房贷利率“回归”开启刚需购房时机

    近段时间，首套房贷回归基准利率这一消息给津城刚需购房者们带去了希望。的确，央行接连公开表示将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，可以说是继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号。紧接着，北京、上海等地纷纷传出首套房贷回归基准利率的消息，天津亦不例外。记者在接连一周的调查采访中发现，目前本市多数银行已开始执行基准利率。业界人士普遍认为，现阶段刚需购房者或已迎来阶段性时机。

本市银行尚未全面“回踩”基准利率

    回顾首套房贷款利率走势，起先是7折优惠，而后上浮至85折、9折优惠，再后来恢复至基准利率。接着，在地产调控趋紧的大环境下，首套房贷被调高到了基准利率的1.1倍，甚至个别银行提高至1.3倍，一时间广大刚需购房者望而却步，继而纷纷推迟了购房时间。而近段时间，管理层又将首套房贷“松绑”了，据记者调查发现，之前已将首套房利率不同程度上浮的银行，目前大都调整至基准利率7.05%。

    记者在采访中了解到，本市工、农、中、建、交五大银行眼下已开始执行基准利率。建设银行天津分行表示，已从2月16日起针对首次购买普通自住房的按揭贷款执行基准利率。而农行也称，对申请购买优质楼盘的首套房按揭贷款，以及优质客户申请的首套房按揭贷款皆执行基准利率。相较之下，股份制银行还未统一执行基准利率，记者以购房者的身份先后咨询了几家银行。光大银行天津荣业支行的个贷工作人员称，目前对于首次购房者已开始执行基准利率，但被问之资质特别好的客户是否可以申请到基准利率下浮的优惠时，得到的答复是“能申请到基准利率已经不容易了，下浮优惠目前看基本不可能”。与此同时，招商银行表示，仍旧执行原先基准利率上浮10%的老标准，且对于借款人想要在基准利率基础上再获得利率优惠有无可能这一问题时，该工作人员表示难度较大。

    与此同时，还有股份制银行表示已将主要精力放在了小微金融方面。华夏银行天津分行相关工作人员告诉记者称：“央行自本月24日起降低存款准备金率0.5个百分点，这既是本年央行首次下调存款准备金率，也是自2008年12月以来的第二次下调，这一举动无疑缓解了现在金融市场资金高度紧张的情况，特别是银行信贷市场政策的相对宽松，可以说真正利好于中小企业。所以我们这边也借势加大力度，将主要精力都放在了推广诸如‘龙舟计划’等中小企业金融服务品牌，以从不同程度上帮助小企业突破融资难、担保难等问题。而且，未来一段时间我们还将加大小企业金融债的投放量，陆续推出各类专属于小企业的融资服务产品。”

       此外，对于二套房贷款的执行标准，目前本市银行仍旧执行首付六成，利率至少上浮10%的老标准，而且在审核借款人的标准上也依然本着“认房又认贷”原则，也就是说，以前购房一次性付款没有贷款，如果再买房贷款，不能算是首套房贷款。而倘若把以前的房子卖了，即使还上了剩余的房贷，那么再购房的话仍然会因为有贷款记录而不能执行首套房贷政策。

刚需蠢蠢欲动楼市“降价”有限

    对于银行首套房贷利率的回归，津城不少购房者绽开了久违的笑靥。采访中，计划于明年年初结婚的李郑林表示说：“前段时间首套房贷利率上浮且房价又普遍较高时，我一直保持着观望没能出手，为此拖延婚期到明年。本来想如果首套房贷利率仍然保持上浮不变的话，我也咬咬牙贷款把婚房买了，没想到现在首套房贷利率回归到基准利率，这对于像我这样‘万事俱备，只欠婚房’的人来说无疑是个天大的好事啊！”李郑林算了这样一笔账：以他贷款50万元、20年还清购买首套房来计算的话，如果利率在基准利率基础上上浮10%，则每月的还款额为4106元，而如果按基准利率，则每月还款为3892元，这样一来每月可少还214元贷款，继而使得总利息减少51545元。不难看出，在房贷利率回归后，贷款人获得的优惠幅度还是比较大的。

    调查中记者发现，相较于蠢蠢欲动的刚需购房者，开发商们的促销力度并不大，尤其是一些地段较好的新房，基本上没有太大的优惠活动。位于南开区红旗路与青年路交口的倍儿幸福小区目前正处于清盘倒计时中，销售人员表示说：“像70平米的一室一厅一卫现在只剩下十几层和二十几层了，毕竟这种精装小户型挺适合结婚的，而且房子一般最迟在今年8月交付，若计划在今年年底结婚肯定不会耽误。我们现在没有什么活动，均价每平方米1.7万元，即便这样近段时间前来咨询购买的人也不少。”该销售人员表示，存款准备金率的下调意味着增加了银行的可贷资金，有利于增强其放贷能力，而管理层针对首套房贷利率回归基准利率的政策，对刚需族尤其是适婚群体来说是个购房机会。

