但是，有一个很重要的事实是，即使在美国这样经济高度发达的国家，也有40%左右的人群没有拥有一套属于个人财产的房子。在欧洲，在亚洲的日本、香港等经济发达国家和地区都有较高比例的人群同样终其一生也无法拥有一套属于自己财产的房子。这些地区的社会矛盾并不如我们今天这样激化。因为，这些人群中的绝大多数虽然没有一套作为财富意义的房子，但却基本有一套还算过得去的具有使用价值的房子供其栖身，而这种房子是政府财政或其他途径为低收入人群提供的廉租房。一个高度舆论监督的法制化的国家或地区，财富的分配或是不公平的，但财富的获取过程的公平性还是差强人意的。

福利分房制度的终结，一度对房地产行业，对中国市场经济的发展有着巨大的助益，但本质上的也是政府对自身承担的应有责任的推卸。买不起房的穷人的居住问题，本来就应该由政府解决的，这是天经地义的事情！买不起房子的穷人的房子从怎么讲也不该由开发商提供。其实即使开发商所有的房子不赚一点利润，高昂的土地成本和税费一样让低收入人群望而却步。

每一个家庭、每一个人都需要一套作为居住工具的房子，但并不是每一个家庭和每一个人都需要拥有一套作为财富意义的房子。这才是事情的关键！但是荒唐的是目前的国人基本上除了拥有一套自有产权房之外，很难找到另外的途径来满足居住的需要。即使可以从其他产权人手里租到可以供其居住的房子，但纯市场化的租赁所需要的租金远远高于购置该房产权需要向银行支付的按揭款。因此，除非短期居住，高额的租赁成本决定了产权房成为提供国人居住的唯一途径。有关媒体发布了这样一个数据,中国人目前的个人拥有产权住房的比例占总人口的80%，远远高于欧美发达国家。

可以说当今政策的导向让房地产商遭遇了前所未有的机遇，而这种机遇将持续多少年，没有人能够回答。而泡沫一词成为媒体和大众对目前房地产状态的普遍描述。目前的房地产是否真的具有泡沫经济的特质呢？如果我们记忆不发生偏差啊，在90年代初，中国的房地产业经历过局部性泡沫洗劫，在海南、北海，无数房地产商、房地产投资人竞折腰，血本无归，多年以后还恢复不了元气。但是我们再冷静分析当时的经济环境、大气候和现在却是不可同日而语的。当时影响范围小，今天之势几乎遍及全国。当时主要是炒卖土地，一块土地不盖一砖短短数月就可翻几番；当今土地已经无法民间流通，开发商是通过对房屋的产权转让获利，而非土地的转让。当时还没有推行银行按揭，银行的贷款主要是通过土地的质押对开发企业放贷形成，后来政府调控的贷款限制政策，虽然因为很多企业无力还贷造成银行一定数量的死帐，但就其规模来讲对金融业形不成毁灭性的打击；现在的房地产，银行不仅向开发商提供了大规模的贷款，也向广大购屋者提供了大量的按揭，房地产对金融业形成了全过程依赖，如果房价的大幅下跌不仅可能形成开发商的死当，也将导致银行成为众多无法支付按揭的房子的房东。就目前对房地产业的放贷规模来讲，足以颠覆整个中国的金融业。我还可以轻易列举出彼此间的更多的决定性差异，因此，当今的房市如当年的海南和北海那样一落千丈的可能性不大。

当然，房地产作为一种特殊的商品，不仅拥有一般的商品属性----价值和使用价值，同时也是一种现代市场经济中的传统投资品-----投资市场，充满风险和投机，作为投资品，泡沫是多少都会有的。但中国人均土地的严重匮乏，城市建设用地的稀缺性，土地的不可再生性等诸多因素必然受到投机资本的热门追捧。可以说，任何一个健康的房地产市场，适度的泡沫都是必然的，也是必须的。

不可否认一个事实是，在不少城市确实存在一定存量的商品房空置问题。空置有两种情况：一种是没卖出去；一种是卖出去了，无人居住。前者的空置并不可怕，只要房子存在，总会有卖出去的一天。很少有开发商愿意把房子囤积在手中，这不符合做经济规律。即使房价还在持续上长，但对于融资渠道单一的中国房地产商来讲，现金流的重要性仍是首屈一指的，加速资金的周转本身也是提高利润的重要途径。以北京为例，空置商品房都集中在偏远郊区，社会配套不完善，交通条件不好的地段，主城区的商品房的空置率很低。在上海、南京、武汉等城市都是这样。随着周边市政配套的建设、社会配套的完善，这些远郊的空置房自然会找到买主。

