物业合同，是以《信托法》的信托合同为基础，还是以《合同法》的委托合同为基础，在业主群体里，争论许久。

    信托源于遗产继承。父亲老了，考虑到孩子不具备理财专能，如果财产以孩子的名义存放，孩子被他人误导造成的损失无法弥补。于是父亲决定把财产交给一个可以信任的管家，并且以管家的名义，帮助孩子理财。父亲希望这个管家，诚实、尽力、勤勉，并不要求他追逐高风险高收益。这个时候，父亲就把财产信托给管家，收益人是孩子。

    简单地说，信托就是：我请你为我指定的人办事；委托就是：我请你为我办事。

    小区里最重要的大事之一，是签署《物业合同》。影响合同签署的三大当事人，是业主、业委会与物业企业。实践中，我们看到许多围绕《物业合同》，业委会、业主、物业之间的相互冲突。因此，无论是以信托还是以委托为《物业合同》基础，谁能更好地约束、规范三者关系，谁就会在实践中得到青睐。信托与委托，在处理小区业主、业委会、物业三者的关系上不同如下：

1、 信托的当事人有三个，委托的当事人有两个：

    在《信托法》里，当事人是三个：委托人、受托人、受益人。在委托合同里，当事人是两个：委托人、受托人。

    换句话说，在小区里，《信托法》的当事人，包括业委会、物企、业主这三者；其中，业委会是委托人，物企是受托人，业主是受益人；而在委托合同中，只包含了业委会与物企，业委会是委托人，物企是受托人。

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    在信托制度下，受益人的权利，是在法律里显明表示的；但是在委托制度下，除了委托人与受托人的权利，法律中没有给收益人以任何权利的说法。在小区里，在信托制度下，业主作为《物业合同》的受益人，其权利得到法定保护；而在委托合同里，业主作为合同受益人，其权利不在法定条款里。

    于是我们看到，在委托制度下，当单一业主向物业、业委会要资料时，物业说：“我没有义务提供资料给你，找业委会去”；业委会说：“我不给你，你找法院去”；法院说：“你不是适格的诉讼主体。”

    同样的麻烦，也出现在前期物业。业主大会结束了前期物业合同。但当业委会去索要资料，前期物业与开发一起说：“小强，我没有跟你签署物业合同，你别来找我要资料…你们虽然轰走了前期物业，但是物业合同是我开发商与前期物业签署的，你虽然是受益人，但是，我们签署的是委托合同，不是信托合同。资料就是不给你，看你咋办！”小强，你哭了没？

    总之，在信托制度下，业主作为受益人，权利受保护；但是，委托制度下，业主作为受益人，权利难以得到保护。

2、 在信托制度下，业主大会、业委会的部分重要权利，业主一样获得

    《信托法》第20条至第23条，列写了委托人的部分重要权利，如“有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件（20）” 、“委托人有权申请人民法院撤销该受托人不当处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿（22）”、“委托人有权依照信托文件的规定解任受托人[T1] ，或者申请人民法院解任受托人（23）”…

    同时，在第49条，受益人可以获得如委托人的这些权利，且“受益人可以行使本法第20条至第23条规定的委托人享有的权利。受益人行使上述权利，与委托人意见不一致时，可以申请人民法院做出裁定...”

    第49条是一条极有威力的条款。在小区背景下，可以如下理解。业委会具有的第20条至第23条的权利，业主也同样得到！

    通俗一些说，业委会监督物业并不孤独。因为，业主们手里也有了一样威力的“枪”。在业委会为业主们维权的时候，业主们也在一同作战；进一步，当业委会瘫痪而无法作为时，业主们还一样可以监督物业；最后，当业委会侵犯业主权益时，业主们一样可以拿起家中珍藏的“枪”，向伪业委会“开火”，或者要求法院对此做出裁判。[T2] 

    信托法第49条，伟大的意义在于，他把维权之“枪”，发给了所有业主，不独是业委会。并且，这个武器是以权利的名义发放。于是，每个业主都有维护权利的义务与责任。

3、 在信托下，业委会不作为，业主可以取代他

    正是在信托制度下，当业委会不作为或者乱作为时，业主可以直接捍卫自身权利，而无需通过监事会、业主代表大会、临时业主大会等等复杂组织的复杂程序，而是如业委会一般，向物业企业要求证据、要求停止侵权行为、直至要求法院解任受托人[T3] 。

