汇丰花园11年连换3物管

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美家苑突然撤走，让小区陷入瘫痪，垃圾无人处理，车辆乱停乱放。

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物管撤走，小区出入门禁形同虚设。

　　最近，三水汇丰花园的业主又要为他们的小区管理发愁。刚刚进驻仅三个月的美家苑物业管理公司因有8成业主不交物管费，无力支持日常物业服务，突然撤走。而另一方面，部分业主却指责物管公司提供的服务“货不对板”，同时质疑新一届业委会成员与美家苑物业管理公司之间有猫腻。

　　在这个曾经被誉为三水最好的小区，这个三水第一个成立业委会的封闭小区，11年里换了三家物管，每一次都不欢而散。业委会的成立不仅没有为小区带来业主自治下良好的小区管理，反而逐步演变业主、物管、业委会三方相互指责、互不信任，三方矛盾激化上演的“罗生门”闹剧。

　　“对于业委会管理小区，我们都‘心淡’了，只希望政府能尽快介入。”有业主如是说。如今，面对越管越乱、积弊丛生的汇丰花园，物管、业主、业委会各方都将小区管理乱象的终结寄希望于政府介入，难道小区业主自治只能以此尴尬局面终结？

　　曾为三水最早成立业委会小区

　　“这里曾经是公认最好的小区，无论是所处地段、小区环境，还是小区之间人与人的相处，都是在三水西南首屈一指的。”面对小区垃圾遍地、车辆乱停的现状，回忆起当初汇丰花园的辉煌，业主麦伯难掩痛惜之情。

　　据介绍，汇丰花园落成于2001年，是三水最早的封闭小区，此处也最早成立业主委员会。在《物权法》和《物业管理条例》出台之前，与其他同时期、同类型小区相比，汇丰花园成为业主自治的先行先试者。

　　但在小区业主看来，业委会的产生也都有点“乌龙”。“上两届的业主委员会都不知道是怎样选出的，只记得第一届是开了个会，第二届自始至终未开过一次会，其在任期间几乎没见过什么对外的工作公示。”

　　而更令业主们感觉蹊跷的是，根据《广东省物业管理条例》规定，业委会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。而第二届业委会任期本应在去年7月结束，但直到9月份部分业主才从小区所属的桥头居委会获悉，业委会已到三年换届之期。此后，经过两个月的筹备，八位经业主联名推荐的小区业主在488张有效选票中以过半数当选，新一届业委会正式走马上任。

　　物管费难收成业主物管间死结

　　“我们找过了雅居乐、绿湖、汇丰豪园等三水的高档楼盘物管公司，但人家一听到要接管的是汇丰花园，马上就拒绝了。”随着原来的乐万家物管到期撤出，摆在新任业委会成员面前的，是尽快找到新物管接管小区，但他们四处寻找新物管时，却发现汇丰花园已经成为物管业界公认的“烫手山芋”。

　　据了解，小区的第一任物管金匙公司就因为业主收费率只维持在40%，长期入不敷出而被迫撤走。随后第二任乐万家公司入驻小区管理三年，但同样面临物管费难收的问题。前年，该公司就曾将46户长期不交物管费的业主告上法庭，轰动一时。

　　经过业委会三个月的物色，最终美家苑物管公司通过业主过半票数同意，进驻小区。然而，物管费的老大难问题，却狠狠地给这家新物管一个“下马威”。“全小区831户业主，只有100多户是交了物管费的，我们前期投入了40万左右，每天还要请人维持日常的物管服务，每个月都在亏损。”美家苑物管公司陈经理如是说。

　　但部分业主却将不交费的理由归咎为新物管提供的服务“货不对板”。“最初进来时说是安装24个摄像头的，但实际只有16个，原本30多名物管人员的编制，但实际最终看到的只有10多人，而且几乎都是五、六十岁的。”业主陈女士反映。

