中国红街是京城街铺王? 能否走出出售商铺惨败怪圈
 

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年11月23日08:52 中国不动产  鲁克 王峰

 

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一个全部销售面积不到5万平方米的中国红街，凭什么敢自诩为“京城街铺王”？北京房地产界尘嚣日上的炒作之风，在商业地产领域尤其恶劣。第五大道、巨库、碧溪家居广场等商业地产项目，已经套牢了一批又一批商铺淘金者。中国红街凭什么能够让投资者相信，天上掉下来的是金馅饼，而不是投资陷阱？

位于北京工体东门的中国红街在今年5月份推出了每平方米最高10万元的天价商铺，开发商更是在其宣传口号中将自己锁定在“京城街铺王”的位置；开发商还一再声称，自5月开盘后该项目一直处于“持续热销中”。

在中国红街的强大宣传攻势下，京城似乎迎来了商业地产发展的黄金期。但也有更多的投资者对此充满了疑惑：中国红街凭什么做“街铺王”？中国红街商铺销售又真的那么“红火”吗？抑或是开发商宣传炒作背后的虚假繁荣？

“京城街铺王”粉墨登场

今年4月底，在由中国红街开发商北京胜策房地产开发有限公司主办的一次顶尖商业前景专家研讨会议上，该项目营销总监陈泽斌公开宣称，由于特殊的地理位置和时尚的设计，中国红街将造就北京未来的“街铺之王”。

在接下来的5月份，中国红街正式推向市场，并在媒体刊登了大量的广告，其来势之猛，丝毫不亚于当年“红极一时”的巨库项目。但与巨库不同的是，中国红街定位似乎更高，“成就京城街铺王”以及类似“街铺之王，稀贵入世”等广告口号频现杂志、报纸版面，而媒体关于中国红街“中国铺王”、“天价商铺”、“顶尖商业”的炒作也铺天盖地而来。一时间，中国红街成为京城最受关注的商铺。

由于靠近北京工人体育场，中国红街干脆做起了“工体营销”，不仅把项目售楼接待中心设在工体19号看台下边，而且在工体四周也插满了宣传旗杆，“京城街铺王”的广告语鲜明地刊在旗帜上。

在中国红街的施工现场，面向工体北路的墙体做成了一幅巨大的户外广告牌，上面写着“商铺持续热销中”等字样。

这一切，是否意味着一个真正意义的“京城街铺王”的到来呢？投资者纷纷表示了质疑。

质疑一：高售价成就“铺王”？

据陈泽斌介绍，中国红街第一期销售价格就已经达到6-8万元/平方米，而在网上登记的售价，一层商铺更是在7-10万元/平方米之间，正是凭着这么高的售价，中国红街所谓的“天价”商铺就此诞生。

《中国不动产》杂志通过专业人士了解到，如果真以简单的价格来评价一个商业项目能否成为铺王，那么这个价格应该是商铺的租金价格，而不是商铺的出售价格。租价与售价虽然只有一字之差，但是对投资者的导向却有天壤之别。

专业人士分析说，只有做到租金最昂贵，才能成为一个城市的商铺之王。因为只有租金越高，投资者的投资回报才越有保障。相反，同样的租金水平，投资者购买商铺的价格越高，其投资回报率越低。中国红街之所以敢于大张旗鼓地宣传自己是“铺王”，在于其打出了10万元每平方米的销售价格。而对投资者来说，如此天价的商铺，要想达到理想的投资回报率，难度相当大。

比如东方新天地占据中国第一街的超强地段，2001年时租金水平不足30美元/平方米/月，出租率仅50%，但通过几年市场培育，如今其租金水平已达到95美元/平方米/月，部分甚至达到260美元/平方米/月。做得如此成功的项目，但它也从没有宣称自己就是“铺王”。

目前在北京，商铺租金能够租到65美元/平方米/月，已经屈指可数。中国红街的租金能否收到65美元/平方米/月？目前还不得而知，凭什么就敢称自己是“北京铺王”？

有专家指出，在投资回报预期固定的前提下，“天价”的店铺必然导致高昂的租金。在没有足够的时间和空间来培育市场的前提下，商铺的明天极有可能出现这样两种情况：一是经营商家在一段时间后撑不下去退租，留下投资者与开发商相互纠缠；另一种情况是与市场接轨，全面降低租金，减去一半甚至更多，让经营者慢慢培育市场，将风险转移到投资者身上。

因此，有业内人士指出，中国红街要说失败的地方在哪？就因为它的售价。高价往往成为一些失败商铺的顽病，开发商只知道单纯追求高价，每平米卖到了6万、8万甚至10万，只是为了能够大量而快速地回笼资金，售出后却难以保障投资者和经营客户的租金回报是否能够达到。

商铺售价越高，投资者投资风险越大。这是中国目前商业地产项目一系列经典失败案例共同的特征，中国红街如何去说服投资者，自己的项目就能把风险降到最低？

质疑二：“比邻五大商圈”是卖点还是尴尬？

中国红街在其项目区位介绍中谈到，“街铺服务范围可覆盖五大商圈，并辐射整个北京，是东部乃至整个北京为数不多，直接产生‘商业—商务—生活’连动效应的热点区域。”

其中，所谓的“五大商圈”分别为朝外商圈、赛特商圈、东三环CBD、燕莎商圈和三里屯以北77座驻华使馆构成的两大使馆区的包围之中，“坐拥五大商圈中心位置”，“建成以后不需要很长时间养它，就会聚集很大的人流量”，单是工人体育场每年就有170万的客流量。这就是中国红街极为推崇的一大卖点，号称“比邻五大商圈”。

《中国不动产》杂志通过实地考察发现，所谓“比邻五大商圈”，正是中国红街的尴尬之处。《北京现代商报》也发表文章评论说，“比邻五大商圈”却正是中国红街最大的尴尬。该文指出，“五大商圈”离工体东路都在1公里至数公里以上，步行往返需要20-30分钟。对于开车族来说，也许只需5分钟，但中国红街地下仅能提供的610个车位被大批商户和写字楼用户占用之后，能供临时停车的已经寥寥无几，而工体一带随时随地的堵车也让开车族望而却步。想借“五大商圈”之利，实际上可能遭遇“五大商圈”的夹击而无法招架。

专业人士给记者分析到，通常开发商宣传说楼盘紧邻或者比邻某某商圈，有经验的人会理解为，这个楼盘也许离所谓的商圈很近，但是也肯定了这个楼盘不在这个商圈里。用这样的思维来分析一个楼盘的地理位置，如果说这个楼盘“比邻五大商圈”，那就说明这个楼盘肯定不在这五大商圈中任何一个之内。换句话说，你是哪个商圈都不在！从中国红街来看，“五大商圈”与中国红街就地理位置而言，距离基本都在一公里以上，不近不远，从商圈的理论上讲，以这样的位置和距离形成的不是互动关系，而是竞争关系。

在这种情况下，你说“比邻五大商圈”是中国红街的卖点还是尴尬？