保利保障房信托离奇“热销”

超低利率、火爆认购、一天完成募资1亿人民币，当这些元素集中在一款保障房信托产品身上，便有了诸多看不懂的理由。

    “这款保障房信托感觉有点诡异！”一直做信托理财的张先生在电话一端非常不解地询问本刊记者，“一怪收益率忒低；二怪收益虽少，卖得非常火，募资1亿一天到位；三怪信托公司不管事，托管银行操盘！”

    张先生所说的这款保障房信托，全称叫“北京信托保障房系列集合资金信托计划之保利南沙河项目”（以下简称“保利南沙河信托计划”）。保利南沙河信托计划显示，6月28日公开募资，7月28日结束，信托期限1年，受益人基础预期收益率为7.2%/年，受托人是北京国际信托有限公司，保管人是中信银行股份有限公司，信托资金运作是用于受让保利南沙河项目收益权。

    “我也感觉这款信托怪怪的。”用益信托研究室研究员岳婷告诉本刊记者。

    保利南沙河项目到底有何问题？收益为何远低于大市？低收益又为何遭到哄抢？保利保障房赔本的买卖该如何算账？收益率热销背后，中信银行、北京国际信托和保利地产三者之间，是否有不曾公开的故事？本刊记者就此展开了调查。

真假保障房

    有投资者质疑，保利地产借道保障房信托，实为投向一个同一地块商品房。该指资者认为，这款保利南沙河信托计划中的保障房实际上就是商品房。

    在北京市土地整理储备中心网站上，记者看到了保利房地产(集团)股份有限公司（下称保利地产）一则竞拍信息。该竞拍地块在2010年12月27日成交，买家是由两家房地产公司组成的联合体，分别是保利（北京）房地产开发有限公司（下称北京保利）、北京金成华房地产开发有限公司（下称北京金成华）。保利南沙河信托计划显示，北京金成华是保利地产为开发建设保利南沙河项目而设立的项目公司。

    该竞拍成交公告显示，地块用地性质为R2二类居住用地。房地产业内资深人士王浩介绍说，就是规定了这块地不能建别墅，只能用来建通商品房。在5月23日发布的“土地出让变更”一栏中，规划用途显示为：居住、商业、综合。政府公示信息显示，该地块用作商品房开发。

    在成功竞拍半个月后，即2011年1月12日，保利地产发布公告称，公司全资子公司北京保利和控股子公司北京金成华通过招标方式取得北京市昌平区沙河镇南一村居住地块（宗地编号京土整储招（昌）[2010]167号），成交总价88020万元，用地面积57753平米，规划建筑面积约为115506平方米，土地用途为居住用地。

    北京市土地整理储备中心网站公示信息、保利地产公告内容互相验证，指向了同一块地。王浩认为，从内容看，两者说的是同一块地。北京保利是否在拿地之后，更改规划，临时增加保障房项目用地？北京市聚和律师事务所房地产事务部李建立律师告诉记者，如果建设用地变性，应该能在国土资源局查到土地变性的更告。记者在北京市国土资源局网站并没有看到该地块的土地变性公告。

    既然该地块没有变性，那么北京市土地整理储备中心网站公示信息、保利地产公告是否和保利南沙河项目是同一块铁？

    记者在实在调查中发现，这两个项目原本是一块地，以一条规划二路中线为界，南界为商品房，北界为保障房（见表1）。保利南沙河项目信托计划语焉不详，以致张先生误以为保利地产使了掉包计——发行保障房信托投资商品房建设。但奇怪的是，保利地产在2010年公司年报和2011年新拿地项目公告中，均没有提及该保障房项目信息。

    反倒是即将上市销售的项目——平区沙河镇南一村居住地块（推广案名：保利罗兰香谷）一直大做广告，市区售楼处已经开张。保利罗兰香谷销售人员告诉本刊记者，保利罗兰香谷将于7月份预售，楼还没有出地面，该项目为11栋14-18层阳光薄板，1梯2户、2梯3户或4户，主推60-140平米户型一居至四居！销售代表特别强调，保利罗兰香谷是纯商品房社区，没有保障房。

    记者在保利南沙河项目施工现场看到，保利罗兰香正在做地下作业，紧挨着北侧正在施工的项目即是上文提到的保利南沙河项目，该工程答称为“昌平新城5—1街区沙阳路南南一村地块北区经适（含廉租）项目”，以经济适用房为主，含有少量廉租房。

    业内人士王浩告诉记者，“即便不算廉租房，经济适用房全部面向市场销售，其利润只有政府规定的3%，而保利南沙河项目信托计划的最低收益率是7.2%，如果加上发行信托的正常成本3%，保利南沙河项目的亏损至少也有7.2%。”王浩反问记者，“保利南沙河项目肯定是算不过账来，但是保利地产真的很笨吗？即便是保利地产愿意亏本，投资者难道愿意买低不买高？”

蹊跷的低收益

    保利南沙河项目信托计划年收益率7.2%是一个什么概念？可以和银行开发贷利率和保障房信托平均收益率相比较，进而得出高低。

    目前开发商贷款利率普遍上浮50%，如果以1年期利率6.31%计算，开发商贷款融资成本在要达到9.465%。也就是说，保利南沙河保障房项目信托融资成本低于目前银行的开发商贷款利率。