　　“业主不交物管费，物业公司难以为继，服务质量自然会下降，之前的承诺自然难以保证。”陈经理认为，物业服务质量下降是业主不交管理费所致的恶性循环。

　　车位“先天不足”业主协调难

　　此外，停车位也加剧了物管与业主之间的矛盾。

　　据悉，小区停车位“先天不足”，而不少业主还将车库改建成出租屋；许多业主还把车辆停放在小区的公共空间。这些问题长期得不到小区物管和业委会的重视，致使小区的停车问题进一步恶化。新一届业委会上任后，经居委会、国土部门协调，决定将小区的公共土地划分为150个车位，以抽签方式分配小区内公共停车位。

　　但当美家苑物管执行这项措施时，却因为对小区车辆的严格限制、管理而招来了部分业主的非议。“我也是小区的业主，享用车位是理所当然的，就算抽不到车位，有急事需短暂停留也应该作人性化放行。”业主何先生觉得物管在停车问题上过分强硬的态度令他们难以接受。

　　自美家苑接手小区后，由停车位引发的纠纷此起彼伏，至少出现6次车辆堵住小区入口的事件。4月20日晚，小区更是发生一起外来车辆强行冲卡的事件，导致保安队长被撞伤，当120赶到准备送他就医时，却被车主亲友包围。事后，据业委会成员分析，没抽到车位的人中，有不少是租户，当时保安阻止其车辆入内，可能是这桩事故发生的原因。

　　“车位‘先天不足’是摆在面前的客观现实，划定150个车位并按抽签方式分配也只是为了更好地规范管理小区的停车问题。”一位业委会委员认为，停车问题之所以难解决是因为触动了部分业主的利益。“每个人都会以自己个人的利益为先，但如果每个业主都只顾自己的利益，大家就会发现寸步难行。”

　　业委会被传与物管暗箱操作

　　当美家苑与业主还在纠结于物管费和车位问题时，小区有多户业主房门的钥匙孔被人用胶水堵住，业主怀疑是物管所为的，尽管美家苑否认，但双方矛盾依然进一步激化，物管在本月初被迫撤走。

　　也就在此时，关于现任业委会的谣言也在流传。不仅有人怀疑新一届业委会当选的正当性，更有人怀疑业委会成员每人每月80元的补贴来源于美家苑提供的物管费的回扣。“美家苑一来就要把物管费从4毛升到7毛，但事实上，周边同类小区都只要5毛，另外有2毛差价，不少人传言这是业委会成员和物管暗箱操作的结果。”陈女士说。

　　对此，业委会却坚决否认。“7毛的价格完全按照物业服务的质量来制定的，再说了当初开调价会议是在居委、街道等相关部门的监督下，挨家挨户发选票投票通过的。”笔者从小区所属的桥头社区居委会证实了业委会的说法。

　　但依然有不少业主质疑投票过程的正当性，“就是派张纸，打个钩，谁知道个中有没有猫腻”。而就在此前业委会进行投票表决美家苑去留时，选票被恶意损坏，选举被迫推迟。

　　政府介入未必能提供高水平服务

　　“汇丰花园的问题发展到如今已经成为一颗‘毒瘤’，没有政府的介入管理恐怕乱象最终难以解决。”不少业主都坦承，业委会管理小区的表现已经令他们丧失信心，小区的管理由街道或市政接管是解决当前困境较为理想的出路。

　　“一来市政负责日常的治安和保洁工作比较放心，二来可以避免物管费被挪用或因小区业主拖欠物管费而致小区管理‘瘫痪’。”不少业主如此认为。

　　问题是政府部门的介入是否合适？

　　“回归市政管理是一种倒退。”佛山物管业界的专家、佛山市人一物业经营管理公司总经理何筛红指出，汇丰花园较早地成立了业委会，其实在业主自治上已经迈出重要的一步，目前最佳的解决办法应该由居委、街道等相关基层部门重新组织起业委会管理好小区。

