某企业将土地变更到全资子公司(房地产公司)名下的纳税筹划方案分析

 

(原创，转载务必注明出处）

作者：中国财税咨询培训金牌讲师肖太寿博士

更多内容，请关注肖太寿财税工作室微信公众号：

 

 

 

1、基本情况

A公司于2013年以120万元/亩的价格,通过招投标手续购入白湖片区D8地块共52亩，现国土部门对该片区综合评估约为140万元/亩。A公司领导层商议一致同意:将白湖片区D8地块过户到A公司100%控股下的具有房地产开发资质的全资子公司B公司名下进行综合开发。但该地块如何变更到B公司名下,面临两种决策方案:一是A公司将该地块按账面净值划转到B公司名下;二是A公司将该地块以增资扩股形式的投资入股到B公司名下。最后A公司领导层决策同意第二种方案。请分析其中的涉税成本。

 2、涉税成本分析

    第一种方案（资产划转方案）的涉税成本分析如下：

（1）A公司需缴纳的税收成本

    ①企业所得税的处理

   根据《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2014】109号）第三条的规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：

    第一，划出方企业和划入方企业均不确认所得。

第二，划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

第三，划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

基于以上税收政策规定，因此A公司按账面净值将土地资产划转到B公司，A公司不需缴纳企业所得税。

②营业税、土地增值税的处理

由于本案例中的A公司是将其名下的土地资产无偿划转B公司名下。根据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告（ 国家税务总局公告2015年第40号）第一条第（二）的规定，100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。

基于以上税收政策的规定，A公司的账务处理如下：

借：资本公积/实收资本（账面净值）

   贷：无形资产——土地（土地的账面净值

根据会计核算可以发现，A公司按原账面价值划转，无增值，因此，无需缴纳营业税、土地增值税。

③印花税的处理

  A公司是将其名下的土地资产无偿划转B公司名下的行为，按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。

    120×52×0.05%=3.12（万元）

（2）B公司需缴纳的税收成本

①契税的处理

《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”基于此规定，B公司接受A公司划转土地资产，不需缴纳契税。

②印花税的处理

A公司是将其名下的土地资产无偿划转B公司名下的行为，按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。B公司缴纳印花税为: 120×52×0.05%=3.12（万元）

第一种方案下的总税收成本为：6.24万元。

    第二种方案（投资扩股方式）的涉税成本分析如下：

（1）A公司需缴纳的税收成本

    ①营业税的处理

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税【2002】191号）第一条规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”基于此规定，A公司以白湖片区D8地块增资扩股到B公司，无需缴纳营业税及附加。

②印花税的处理

按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。

    140×52×0.05%=3.64（万元）

③土地增值税的处理

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内发生转让国有土地及其地上建筑物的行为，是土地增值税的纳税义务人。因此，A公司需缴纳土地增值税：

土地增值税=【140×52-（120×52+3.64）】×30%=310.91万元

④企业所得税

《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税【2014】116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”基于此规定，A公司将土地投资扩股到B公司名下，应缴纳企业所得税。

【（140-120）×52-（3.64+310.91）】×25%=181.36万元 

A公司需缴纳税费合计：3.64+310.91+181.36=495.91万元

（2）B公司需缴纳税费

①契税的处理

140×52×3%=218.40万元

②印花税 处理

按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。

    140×52×0.05%=3.64（万元）

B公司需缴纳税费合计：218.40+3.64=222.04万元

第二种方案下，双方缴纳税费合计：495.91+222.04=719.95万元

但是，房地产企业B公司取得该土地的入账成本比第一方案的土地入账成本多52亩×（140-120）万=1004（万元），考虑到加计扣除30%，第二种方案下的开发成本（土地成本加上加计扣除成本）比第一种方案下多1004×（1+30%）=1004+301.2=1301.2(万元)。B公司未来计算土地增值税时，增值额少1301.2万元，按照最低一档税率30%计算，至少可以少缴纳土地增值税390万元（1301.2×30%）和少缴纳企业所得税228万元[（1301.2-390）×25%]。基于以上分析，选择第二种方案的综合税收成本为101.95万元（719.95-390-228）。

3、分析结论

    通过以上涉税成本分析，土地划转方案双方需缴纳的税费比投资方案节约税款为95.71万元（101.95万元-6.24 ）。可是领导层决策第二种方案让企业多承担95.71万元万元税收成本。因此，领导层的决策失误是最大的浪费，要让企业节约税收成本必须要从决策抓起。

 

肖太寿老师简介

一、基本情况概述

肖太寿，男、1972年10月8日出生，经济学博士，研究员，中国社会科学院研究生院、江西财经大学、北京国家会计学院特聘税收学硕士学术导师，是中国法律凭证、会计凭证和税务凭证等“三证统一”筹划理论的提出者和倡导者，也是“合同与账务税务处理相匹配和合同与发票开具相匹配”的合同控税新理念的提出者。精通中国税法，具有较深的财政学、会计学、税收学理论水平和丰富的税收筹划实践经验。为各级税务机关干部培训班和各地财务经理培训班作过专门培训演讲数百场，为纳税人提供了大量的筹划方案；维护了纳税人的权益，捍卫了税法的尊严，赢得了社会各界的尊重与赞誉。高超、绝妙的纳税筹划技巧和丰富的实际操作经验获得广泛学员的高度评价。

二、擅长领域及专业特长

主要擅长税务、会计和法律领域。具体而言，主要擅长企业纳税筹划、企业税务管理、企业涉税疑难问题处理、税收风险识别与防范以及税务稽查应对，精通房地产行业、建筑安装行业和工业制造业的涉税管理、税收风险识别、纳税筹划和税务稽查应对。

三、社会职务

中税网控股集团有限公司、中华会计网、大成方略集团纳税人俱乐部、中财讯纳税筹划技术研究院、中国注册税务师协会网校、北京财务领导人惧乐部、阳光财税、汉唐教育集团、北京中税经联管理咨询中心高级讲师。

四、学术成果

在国家公开刊物发表论文60多篇。出版专著四本：《中国国际避税治理问题研究》、《商业模式下的合同控税策略——6类经济合同中的涉税风险及控制》（中国长安出版社）、《合同控税理论与51案例真解》和《小微企业财税支持政策研究》。

五、更多精彩内容，请关注肖太寿财税工作室公众微信号：xtstax