郭美美怎么做商业地产

 文/傅硕

如以“博爱小站”为核心载体的“郭美美模式”属实，则始作俑者的设计之机巧，令人拍案惊奇，而其逐利之疯狂，践踏道德之无底线无顾忌，则令人出离愤怒

在被持续不断的热门新闻冲淡了近半年之后，近期，红十字会赵白鸽表示红会是最规范的社会组织之一。然而，最规范的社会又是如何被郭美美们轻松突破？郭美美事件再以一个更新更“专业”的角度引发人们的重新关注，即所谓“郭美美社会商业地产模式”。

社会商业地产模式中的核心载体 “博爱小站”浮出水面，如传闻属实，则该商业模式设计之精巧，丝丝入扣；杠杆之大用，亦让人叹奇（下文简称郭美美模式）（详见图1）。

“郭美美模式”出自北京王鼎市场营销咨询有限公司（以下简称王鼎咨询）老板王树民的创意。王树民曾以“王鼎”为笔名，写过一首小诗“致s”：“愚蠢的人把法则当做枷锁，智者把它视为路标，被捆绑而不觉才是人的悲哀，清醒的知道自己的人才有可能成功。”“郭美美模式”无疑是他的一次“众人皆醉我独醒”的得意之作。

2007年9月，中国商业系统红十字会“认可”的北京王鼎市场营销咨询公司和香港上市公司民丰控股(0279.HK)合资成立了一家合资公司—民丰博爱小站资产管理有限公司（以下简称民丰博爱公司）。2007年9月5日，民丰控股有限公司（简称民丰控股）发布的公告显示，合营公司中，5000万注册资本全由民丰控股的附属公司投入，王鼎咨询没有掏一分钱，仅凭借红十字一纸批文，占有这个项目30%的“干股”。

民丰控股主席杨梵城在香港被喻为“保险教父”。此前，他是李泽楷控股的盈科保险(0065.HK)前副主席。保险教父为什么要和王树民合作？

在这份公告中，民丰控股称，“合营公司的主要业务为在全国推行‘红十字万站进小区活动’，该项活动由中国商业系统红十字会推行，并由中国红十字会总会推广。该活动的目标为初步在全中国设立20000个不同小站，为当地小区提供多项保健、保险及金融相关服务，包括急救及保健服务、销售保健及卫生产品、提供医疗保险卡片计划、金融服务、保险服务、广告及传媒服务，及其他相关服务。”民丰控股还称，成立该合营公司可令公司进一步扩展现有的保险经纪及金融服务业务，并大幅增加在内地的相关业务销售点。

事实上，保险教父之所以要和王树民合作，是因为有境内保险巨头中国人寿接盘。资料显示，这个项目的北京业务由中国人寿独家买断。中国人寿向合营公司支付使用费用。博爱小站实际上即是中国人寿在社区落地的分支柜台。

上述交易模式的核心之一是王树民的私人公司王鼎咨询拥有与红十字会的一纸授权合同，其次是社区商业地产“博爱小站”。博爱小站其实是车厢式门面店铺。博爱小站向社区居民提供便民服务，故无需向社区缴纳费用。民丰控股的主要投资即是厢式门面店铺的制作成本，无需向社区缴纳占地费用。省下来这笔占地费用是多少钱？我们简单估算，每个“博爱小站”建筑面积以10平方米、1万元/平方米为标准，2万个“博爱小站”占地面积至少20万平方米，估值不菲。这是一个构思相当精巧的社会商业模式。整个商业故事完整可以完整表述为：王鼎咨询拿到一份合同——在中国的2万个社区里建立博爱小站，与香港保险教父合营公司；首期1000个博爱小站连锁店选址北京黄金地段，平均占地15～20平米的；中国人寿取得了这1000个店的“独家合作”，在所有店里派了自己的保险推销员，相当于人寿在北京1000小区开了营业部，中国人寿买断了公益项目1000个博爱小站连锁店的使用权利。

在利益分配上，民丰控股虽然没有境内保险公司牌照，但凭借博爱小站，与中国人寿合作，不仅直接获得收益，同时也在试水大陆的保险业务；中国人寿借博爱小站直接进入社区销售保险获益，据公开报道，合作不到一年，中国人寿北京分公司“已达成68件保单，其中长险保费收入达到78万多元，短险保费将近11万元”；由于博爱小站的外形设计交给王树民的另一家公司中谋智国，因此，王树民同时还有一笔设计费用收入。

从理论上说，博爱小站商业模式设计堪称完美。中国红十字总会秘书长王汝鹏认为，“这个模式看起来是没有问题。”他说，“红会不出一分钱，不出一个人，我只要监管这个车实实在在有，实实在在送到了社区，实实在在为老百姓提供了免费的服务，至于车体广告，你爱卖给谁卖给谁，只要你有本事，找到人愿意买。广告是商业广告，车只是一个载体。”

事实上，完美的商业模式背后却有不完美的故事不断上演。2008年8月，民丰控股与王鼎咨询的合资公司项目取消，一家名叫“中红博爱资产管理有限公司”（以下简称中红博爱）注册成立，独家投资、运营、管理“红十字博爱服务站”。中红博爱的股东也在更替变化中，其中王鼎咨询始终持股30%。中红博爱的公开宣传资料称，中红博爱资产管理有限公司成立于2008年，是全国性的控股投资集团，是中国红十字会的关系企业，主要业务是关于红十字会相关公益，服务项目的投资、运营和管理。中红博爱称，“公司将在全国大中城市社区内投资构建3万个红十字博爱服务站，项目由中国红十字会总会主办、商业系统红十字会承办，中红博爱资产管理公司独家投资、运营和管理，将覆盖5000万个家庭、1.5亿人口”。

2011年6月，深圳物华即郭美美“干爹”王军的公司，接手参与其中运作。不到1个月的时间，随着郭美美事件爆发，该商业模式被有关部门叫停。

王树民愤愤不平且很乐观地打比方说，“一辆高速路上行驶的汽车，突然被路边的小顽童扔了一粒石子，把车窗砸了个洞。汽车紧急刹车，车上乘客受惊，群情激愤，说，再也不坐这车了。但很快，人们会忘掉这次惊吓，汽车将再次启动。”

博爱小站会不会再次启动，尚属未知。公众越来越质疑“郭美美模式”背后的真正利益交易主体。真爱梦想基金会秘书长吴冲认为，去围绕一个炫富的年少轻狂小丫头，以猎奇或仇富的潜台词吸引和转移公众的眼球，那将是中国慈善公益的大不幸。

王树民设计的社区商业地产模式显然需要回答这些问题，比如谁是批文授权的批准者？谁是王鼎的实际股东？中国人寿作为最后的买单者，交易的决策者有无幕后利益？等等。上述公众疑问，无疑是“郭美美模式”阳光化的前提，这也是“郭美美模式”一直很难真正走上商业运营轨道的主要原因。

“郭美美模式”一旦阳光化，改变在商业灰色空间游走，则无疑具有很高的商业价值，其中的精巧商业模式设计，也能为陷入困境的商业地产商借鉴。

（感谢真爱梦想基金会秘书长吴冲、《三联生活周刊》陈晓提供资料帮助）