　　对此，区国土城建与水务局相关负责人表示，从物权的角度来看，小区的道路、绿化、车位属于全体业主共有的私人财产，政府直接介入管理未必妥当，小区的管理应该更多依循业主自治的物管模式。“另外，从管理水平来看，其实市政接管只能达到最基本的水平，像日常的治安、绿化、停车等高质量的服务只有物管公司才可能提供。”

　　如今，身陷风波和谣言漩涡中的业委会也颇感无力，“我们在物管方面的知识和能力都有限，现在也希望居委、街道、区相关部门能够尽快介入”，业委会主任建议，政府应该介入理顺好三方之间的关系，希望能够指导、协助业委会日常工作的执行。

　　-他山之石

　　香港：业主立案法团解决自治管理问题

　　香港的业主立案法团是社会法人组织的形式之一，在香港所有的业主立案法团都是按香港法例第344章《建筑物管理条例》成立。业主立案法团出现，是为了改善香港的物业管理架构。政府以“小政府”策略，让大厦的业主自行解决自己大厦管理的事务。业主立案法团是法定团体，具有若干法律权力管理大厦。

　　业主立案法团的架构当中(由上至下)有：业主立案法团(业主大会)，如公司的股东大会，成员是该大厦(建筑物)的全部业主(业权人)，按个别业主占大厦的份数，在大会上有投票权。业主立案法团主席就是该立案法团委员会的主席，如有限公司的主席，跟其他委员一样是代理人角色，按组织章程行事。

　　日本：买房即成自治管理机构成员

　　日本的业主只要购买了小区房屋单元，就自动成为小区业主自治管理机构的成员。物业小区的业主自治管理机构就称为管理组合。管理组合作为小区管理的主体，主要负责保持小区良好的居住环境、防范小区业主之间的纠纷、修改和制定小区的各项规章细则等工作。日本《建筑物区分所有的相关法律》赋予了管理组合以法人地位。

　　美国：人人参与小区民主决策

　　美国的业主协会由小区内所有业主组成，并代表业主们对共有部分行使权利和承担义务。根据美国法律的相关规定，开发商必须在销售第一套房屋之前就办理完设立小区业主协会的法律手续，购房者在接受总协议书，签订购房合同并成为小区业主之后也就自然地成为业主协会的成员。小区内所有的业主在业主协会内参与民主决策，遵循少数服从多数的原则。

　　业主自治之路为何举步维艰？

　　专家建议应建立公共意见交换平台

　　-纵深

　　曾几何时，在《物权法》、《物业管理条例》出台后，业主自治被视为业主自我管理意识觉醒的重要标志。但事实上，由于业主大会的缺位、业委会运作不够公开透明，致使多年的业主自治始终步履维艰，陷入到业主、物管、业委会纠缠不清的矛盾当中。汇丰花园只是三水乃至国内业主自治困境的一个缩影。

　　据了解，三水目前成立了业委会的小区共13个，但大多数在小区管理中所起的作用有限，有些甚至成为加剧小区矛盾冲突的焦点。专家建议，要实现真正的业主自治应该有公共意见交换平台，同时业委会要建立业主监事制度，务求公开透明。

　　业委会应与业主加强交流

　　“业委会产生不明确，长期缺乏公开的业主大会和清晰的业主公约，这是目前业主自治的通病。”南方民间智库的成员、知名网友“厦门浪”曾长期关注和参与小区的业主自治，他直言，目前汇丰花园的业委会所处的状态就像是换了名称的物管公司，尚未构建起真正业主自治应有的规章制度和运作模式。

　　即使是现任的第三届业委会，成立至今也并未召开过一次业主大会，业主与业委会之间从未有过一次集中的、面对面的交流。由于难以了解业委会的各项决策，对业委会的看法也从质疑恶化为谣言。“关于业委会暗箱操作的事，我也只是听别人传的，未经证实，不过我们对业委会成员了解真的不多，他们的电话号码也未正式对外公布。”

