房地产商力挺房价的底气从哪里来？

刘思坤/文

8月6日，在联合证券“2009金融地产高端论坛”上，万科、保利、招商、万通等知名开发商代表均认为，短期内楼市向好局面很难改变，房价很可能继续冲高。下半年房地产市场供应依然紧张，深圳年内商品住宅用地甚至出现“零供应”，对应的是深圳今年来领先全国的房价涨幅。部分地产商相信中央的调控政策只是微调，不会影响目前的房地产交易量，而供应不及需求，是房价继续上行的最主要理由。

然而，供需矛盾依然只是问题的表象，正是部分地方政府对“土地财政”的依赖性、银行对下滑的宏观经济急切回暖的热望，还有投资客们面对通胀预期下的“避险”入市，才是地产商们力挺房价的根源。而要改变这一局面，必须从制度层面斩断政府、银行和房地产商相互依赖的关系。

房地产商作为市场竞争的主体，逐利是其天性，天经地义，传统道德规范在商业世界中并不能通用。我们不能指望每一个做房产开发的企业心怀天下，这种“基业长青”的企业为数寥寥。当今我国房地产市场发展依然属于初级阶段，只求房地产商遵纪守法，就已不易。

正常的市场调节，能够在房地产商追逐暴利的过程中形成虚高房价，而消费者用脚投票，从而导致交易量下滑，市场萎缩，自然淘汰一批经营不规范、管理不到位、产品质量不过硬的房地产开发商，从而自动调节他们的“暴利”行为，使利润水平下降到正常范围之内。

这一调节最明显发生在2008年年底到2009年春节期间，这是房地产商最难过的日子。交易量持续萎靡，资金链纷纷告急，债务清偿压力巨大。富力地产、绿城中国等销售额超百亿元的巨头们去年年底账面现金存款只有不到20亿元，刚好只能维持一个项目的资金投入。

眼看房地产市场即将进入深度调节，但地方政府与银行开始托市，市场调节过程就此打断。

房地产开发因涉及到的上下产业链过于庞大，土地、钢铁、水泥、建筑、物流、就业皆维系于此，对宏观经济的影响至关重要。而受国际金融危机影响，宏观经济持续低迷，使得地方政府旗下的土地储备局开发的一级土地多次“流拍”，成本收不回来，多年依赖的土地出让收益无法实现，同时面临税收下降和诸多的社会公共服务支出，地方财政陷入僵局。于是，部分地方政府开始请央企进入托市，同时对房地产商进行税收减免、延期缴纳土地出让金，而刚性需求开始随房价下降进入，房地产市场开始回暖。

银行也扮演了重要角色。经济刺激计划中的天量信贷给银行以业绩压力，银行必须尽快将贷款放出。给中小企业不放心，而给房地产开发商，不仅信贷量可观，还能开启买房者的按揭贷款市场。即便该楼最后烂尾，还能坐收土地资产的上涨收益。于是，银行贷款开闸，流动性冲向奄奄一息的房地产市场。

投资客们的作用也不容忽视。实体经济的萎靡使得中小企业主和公司高管无法获得预期收益，天量信贷又使通胀预期甚嚣尘上，于是，将自有资金和信贷资金打入楼市，以期保值增值便是被逼无奈之选。“避险”的同时，又产生了“炒作”的作用。

银行充裕的贷款，政府的税收减免和债务延期、还有投资客们对房地产疯狂的炒作，使即将断裂的资金链转危为安，开发商们安然度过危机。

这种局面使开发商们发现，地方政府和银行比他们自己更不能容忍地产市场的萎靡，这种三角债关系必须继续维持下去。这些因素支撑起了开发商们力挺房价的不良取向。

这种经济关系的维持有一个前提：土地价格只涨不跌。这无疑将经济下行的风险从开发商转嫁到了地方政府与银行身上，而老百姓无法从中获益。

中央政府和监管部门已经意识到这一问题，接二连三出台信贷总量控制、严格对房地产开发商的税收政策、严查地产商骗贷等不规范操作的政策，无一不是希望控制泡沫，避免未来更大的实体经济危机。但如果不在制度和技术层面进行改革，使地方政府摆脱对“土地财政”的依赖，对GDP增长的崇拜，重建中小企业与银行间的信任体系，对民间开放信贷市场，这样的三角债游戏恐怕还会重演。