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如何化解房地产泡沫

(2011-06-13 00:39:25)
标签:

如何

化解

房地产

泡沫

财经

分类: 诗歌杂谈

去年12月17日,木东在博文《2011年的房价是涨还是跌?》中写到,北京、上海、深圳等一线城市由于面临第三次调控的压力巨大,因此,房价在2011年维持高位震荡的可能性很大,不排除房价出现小幅下跌。但如果期望房价在2011年大幅度下跌,可以肯定地说,那是一厢情愿。二、三线城市可能出现小幅度补涨,但大幅度上涨的可能性也比较小,毕竟炒楼的投机资金还是有限的。综上所述,木东得出的结论是,对于全国房地产市场来讲,2011年房价的整体走势有可能是上涨的,但涨幅有限。

 

目前,从国家统计局公布的前5个月房地产数据来看,基本上验证了木东的判断。其中,首都北京的房价在5月份已经出现了下跌态势。这使得很多经济专家无比坚定地认为,房价泡沫必然会破裂。某著名经济学家更是语不惊人誓不休,认为一线城市的房价将暴跌50%。

 

当然了,木东并不认同他的观点。同时,木东也认为,目前我国的房地产市场整体确实存在泡沫。但这个泡沫应该采取有效措施来慢慢地化解,而不是盲目地用针去刺破。因为房地产泡沫一旦破裂,对我国宏观经济的影响是不可估量的。对于管理层来讲,这正是考验政治智慧的时刻。

 

木东的观点:

 

首先,要认清房地产泡沫产生的危害。

 

房地产泡沫期间,大量资金受利益驱使纷纷涌向房地产行业,会对其它行业产生挤压效应,造成其他行业资金短缺,使整个宏观经济不能持续、协调发展。

 

房地产是一个资金密集型产业,投入大,价值高。很多中小开发商和建筑商受自身实力限制,不得不向银行贷款。而房地产泡沫一旦破裂,必然波及银行,导致金融动荡,从而进一步引发经济萧条和社会危机,比如,大量工厂倒闭、失业人数剧增,等等。

 

其次,要认清我国房地产发展的现状。

 

应该说,我国的房地产市场尽管已经走过了13个年头,但仍然处在起步阶段,出现的问题是发展中的问题,不能因噎废食,走计划经济包办一切的老路。有些经济专家总是拿日本房地产在90年代曾出现过崩盘,来推理我国房地产市场必然暴跌。要知道,一是日本房地产经历了40多年的牛市才崩盘的;二是日本城市化率在1966年就已经达到了70%,1985年崩盘前城市化率达到76.5%,而我国目前城市化率才达到40%,刚处在城市化加速阶段。三是我国和日本的金融体系不同。也就是说对银行的控制力不一样,我国有着严格的信贷政策,而当时日本的信贷政策相当宽松。

 

还有些经济专家拿欧美国家的房价和我国一线城市的房价相比,得出我国房价畸高的结论。一是两者的房价没有可比性。欧美国家房地产持有环节的税赋非常高,而我国房地产持有环节的税赋几乎为0。即使目前部分城市出台了房产税试点方案,也仅仅针对增量房产开征,并没有面向海量的存量房产。二是两者的固有观念不同。实事求是地讲,安家置业在国人心目中占据着无可比拟的地位。而欧美国家的大多数人更乐于用钱去消费。三是两者的人口基数不同。几乎同样的国土面积,美国仅有2亿多人,而我国有13亿人。

 

第三,要找准化解房地产泡沫的措施。

 

一是保持人民币汇率相对稳定。因为资本是逐利的,如果人民币升值预期过于明朗,只会加速国际热钱流入国内。只有保持人民币汇率相对稳定,才能有效阻断国际热钱汹涌流向国内。这是化解房地产泡沫的前提。

 

二是坚定房地产调控不动摇。加强市场监管,逐步完善土地招拍挂以及商品房预售等各类配套制度,抑制投资投机性需求,倡导正确的住房理念。绝不能任由房价疯涨,从而使房产距离百姓越来越远。这是化解房地产泡沫的基础。

 

三是加快保障性住房建设。在市场不能有效解决低收入阶层住房的情况下,充分发挥政府管理社会的职能,让低收入者也有良好的居住环境。俗话说,安居才能乐业,这是化解社会矛盾、构建和谐社会的有效措施,也是化解房地产泡沫的重要保证。

 

四是努力提高人民收入水平。既然房价暴跌会对宏观经济造成不可估量的伤害,那么,根据房价收入比的公式,通过大幅度提高人民的收入水平,即使房价维持高位震荡,由于收入提高了,房价收入比的数值也会降低。尽管房价名义上没有降,但实际上还是降了。比如说,一套50万元的房子,对于年收入5万元的家庭来说,负担确实比较重。但这个家庭年收入如果提高到了10万元,则就不成为负担了。所以说,这是化解房地产泡沫的有效途径。

 

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