　　而根据2008年修订的《广东省物业管理条例》已明确规定，业委会的职责之一是召集业主大会会议，向业主大会报告工作，并及时了解业主、物业使用人的意见和建议。“业委会只是一个业主意见的执行机构，业主自治的核心和最高权力机关应该是业主大会，只有这样才能确保业主的意见能够在一个公共平台上得到博弈和申诉。”厦门浪说。

　　“最理想的状态当然如此，但实际上却发现业主积极性不高或业主各种利益错综复杂，众口难调，一旦集中开会可能就会吵得不可开交。”区国土城建与水务局按照物管条例的相关规定，以书面形式代替开业主大会的形式来收集意见。

　　对此，何筛红建议，可以在小区各栋楼推举一名楼梯长作为该楼的业主代表，然后按照小区的业主公约和章程举行业主大会，楼梯长要负责把业主大会的信息反馈给业主。

　　业委会运作应公开透明接受监督

　　笔者从区国土城建与水务局获悉，目前三水成立了业委会的小区仅13个，但这些小区在实际运作中却遭遇种种问题，尤其牵涉到物管费、停车位公共收益、业委会成员的补贴等利益问题更往往成为纠纷的焦点。“某小区曾尝试设立业委会专职秘书处理日常工作，但没想到当业主听到支付其每月1000多元的工资时，都惊呼天价，反对声不绝。”

　　“之所以如此，最主要是由于业委会本身欠缺必要的公开透明。”何筛红指出由于业委会与业主之间存在信息不对称，所以怎样与物管公司谈价钱，物管费的价格是怎样制定，又是如何和政府部门沟通、协作，有何决定等事无巨细都应该向业主解释清楚。“就算是正当要求的工作补贴，也要有业委会的会议纪要。”

　　除了自身的公开透明，厦门浪还深感监事制度的建设，在小区从混沌到逐渐走向明朗的过程中起到的作用极为重要。“业委会不但要向业主大会公开各种事项，还要有由业主授权的业主代表或楼梯长组成监事会，要对调价、划定停车位、业委会选举等重大公共事务进行严格监督。”

　　他还建议，可以尝试建立业主qq群、网上平台、将日常的工作明细一一公示，这样可以使大多数业主了解，并参与小区的日常管理。

　　业主自治训练欠缺待指导

　　自从《物权法》和相关的物业管理条例的出台，近几年，业主自治在国内各种新建的楼盘小区逐渐兴起，然而，业委会的成立并未为小区带来太多良性的管理，业委会与业主之间纠纷不断。在“厦门浪”看来，这主要是由于业主欠缺小区自治的训练。

　　“业主长期无法参与到业主大会这种自治的平台，无法参与到平台的议事和表达意见，再加上缺少制度的规范，所以业主和业委会都不太懂得怎样去运作小区的自治管理。”

　　而何筛红则将问题归结为目前大部分业主意识仍然局限于个体利益，很少对全体、公共利益的兼顾，尤其在房地产市场不发达的地区这种表现尤为明显。“业主其实是一个全体的概念，在香港各个业主都会严格遵守业主公约，里面明晰了业主的权利和义务，我们虽然也有类似的约定，却很少有人实行。”

　　他还认为，业委会应该是代表业主集体利益的机构，要令业主规范地参与到小区的各种事务，业委会就应该秉持公心，要以身作则，不能捞一点好处。“在国外，如果发生像汇丰花园私改车库的行为都会由业委会出面干涉、上报相关政府部门，要求业主整改。”

　　“在业主自治的艰难摸索过程中，政府作为第三方应该让业主得到更多公信力上的支持。”厦门浪觉得，目前政府部门在小区自治中指导协调矛盾、澄清谣言，监督程序公正、结果公开透明等应发挥的作用仍有待改善。

　　文/图罗湛贤