XX山庄业主委员会诉厦门XX企业发展有限公司物业管理纠纷案

案 情： 原告：厦门市XX山庄业主委员会（下称业委会）

被告：厦门XX企业发展有限公司(下称XX公司) 

XX山庄系被告XX公司开发的房地产项目。2001年6月14日，被告与厦门百士德楼宇管理有限公司（下称百士德公司）签订《XX山庄前期物业管理委托合同》，由白士德公司对XX山庄进行前期物业管理；2002年11月12日原告经登记成立，2003年4月1日，原告与白士德公司签订《XX山庄物业管理委托合同》，由该公司继续对XX山庄进行物业管理。

2003年，原告向厦门市湖里区人民法院提起诉讼，原告委托福建重宇合众律师事务所程章毅律师为其诉讼代理人。原告诉称，其于2002年11月成立，而被告至今仍未移交物业管理用房及下列档案资料：1、住宅区规划图、竣工总平面图；2、单体建筑、结构、设备竣工图；3、地下管网竣工图；4、各种设备的使用说明书、电路示意图；5、环保、绿化等相关工程竣工验收资料；6、其它必要资料。故请求判令被告移交上述资料和物业管理用房及其权属证明。被告辩称，在被告的监督下，XX山庄的原物业管理公司已经向原告移交了法律规定的全部建设档案资料，如果原告确实没有收到或者没有收全建设档案资料，也只能由原物业管理公司承担责任。被告已经提供物业管理用房给原告使用，但该物业管理用房的费用并未分摊计费到户，该物业管理用房的产权仍属被告，故原告的诉讼请求应予驳回。

厦门市湖里区人民法院于2003年12月25日作出一审判决，判令：一、被告XX公司应于判决生效之日起十日内向原告业委会移交XX山庄B2幢二层面积为140平方米的房屋作为物业管理用房。二、驳回原告业委会的其他诉讼请求。宣判后，业委会、XX公司均不服一审判决，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2004年6月8日作出终审判决，判令：驳回业委会、XX公司的上诉，维持原判。判决生效后，XX公司没有履行生效判决规定的义务，双方对于如何履行判决进行多次协商，但均未能达成一致。2004年12月12日，业委会向厦门市湖里区人民法院申请强制执行。后，经协商一致，双方就判决执行事宜达成和解，签订了《协议书》。2005年4月8日，业委会、XX公司、百士德公司XX山庄管理处又签订《移交备忘录》，对判决履行事宜作出补充约定。上述《协议书》和《移交备忘录》确认：XX公司为XX山庄建设管理休闲活动中心并提供健身、娱乐、办公、消防等设施，为广大业主进行建设。同时，增设闭路电视监控系统、周边防盗报警系统、电子保安巡更系统等。另外，XX公司还须对该活动中心进行其他必要修建。业委会在该中心内设置物业管理用房，视为XX公司已履行为小区提供物业管理用房的义务。

审 判：一审法院认为，被告XX公司作为建设单位，其只负有前期物业管理中向其选聘的物业管理企业移交原告诉讼请求中所列举的相关资料的义务，原告成立后，其有权在前期物业管理委托合同终止时要求前期物业管理公司移交上述资料。如果被告所移交的资料不齐全，原告也只能通过前期物业企业向原告主张权利。因此，原告直接请求被告移交该资料没有法律依据，其该项请求依法应予驳回。被告应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权属于业主。因此，原告请求被告移交物业管理用房的诉讼请求符合法律规定，应予支持。其请求被告移交物业管理用房的权属证明没有法律依据，不予支持。故作出上述一审判决。二审法院认为，双方当事人对于XX公司在业委会成立之前选聘百士德公司对XX山庄进行前期物业管理的事实均无异议，根据《厦门市住宅区物业管理条例》及《物业管理条例》等之规定，故一审判决驳回业委会要求XX公司直接移交相关资料的请求并无不当，应当予以维持。由于相关法律法规已明确规定物业管理的所有权依法属于业主，故XX公司以XX山庄业主未交纳物业管理用房的分摊费用来否认业主对物业管理用房的所有权之主张缺乏法律依据。至于物业管理用房的权属证明，应当由所有权人依法向相关管理机关申请办理，故业委会要求XX公司提供权属证明的主张亦缺乏法律依据。故作出上述二审判决。

评 析：本案是一起业主委员会状告开发商要求移交物业档案资料、物业管理用房及其权属证明的纠纷案。本案的关键是在未交纳物业管理用房的分摊费用之前，业主是否对物业管理用房拥有所有权？《厦门市物业管理条例》第三十一条规定：“开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，…….，其所有权属全体业主共同所有。”《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”《物业管理条例》系行政法规，《厦门市物业管理条例》系地方性法规，从法理上讲，行政法规的效力高于地方性法规，地方性法规的规定不得违反行政法规，当二者发生冲突时，应以行政法规的规定为准。在本案中，《物业管理条例》已明确规定了物业管理用房的所有权依法属于业主，因此，不能再片面去理解《厦门市物业管理条例》第三十一条之规定，若以业主未交纳物业管理用房的分摊费用来否认业主对物业管理用房的所有权，是不符合法律规定之本意的。判决生效后，履行事宜就成为一个非常重要的问题了。当一方没有自觉履行生效判决所规定的义务时，就应注意申请强制执行的期限。《民事诉讼法》第219条规定：“申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。”本案中，原告代理人及时申请强制执行，迫使XX公司与业委会签订履行协议，从而圆满解决了业主与开发商、物业管理公司之间的纠纷。（福建重宇合众律师事务所程章毅 律师）