“古龙说，男人最原始的职业一定是杀手。我不同意，男人最原始的职业一定是开发商。古代男人最原始的想法就是有一个家，在古代没有商品房，一砖一瓦都需要自己身体力行，所以杀人解决不了这个问题，大多数男人还是需要自己来盖房子。”

　　当记者问及为何选择房地产这个职业时，董海斌引经据典，又颇具浪漫。

　　“把房地产开发作为终生的职业，决不是浪漫，也不是理想，只是现实主义。这种现实既不快乐，也不人文，但你会在睡了一觉后感觉到健康而又丰盛。”

　　董海斌的朋友总感觉他象王小波笔下那只特立独行的猪，他解释说，“我一直把自己当成猪，也有一点区别，我喜欢想点事，且有点偏执，朋友夸奖我——一头理想主义的猪。有想法不一定是好事。比如苏格拉底就是有想法，被当局定罪“谋害青年”。但是他却说，我去死，你们去活，到底谁的命好只有天知道。”

　　记者问其体态偏瘦，没有猪态，他反说，吃绿色食品之故。

　　不知是特立独行还是理想使然，董海斌的操盘技术显得挺好玩。

创新就是寻找日常生活的可能性

　　京汉旭城是董海斌加盟京汉集团实操的第一个项目，目前已顺利结案。自开盘到结案，先后涨价近二十次。实际上，产品本身的区位优势、规划特色、产品创新、户型均好、优质工程、配套完备、超值服务、附加值牌、让利原则和品牌维护上做足了功夫外，还有一点必须关注，长时间的涨价且引起市场持续抢购，则不能不说是操盘的艺术。

　　是工期决定涨价？是热销决定涨价，还是客户冲动决定涨价？董海斌认为，所有这些都是有失偏颇的。比如说工期决定涨价，很多项目出现期房比现房好卖，客户在发现现房比想象中不一样，或是更差的时候，他决不会加入认购的行列的。

　　热销决定涨价也错。大白菜也有最高的价钱，一棵大白菜卖上一百块钱，相信老外也不会买。客户抢购决定涨价更是不能接受。如果客户在冲动时候或是受现场感染购买，他不仅会悔青了肠子，还会到售楼处闹事，甚至在朋友圈里进行恶意功击，这样的客户肯定要退房。

　　所以，董海斌面对京汉旭城每次销售小高潮的时候特别谨慎。他说，高潮有时候是假的，是表面现象，或者说是虚假繁荣。如果没有看清小高潮的真正原因而盲目涨价，就会人气转淡，进而销售滑坡。

　　董海斌总结热销有三种可能，一是广告效应，二是销售人员对客户夸大承诺，三是阶段性推出的户型符合市场一部分客群需求。

　　所以项目在热销的情况下第一不要破坏热销，第二寻求新的价值所在。董海斌在对热销认真分析的同时，阶段性地抛出京汉旭城的新的价值所在。比如京汉旭城是京西首家引入国外景观设计，做到了第一，不一定能做到最好，他建议董事会持续加大投资并坚持施工过程中高质量、高标准的要求。事实上，他的这些做法得到了业主的认可，获得业主的赞誉。而京汉旭城的这些业主则成了免费广告，到处找亲戚好友入伙购买京汉旭城。为了回报业主，董海斌又提出老业主介绍新业主的奖励计划，凡是老业主介绍成交新业主，京汉旭城免收一定比例的物业费，据了解，光是这项费用，就高达上百万。

　　实际上，董海斌认为，只有和业主共同发展，才能和京汉旭城乃至京汉集团利益最大价值化，因为所有的客户都是京汉集团长期发展中的朋友和合作伙伴。

反程序成功拿地

　　大多数开发商为什么会失败？通常他们的工作流程是是先拿地，然后做产品，最后才是拿产品强推向客户，这里面有两个原因，一是他们相信市场无限好，二是过于迷信策划、广告和销售技巧。“这样的企业会越来越难的。”董海斌认为，如今北京市场正在巨变，常规的做法根本行不通。

　　2004年初，京汉集团联合金瑞地产成功拿下了顺义的一块风水宝地。作为当时现场的举牌者，董海斌一反常规思维，对于拿地是便宜了还是贵，他认为，拿地根本不在于便宜多少，而根本在于要看清土地的价值，清楚地知道拿地后应该开发什么样的产品。

　　比如前几年，很多开发商拼命圈地抢地为王，但是8.31大限来啦，陆续出台了相关的打压政策。也许有一部人是在玩资本运作，但大部分没有搞清地块的价值所在，虽然北京的房价将是一个长期持续上涨的过程，但是抱有这种想法肯定会必赔无疑。  

　　相反，金汉绿港是按完全反程序的方式来操作的。拿地之前，董海斌率领工作组首先是感知区域价值，进而了解市场，最终接触客户。董海斌笑称，了解市场最好在晚上进行，市场的消费能力在夜晚表现的最为充分，而客户工作则安排在白天进行。这样，通过“从感知到超越”，从把握区域到客户工作的最终完成，才可以有信心地规划产品，最终决定是否拿地。

  最后，董海斌又道出一个金汉地产的机密。他说，实际上这个产品标准在他心中装了近六年，只是因为找不到合适的地块才先置在一旁，先前一直在谈好几块地，苦恼于没有满意的开发用地。

　　没有海子的面朝大海、春暖花开，曾经当过记者的董海斌说自己有点像麦芒的自画像，没有真实的镜子，却总是揣测万千变化，一个二十世纪的亡命徙，遁迹于沙尘满天的工地。

　　已过而立之年，对于董海斌来说，无论是百万富翁还是港姐美腿，都没有吸引力。如果不能皆大欢喜，一切事皆无意义。如此看来，猪八戒所做不到了，他做到了，不仅是八戒，而且是道可道的境界。

　　我想，不论是多数还是少数，平等还是平庸，董海斌所追求的则是那种仪态万方的飞翔。