那么另一种空置是怎么形成的呢？我们知道，在前两年开始流行一个名词叫温州炒房团，一帮温州人联手控制一些城市的部分区位的楼盘，然后抬高价格炒卖出去。据一些媒体描述，温州炒房团所有的组合的资金总量超过1000个亿，几乎占到当时全国房地产的年度销售额的8%。温州炒房团的操作基本上是走的短线，基本思路是抬高房价后立刻抛售，有些像前几年股市上的庄家。事实上，温州炒房团后来遭到不少城市的抵制，温州炒房团大多数人依靠温州人与生俱来的精明，都通过短线赚了钱，很少人将房子砸在手里，事实上形成的空置房非常有限。随着近年能源的紧张，山西等地的煤老板一不留神大发了，这些人成为北京、上海、海南、深圳等城市一大批房子的业主，比之能源的高额利润，这批人不屑于短期炒房赢利为目的，不屑从银行贷款按揭，甚至其中的大多数不屑房租的利润，他们造成了部分已售物业的空置。

还有一个我们不容忽视的现象，在北京、上海、海南这些地方，他们的房地产市场往往是面向全国性的市场，本地的购买力往往不能作为判断该市场容量的依据；而每个省的省会城市，往往也同样是面向的全省的市场。除了上面说的温州人、山西人，各地一些垄断行业的国有企业领导、银行、金融机构的高层管理人员、一些能量大的公务员也纷纷成为这些城市高价物业的购买者。这些房子往往是他们出差、度假或子女上学的临时性栖息之所，这些房子处于空置的时候自然比较多。我们不可否认，以上这些非常因素加大了房地产市场的需求量，造成了供应量的紧张，拉高了房地产的市场价格。

近年来，福利分房终结后，各地方政府、事业单位、垄断行业的国有企业等纷纷搞起了集资建房，集资建房与商品房事实上形成了房地产价格的双轨制，这些机关和机构，利用这种特殊的方式对城市优势土地资源进行分割，本质上是特殊阶层对社会公平的挑战。在这些阶层里，以远低于市场价拥有两套以上住房的人不在少数。那么城市的建设用地作为一种不可再生的稀缺资源，每一次不公平的分割，必然加深另外一部分未参与人群本身的负重。可以说，土地资源本身的稀缺性经历这样不公平的分割后进一步加剧，房地产的成本自然进一步涨高。

开发商作为商人有商人的责任和义务，为资本负责、为企业负责，最大限度地获取利润，向政府贡献税收，为社会提供工作机会，遵守法规等等。当然，也有企业对社会进行各种名目的捐赠，但这已超出企业的本分和社会对企业的正常要求，那已经是超越企业责任和义务范畴的东西了，何况这些捐赠哪些是出于爱心哪些是出于其它不便明言的理由，局外人是不得而知的。如果一个企业不能对它的投资人负责，对它的员工负责，而是牺牲投资人和员工的利益来满足社会的需求，那么这个企业就违背了应有的商业道德。在这个法制尚不健全的国家，在这个信仰迷茫的时代，不越过法律底线的商人已经难能可贵，而我们用大众理想的道德的光环来苛责开发商是没有任何实际意义，也没有价值的。

开发商出演的不过是一个背黑锅的角色！

银行加息，提高了按揭的成本，这伤害的是中国目前还比较脆弱的中产阶级，因为真正的富人买房是不需要使用按揭款的。加重二手房的税收，不过加剧了二手房的交易成本，伤害的不过是一些刚刚脱贫的穷人。我不知道为什么我们的政策制定者怎么都这么富有黑色幽默的基因？

政府承担应有的责任，向穷人提供足够规模的廉租房，土地市场的完全市场化，建设用地供应放量才是让房价回归的最佳良方，这个道理，我相信大多数业内人士都很清楚。

最近几天，股市突然开始牛起来，从理论上讲，可以将社会游资的投资方向由房地产领域转向股市。但房价真的会因此而下跌吗？