中国楼市谁有发言权？谁才是主导中国房地产市场方向的根本力量？这些问题在国务院4.14新政两周后的今天，需要大家深省！否则业界、市场必然陷入新的焦虑和恐慌中。大家回头看看这两周的情况，似乎紧张的神经已经不象新政雷鸣电闪般发布时那样惊恐错愕，理性思考回到现实。

    1、什么是主导中国房地产市场走向的根本力量？

    关于中国楼市谁才有发言权以及谁才是主导中国房地产市场方向的根本力量的问题，我在以前的博客中曾经进行过分析，总结如下：

    1）  、房地产供需是决定中国房地产市场方向的根本力量

    既然中国已经走上了市场经济的道路，那么市场经济的规律就没有办法不遵守，也无论大家愿不愿意，这都是无法改变的现实。中国城市化改革推动的刚性房地产需求和房地产供应之间的矛盾关系决定着房地产市场的根本走势。因为这种供求关系到今天为止都表现为房地产供应满足不了市场的需求，所以过去30年大家见识到的就是货真价实的房地产价格上涨，虽然在政策调控下，也有阶段性的下跌，但总体趋势依然上涨故我。这就是房地产来自市场的原生力量。

    2）  、政策调控是决定中国房地产市场阶段性走向的外部因素

    对根本问题建立了上面的认识，我们才能客观看待当前政策调控的属性：政策调控完全属于房地产市场的外部因素，绝对不是内在因素。因为房地产市场影响到宏观经济、通货膨胀、社会和谐等、这些非房地产市场自身矛盾，所以这些因素导致的房地产调控始终是外部因素，既然是外部因素，所以不影响根本方向，也就是起到阶段性调整房地产市场走向的作用。

    2、调控加剧了供求关系的长期矛盾，迎来的往往是房价“错峰”式上涨

    我们对中国房地产市场的根本问题有了准确的认识，那就是中国房地产供求矛盾至今为止都处在供应满足不了需求的阶段，而且因为政策方向、政策内容等曾经出现过的方向偏颇或者一些错误，这种供不应求的局面始终没有缓解。个人认为，在中国城市化率达到80%之前，这种供需矛盾都会长期存在，换言之，中国房地产市场上升趋势依然会延续。

    当然，大家在调控面前揪心是必然的，但我想最令人揪心的其实不是调控面前市场阶段性下跌，而是大家过去都亲身经历过的：每次房地产调控，或者调控雷声大，雨点小，房价依然温和上涨；或者严厉调控，房价阶段性下跌，在1-2年或者几年的下跌、盘整后，大家再见上涨甚至暴涨的情况！大家回忆中国房地产市场过去这么多年的走势，相信一定会得到这样的结论，原因何在呢？

    每次调控，一定会从加大终端消费者购房或持有成本，或者提高购房门槛上面着手，这样的目的，首先在于抑制成交，降低房地产资金流通效率，从而降低开发行业的投资效率，当然降低开发行业投资效率的程度取决于政策的紧缩程度；每次调控，也会根据调控的紧迫性，对开发相关贷款进行控制，控制的严厉的话，开发商没有足够的钱维持在建项目，更不要说拿地做新的开发，更甚至阶段性担心地价走低，加上资金紧张，所以土地市场的交易减少。上面两方面，都不同程度影响到房地产市场有效供应的减少，紧缩政策适度，土地市场温度虽有降低，但幅度有限，鉴于房地产土地到开发乃至房产进入市场销售需要2-3年的过程，所以2-3年后房地产市场因为供应减少，所以房价上涨就成了规律；如果调控严厉，土地市场的成交减少，甚至大幅度减少，2-3年后，供需矛盾以加剧的状态出现，这时候房价上涨就不是常规上涨的问题了，可能就是暴涨，2009年的暴涨实际上就属于这样的情况。

    很显然，这种严厉调控导致的房地产土地成交的萎缩，虽然在调控当年不会对市场有什么影响，但在之后2-3年，却成为导致房价暴涨的元凶：调控过后，政府鼓励买房，但市场里面的供应不仅没有增大，反而减少，房价怎么会不暴涨？根据上面的分析，我们可以把房地产调控和随后2-3年房地产上涨定义成房地产调控和房地产价格的“错峰”式上涨原理，以供大家参考借鉴。

    如果大家认同房地产调控和房地产价格的“错峰”式上涨原理，那么大家可以想象中国房地产市场在本轮严厉的调控后，会发生什么事情了。