    与此同时，河北区北宁湾项目的售楼人员也告诉记者说：“我们这边比较受欢迎的是90平米以内的两室一厅，目前售价在每平米1.2万元。由于存款准备金率的下调，现在小区的优惠力度有所减轻，而且我们的促销活动通常是在楼盘售价上调之后才可能会有。”而记者又在地区稍远一些的西青区几个售楼处看到，在售房屋有的给出了5个点的优惠政策，有的则直接给出每平米优惠2000元的直降活动。至于二手房，记者在链家在线天津站的网站上发现一套位于南开区西南角的一室一厅，这套简单装修的房子近63平米，位于金盛国际，虽然在标题中显示“85万落户中营，有钥匙，视野无敌”等字样，但在详细描述中总价却标注为“90万”，而这与去年房价最疯狂时相比也下降了不少。此外，河东区、河北区等一些原先标价在140万元左右的二手房目前也基本上降至120万元以内。

眼下或已迎来阶段性购房时机

      对于此次首套房利率的松动，业内人士普遍认为，政府对首套房的积极信号并非意味着楼市调控的松绑，预计今年楼市调控虽说不太可能继续加码，但救市的可能性也不大，极有可能在巩固调控结果的基础上维持楼市稳定的微调。

    采访中，一位不愿透露姓名的银行个贷人士告诉记者说：“此次首套房贷回归基准利率，并不会影响中央继续严格调控楼市以打击投资投机楼市的政策与决心，而且透过管理层的这一举动，也说明刚需族的需求在未来或许会被摆在首位，但如果期望着首套房在基准利率上继续放松我觉得不太可能，因此目前一些中介给出的八五折优惠应予以警惕，因为其很有可能遭致无法兑现的风险。”

    那么，眼下是否已迎来一个阶段性的购房时机呢？对此，北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师赵晓分析说：“应该讲，如股市飙涨至6124点的那轮疯狂类似，现如今对于中国的楼市而言，‘买房就赚钱’的时代似乎已成为历史。考虑到世界经济的下行以及中国政府的调控，一个大概率的趋势就是，即便放开限购，限贷仍可能会长期持续，而按现有的投资杠杆，在中国进行住宅投资，回报率将很难超过5%，这就意味着未来买房人或将被迫从‘炒房赚钱’阶段转向‘理财投资’阶段。”在赵晓看来，中国的城市化阶段并没有过去，大量的人要涌入到城市，因而未来房地产大的阶段应该是好的，但我们也应该看到楼市当前所出现的一些变化，而这些变化应该说主要是政策调整所带来的，如果观察过去一段时间里限购的城市与非限购的城市，它们的走势是完全不一样的，所以目前的楼市实际上是一个短暂的机会。赵晓个人认为，今年一季度可以出手买房，不过如果是自住的话，任何时候都可以买。他始终认为，房地产市场反应出中国的许多问题，但并不代表这些问题就是房产问题，也不是说出台房产的政策就能够有效解决所有问题。可以说，房地产市场出现短时期的震荡都是很正常的，不代表楼市就此进入了所谓的“冬眠期”。或者换句话说，倘若没有时间的衡量是不能够盖棺定论的，即便现阶段一些开发商出现了问题那也是市场优化的结果。

此外，采访中也有不少地产中介认为，对于刚需型购房者来说，现阶段正是购房好时机，尤其是在面对那些配套完善、交通便利、性价比较高的房源时，就不要再犹豫了。我爱我家的一位置业顾问告诉记者说：“对于刚需置业者而言，在目前房价基本维持不变的情况下，重点在于房贷的多少，而首套房贷利率回归基准利率意味着房贷还款压力较之前有所减少，因而刚需购房者在未来几个月里将会越来越多，加之楼市‘金三银四’即将到来，市场阶段性回暖的信号也会越来越强烈。”与此同时，21世纪房产中介的一位工作人员也预计称：“今年购房的最佳时机会集中在上半年，也就是5、6月份，而这其实也是相对于下半年来说的，也就是说今年越早买房越好，因为下半年的情况怎么样现在还不好说，具体还要看上半年的楼市走向。而从开发商促销、推盘的角度来说，今年入市的最好时机应该是3、4月份，届时的房价优惠幅度可能会比较大。”（王诗文）