    而目前保障房信托正常融资成本又是多少？根据用益信托工作室统计，自2010年至今年上半年，13家信托公司参与保障房项目建设的平均收益率为9.07%。用益信托工作室研究员岳婷告诉本刊记者，“眼下信托融资成本正在看涨，比如6月份重庆的公租房信托年化收益率为9.2%。公租房信托的融资成本已经这么高，经济适用房融资成本至少要比重庆公租房信托融资成本要高。”

    保利南沙河项目融资成本低于银行的开发贷利率，且远低于目前保障房信托的平均收益，其收益前景似乎看好。那么保利地产图什么？

    “如果单纯从算账上看，即便是这么低的融资，保利南沙河保障房项目也将是亏本亏本无疑。”但王浩反问本刊记者，“保利地产会这么笨吗？”“如果结合目前市场行情看，不排除保利地产将这笔钱用在一条规划路之隔的保利罗兰香谷项目上，目前信托资金还不存在专款专用监款。”

    王浩所说的行情，是指开发商资金紧张，融资困难。SOHO中国董事长潘石屹日前在微博上称，房地产开发商主要融资路径——银行贷款、信托融资和股权融资现在均受到不同程度的压制，作为资金密集型行业，房地产市场已提前进入“更年期”。

    房地产企业要想避免进行“更年期”，只能是积极在市场上找钱。新华联副总吕行告诉本刊记者，从银行融资仍然是开发商首选，银行的利率再高，高不过市场，但银行的开发贷额度越来越紧，银行只能挑着品牌房企和优质项目贷款。

    银行除了挑企业，挑项目，在贷款发放的抵押物上也发生较大变化。早在今年5月中旬，市场盛传银监会的监管精神，重点防范房地产开发贷款和按揭贷款风险，房地产开发贷款必须用在建工程而非土地作抵押，开发贷成数一律不得超过5成。对存量开发贷，严禁重组和展期。

    这种传闻很快得到验证。上海银监局局长廖岷6月23日在“2011领军者系列峰会”上表示，现在房地产风险的广度和深度在进一步加强，银监会要求减少银行对房地产开发商的贷款。

    目前，保利罗兰香谷工程还没有出地面。根据银监会要求，房地产开发贷款必须用在建工程而非土地作抵押。仅此一条，就不符合银行发放开发贷的条件。王浩据此分析，保利地产将保利南沙河保障房信托调包给保利罗兰香谷也不是没有可能，也就是说，保障房可能会亏本，但通过保障房的信托渠道为商品房融资，也算是全盘打算，综合算账。

    亦有一种看法是，保利在做委托贷款业务。委托贷款其实质就是银行表外业务，即银行和信托合作发售信托理财产品。一位业内人士曾告诉媒体，所谓委托贷款，想贷给谁就贷给谁，操作方便，还可规避一些监管要求。对于银行而言，由于风险为委托方承担，银行风险压力不大，且在不占用资本的前提下，便可坐收千分之一到千分之三的中间业务收益，何乐不为。

    南开大学金融学博士刘杉告诉本刊记者，保利南沙河项目有可能是委托贷款，通过银行发行的一款信托产品，借助信托平台。

    但是委托贷款有一个不好，就是利息太高，至少要求年利率至少在20%以上。理财产品要求高收益，“但是仅有7.2%的年化收益率实在太低了，如果没有其它附加条件，我不会买，我相信其它人也不会买。”个人信托理财的张先生向记者表示，“从表面上，7.2%是最低收益，但通常情况下，信托项目结束，投资收益很少有上涨。”

    “有没有人买，要看是谁发的信托，还有信托产品说明书具体有哪些披露，否则很难下结论”王浩很谨慎对记者表示。

    公开资料显示，保利南沙河项目是由北京金成华持有，而北京金成华又是保利地产的控股子公司，股东权益为85%。根据规定，该项目应该合并到保利地产财务报表。保利地产胡在新接受媒体采访时称，该项目由北京金成华在2010年8月获得。因此，保利南沙河项目应该由上市公司保利地产2010年年报披露。保利地产2010年年报显示，截止2010年12月31日，保利地产对北京金成华的贷款担保金额为4亿人民币，借款日为2009年10月23日，到期日为2012年10月22日，期限3年。投资成本0.225亿，年初和年末没有变化，仍然为0.225亿，这就意味着保利南沙河项目和保利罗兰香谷在2010年并没有花钱。6个月后，记者在该项目施工现场看到，保利罗兰香谷正在做地下作业，而保利南沙河项目2#已经施工到了5层。保利南沙河项目早于保利罗兰香谷施工。

    但是在保利南沙河信托发布之前，保利地产的财报鲜有该保障房项目的任何披露，仅有保利地产相关负责人零散的言论。在今年3月23日的投资者会议上，保利地产董事长宋广菊表示，保利已经拥有3个共计84万平方米保障房项目，包括其在2007年获得的全国首个限价房项目广州西子湾，其余两个项目位于北京。北京项目却处于亏损状况。原因则是北京项目到了政府之前规定的销售时间，但政府方面的销售方案还没有出台，导致该项目所有楼盘不能按时销售，参与该项目的7家开发商全部亏损。从宋广菊对投资者大倒苦水言及内容看，也并没有具体提及保利南沙河项目。

    在保利南沙河信托计划募资第二天，张先生咨询中信银行，希望看到产品说明书遭到婉拒。根据保利南沙河信托计划约定，募集资金达到1亿，即宣告该信托计划成立，随后的2亿募资待定。

    超低利率、火爆认购、一天完成募资1亿人民币，当这些元素集中在一款保障房信托产品身上，便有了诸多看不懂的理由。截至发稿，保利地产并没有回复本刊记者书面采访。