所谓项目类型划分理论就是将项目区分为非经营性、准经营性和经营性，根据项目的属性决定它的投资主体、资金渠道、运作模式及权益归属。非经营性项目的投资主体为政府，资金来源主要依靠政府的财政收入，以“代建制”作为项目的运作模式，由于项目完全依赖政府投资，因此其权益归政府所有。国务院《关于投资体制改革的决定》明确对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”，通过招投标的方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交使用单位。因此，非经营性项目中依然存在竞争机制，招投标机制和政府的监管保证政府投资的社会效益。

经营性项目的投资主体最为广泛，通常可以为国营企业，也可以是私营企业、外资企业。在政府投资政策的导向下，凡符合国家和区域性发展规划、有利于地方经济和产业结构发展的投资项目，都可以通过竞争性的招投标方式予以融资、设计、建设、管理及运营。最终所产生的经济效益也归投资方所有。因此经营性项目应在正的外部性效益的前提下进行，在发挥其经济效益的同时，始终注意环境的保护和促进社会福利的增长。

准经营性项目的社会效益突出，外部效应明显，但经济性不足，主要体现在项目直接关乎到公众的切身利益，产品或服务的价格由政府决定，往往与其按照社会必要劳动时间计算的价值相背离，通常准经营性项目需要政府长期的财政支持才能运行下去。因此，公私合作制模式作为一个有效缓解政府财政压力的融资与建设管理模式被广泛应用于准经营性项目中来。政府通过制定激励机制和收益分配机制，吸引私营部门投资基础设施建设，公担风险、共享收益。例如政府在项目的建设或运营期提供无偿的补贴性资金；政府向项目参与者提供无息或低息的财政贷款；允许私营部门在特许期内垄断经营等政策。