时也放弃了之前一直在努力争取的小区物业自治道路。
联南社区业委会主任杨国彦告诉记者：“在22日召开的全体业主代表大会上，新东方物业明确承认自己的物业管理水平不高，并承诺会全力整改，我们双方在管理服务上的约定也更加细化，基本上满足了我们的要求，现在补充协议的签署也让我们双方在小区共有部位经营的收益分配上更加明确合理了，也就没有再寻求自治的必要了。”
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小区门口的9间店面房。
在海曙联南社区的西门口，临街有一排店面房，共9间，开设了理发店、水果店、烤鸭店……
在过去的这些年里，这排由新东方物业公司搭建的店铺，并没有引起太多人的关注。
直到去年夏天，有一位居民告诉联南社区业委会主任杨国彦，这排店铺用的是小区的地，它的收益应该归全体业主所有。
“在此之前，我们并不清楚。”在杨国彦看来，如果情况属实，没有经过全体小区业主同意，物业公司怎么能在上面盖房子出租？长达11年的租金收益是不是应该归全体业主所有？
此后，联南社区业委会将新东方物业公司告上法庭，要求拆除这些店铺，赔偿经济损失。
店铺用地是否属于小区？
昨天下午2点，海曙法院开庭审理此案，这已是他们因为店面房的事情，在法庭上第二次交锋。
81岁的杨国彦满头白发，声音洪亮，思路非常清晰。
他说，经业委会调查了解，这排店铺于1999年建造，最初，店铺所在的位置是留作绿化的。
店铺前方至今仍立有一座高压电塔，小区最早的围墙是在电塔之外，但在造了店铺后，物业将围墙移到了店铺后方。
小区规划图显示，红线范围内属于小区，而9间店铺的位置都在红线内，这说明店铺的用地是小区的公共用地，属全体业主所有，店铺产生的收益也应该归小区全体业主。
对于联南社区业委会的说法，新东方物业的代理律师高先生有不同看法。
他说：“我们没有移过围墙，另外，围墙以内的地方才是小区的具体范围，而这些店铺是靠着围墙外围建造的，并不属于小区。”
店铺收益究竟该归谁？
杨国彦说，规划部门当初批准建这些店铺，是临时性的，规定的面积只有90多平方米，而且使用时限为2年。
但是，这些店铺实际上占用的面积大概有200多平方米，而且存在的时间已长达11年，它所产生的租金收益有60多万元，却全部落入物业的腰包，并没有用于小区公共开支。
在诉讼请求中，联南社区业委会希望法院能判令拆除这9间店铺，排除妨碍，恢复原状，赔偿经济损失64万余元。
对此，物业方的高律师承认，这些店铺确实是临时性质，一般在到期后，很难再被延期使用。
是否存在违规，该由主管部门来认定。这些房子存在这么多年，并没有妨碍正常的交通和居民生活，还给居民带来了便利。
至于店铺租金收益，因为店铺是小区物业自己掏钱建造，没有从小区收入中支出，收益也应归物业公司所有。
庭审持续了两个多小时，法官没有当庭宣判。
业委会希望收回土地使用权
2007年，联南社区第四届业委会成立，杨国彦当选为主任，业委会随后摸清了小区的家底：小区每年停车费收益50多万元，物业经营用房收益50多万元。在此之前，这些钱全被物业公司拿走。
为此，业委会与物业公司签订了一项协议，从2007年至2009年，停车费和经营用房收入全部归物业，但物业公司每年要上交15万元给业委会；2010年，这笔钱涨到18万元，2011年开始，涨到20万元。
“我们不怕钱多。”杨国彦说，这几年，业委会利用这些钱，给小区150个楼道装了电子防盗门；在小区沿街部位装了电子监控摄像头；给每个楼道1楼装了照明灯。
杨国彦希望这次能顺利将这些店铺土地使用权收回，“有了钱，业委会才能为小区业主做更多的事。”
宁波晚报记者
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