    在信托制度下的小区里，但凡有这几个懂法的“侠义之士”，不要说物业企业，连业委会都要小心翼翼地为业主服务。

    反过来，正是信托制度，将业主、业委会、物业都纳入规范的框架之中，由此，当业委会伤及物业企业的合法利益，由此会伤害业主作为受益人的利益时候，物业企业除了依靠自己力量，还可以通过业主的帮助，维护权益。

    在信托制度下，业委会被业主限制了权力；但是在委托制度下，业委会无视业主、傲然物业；一旦失控，难以制约。

4、 在信托下，一个业主的努力，其它业主可以共享

    以较小的代价，换来业主全体的利益维护，这一点，信托制度有着极佳的维权高效。具体条款还是在第49条：“…受托人有本法第22条第一款所列行为，共同受益人之一申请人民法院撤销该处分行为的，人民法院所做出的撤销裁定，对全体共同受益人有效。”

    业主是受益人，一个业主是共同受益人之一。这条法律条款，为在小区里单个业主维权，提供了实质的法律基础。在委托制度下，单个业主无法代表共有权益；为了维权，他需要找更多人，通过《议事规则》或《管理规约》，来调动其他业主机构。这个比例，往往至少要达到20%的人群数量，维权效率低。但是，在信托制度下，单一利益人获得了替换委托人、代替其他利益人主张权利的法律机制。

    另外，不是每个业主都有时间维权的。很多业主，买了房子，欠下一屁股债，天天忙于工作，很难再投身小区事务；还有一些业主，虽则退休在小区，但是，由于知识结构限制，要想搞清楚这里问题，费尽心思；好不容易有那么几个，既有时间又有知识的业主，但面对委托制度下，维权所需要的组织人力门槛，大家早已退却。

    一个良善的小区，是这样一个小区，小区里任何一个最孤单最软弱的业主，当其权益（共有权益）受到伤害时，都可以通过最小代价，获得足够竞争力的维权渠道。信托，相比于委托，为这样的良善小区，降低了维权的门槛。

5、 在信托下，最大收益人是业主，在委托下则不确定

    正是由于以上制度架构不同，业主作为物业合同的当然受益人，在信托制度下得到了最大的保护：他是合同的诉讼主体、他可以获得足够强大的监管物业与业委会的权利、他可以取代业委会、他可以以一当十…这一切，是在法律的规定下得到保护，而不是在双方的合同条款里得到保护。

    这些条款，就是写到了委托合同里，由于业主作为利益人，不属于委托合同的当事人，被排除在诉讼主体之外，使得一切条款都变得毫无力度。合同写得再好，只要对方违约，就落得艰难维权。

    因此，在信托下，最大收益人是业主。而在委托合同下，最大收益人，毫不客气地说，不是物业企业，就是业委会。

    总之，信托制度，在处理小区物业合同上，具有超过委托合同的、对业主权利的更大保护力。不仅如此，对于中国社会的进步，他还有更大的积极意义。

    我们历史上一直是官本位。官民之间的关系，基本就是委托关系。官员打着为老百姓着想的旗号，作为委托人，将各个事项委托给其他受托人。老百姓作为受益人，要想掺和进去看一眼，是不是对自己有利，没门！想要行使监督权，想要与官员一样查查受托人的帐，甚至想要（如信托制度）替代无良官员，简直是天方夜谭。因此，委托制度下，利益最大化的，一定是政府与其合作人。作为利益人的老百姓，在这个体制下，是彻底被代表的，被排挤出去的。

    我一直奇怪，为什么历史上，尊重“诚信”的信托制度没有大力发展。不是诚信不好，而是被老百姓查帐不好，被替代不好，根子就是，我官员所享有的权利，你老百姓居然也有，这个就是信托与委托的巨大差别。深知法律之妙意的大法官们，一定会说服大家，拜拜了信托，火栗子，要不得！

    由此可以看到，在小区里，基于共有物权的民主议事制度（《罗伯特议事规则》）与基于信托的业主权益保护机制（《信托酬金制》），是基层民主实践中魅力四射的两大明珠，应当加以深入研究与广泛实践。再次感谢@舒可心 与@孟宪生律师 不懈的倡导。浅薄知识，只为抛砖引玉。