《关于强制拆迁法制完善的思考,

为什么有这么多强制拆迁？

---对“重庆钉子户”风波的感言之三》

关于“重庆钉子户”引起的感想，我已经写了两篇文章了，都在我的博客上发表了，即

《物权法通过、易宪容辞职与重庆钉子户---警惕并清除既得利益集团塑造于社会的既有观念及其潜规则》，《重庆钉子户引出话题的再思考---关注房屋动拆迁、土地征用中社会公共利益及其他》。近几日看到两则新闻，令人振奋，表明“重庆钉子户”风波带来的正效应开始逐步显现，开始推动法制进步，而带来的负效应（如过度新闻关注、不稳定因素）则开始消退。两则新闻是：

3月28日，最高人民法院院长肖扬在第五次全国行政审判工作会议上提出，积极探索行政案件诉讼协调新机制。特别是对因农村土地征收、城市房屋拆迁、企业改制、劳动和社会保障、资源环保等社会热点问题引发的群体性行政争议，要注意最大限度地采取协调方式处理，以妥善化解行政争议，协调行政权力与公民权利关系，维护社会和谐稳定。而最高人民法院正在抓紧制定有关行政诉讼协调和解问题的司法解释，为妥善处理行政争议提供有效依据。

3月31日，重庆市九龙坡区政府召开新闻发布会，区长黄云通报了鹤兴路片区旧城改造项目相关情况。据悉，此前该区法院已下发公告，责令被执行人杨武在4月10日前自行搬迁，否则将择期强拆。不过，黄区长也表示，目前法院仍在组织拆迁双方沟通协商，不到最后时刻不会采取强拆行动。

…

从肖扬强调对群体性案件最大限度地采取协调方式处理，到重庆市九龙坡区区长表示不到最后时刻不会采取强拆行动的态度，应该都是有利于被拆迁人的做法。如果这样的话，这场风波为法制建设带来了积极意义。

《物权法》通过以前，由于城市房屋动拆迁、农村土地征用过程中引起的社会矛盾与冲突相当多，商业动拆迁行为经常被带上了社会公共利益的帽子，政府或多或少地参与反而影响了政府的公信力，政府在强制拆迁过程中频繁使用警力也影响了警民关系与警察的形象，有的引起了过激行为和流血冲突，由于种种原因，少数人无家可归变成了社会问题，因此，就出现了“为什么有这么多强制拆迁”的感慨。

出现过多的强制拆迁行为的原因很多，归纳起来有这样几条。

一是目前中国房地产市场本身的不成熟和不规范，最明显的表现是缺少一个公平市场价格，缺少完整、顺畅的市场交易渠道，也缺少包括合理评估机制在内的市场交易规则，更缺少完善的包括司法强制动迁在内的司法救济手段，这些缺少的情形在存在一定垄断利益的情况下更为明显。

二是被拆迁/被征用人的补偿价格与开发商再出售价格之间存在严重的不对称，房地产开发商利用剪刀差赚取巨额利润，而向被拆迁/被征用人提供的补偿价格不是根据市场价格而是根据建筑成本的核算的。

三是一些地方政府对房地产项目介入过深，涉嫌在拆迁或征用过程中直接获取巨额利益，即低价支付补偿价格，高价转让给开发商。

四是由于地方政府拥有土地和城市规划、授权拆迁和建设的权力，地方政府在被拆迁/被征用人与开发商发生矛盾时，要么回避责任不闻不问，要么进入前台参与，甚至动用警力解决强迁。

五是地方法院在财政上与地方政府的有割不断的联系，因此，被拆迁/被征用人提起的强制拆迁诉讼或规划不当诉讼中，被拆迁/被征用人的权益往往得不到维护，很多情况下，地方法院是强制拆迁案的强制执行者而不是审判者，“重庆钉子户”风波就是如此。

要改变这样的局面，必须从制度上做出全面的调整。

其一，尽快制定相关法律，包括《动拆迁法》、《土地征用法》、《国家征用征收法》等。

其二，社会公共利益不能由有关地方政府来认定，应当以相关法律、法规、地方性规章为依据，由建设单位向有管辖权的人民代表大会申请认定，在这过程中，应当尽量听取人民群众的意见，如强拆当事人不服，最后由法院来认定。征收分两种，即有偿征收或无偿征收，尽量减少无偿征收。

其三，建立公平合理的评估制度与公平价格补偿制度。评估机构不应当由政府或开发商自行确定，应当允许被拆迁/被征用人指定或联合指定，评估的标准根据市场价格而不是根据建筑成本。由此产生公平补偿价格，除了现金补偿以外，还可以通过价格折算的方法，允许被拆迁/被征用人对对开发项目所在公司的股份持有股权，或者通过资产证券化手段持有股份，这样的话，也可以减轻地方政府的补偿压力。

其四，对地方政府制定的规划项目、土地转让项目、房屋动拆迁项目与建设项目，应当纳入国家审计范围，发现存在低价支付补偿价格、高价转让行为的，或者将补偿款挪用、侵占、克扣、私分的，应当依法追究有关人员的法律责任，情节严重的，应当追究刑事责任。

其五，法院不单单是强制拆迁案的强制执行者，首先应当是强制拆迁案的司法实体审判者与法律程序救济保障者，被拆迁/被征用人对政府作出的强制拆迁行政裁定不服，可以通过法律程序提起诉讼，由法院最后认定是否存在社会公共利益、强拆是否合法合规、是否进行了公平价格补偿，如有必要，法院可以委托专业机构重新进行评估，作为判决的依据。这样一类案件，管辖法院最好不是房地产纠纷所在地法院，以免影响公正判决。在案件审理过程中，严格保障程序，穷尽救济手段。同时，要求房地产开发商为强迁诉讼提供强制执行及补偿款的全额保证金。最后，在判决的基础上，法院根据申请人的申请，进行强制执行，强制执行参与的警察必须是法院的法警，而不是其他种类的警察。

其六，不要强化强制拆迁的行政色彩，而应当强化其合同要约色彩，开发商要约，被拆迁/被征用人反要约，直至最后达成和解。