房地产企业投资建设项目外的公共基础设施为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧

作者：中国财务咨询培训金牌讲师 肖太寿博士

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在土地招挂拍实践中，许多地方政府为了促进公园、学校、立交桥和跨海桥梁等地方公共基础设施的建设，往往在地方国有土地的招挂拍过程中，设定一些附加性条件：通过招挂拍实践获得国有土地的房地产企业必须投资建设地方政府指定的项目外的某些地方公共基础设施建设。但是地方政府为了激励房地产企业参与竞标土地并接受地方政府附件条件的积极性，往往会低于市场招挂拍的价格将土地卖给房地产企业。从资金的总量上看，房地产企业从招挂拍土地上获得的低价收益填补了房地产企业投资建设项目外的地方公共配套设施建设资金。也就是所，房地产企业投资建设地方政府指定的地方公共配套设施所需资金刚好等于地方政府通过招挂拍手续卖地给房地产企业的市场拍卖价与房地产企业优惠价的差额部分。

但是，从税收的角度上讲，这种地方政府低价卖给房地产企业的土地让利价置换地方政府指定的项目外的公共基础设施，将会使房地产企业承担更重的税负。为了节省房地产企业的税负，必须在土地出让环节签土地出让合同时进行纳税筹划。具体的合同签订技巧如下：

第一，在与地方政府签订土地出让合同时，必须按照市场招挂拍价格签订土

地出让合同，然后在合同中约定地方政府给房地产企业一定额度金额的土地返还款。

第二，房地产企业必须与地方政府沟通协调，要求地方政府给房地产企业的土地返还款，下一个“关于土地返还款专门用于建设某公共基础设施的专款专用的文件”。文件中指明土地返还款的使用管理办法。

[案例分析：兰州某房地产企业投资建设项目外的黄河大桥为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧]

（1）    案情介绍

甘肃甲房地产公司与兰州市市政府通过招挂拍程序拍得一块土地，市场价为2亿元，兰州市政府对于拍卖获得该土地的房地产企业附加一个条件：比市场价低4000万元的价格即16000万元将该国有土地拍卖给甲房地产企业，甲房地产企业必须在兰州市区的黄河上投资建设一座黄河大桥。甲房地产企业与兰州市政府签订了16000万元的土地出让合同，甲房地产公司给兰州市土地储备中心支付16000万元资金，土地储备中心通过兰州市土地管理局向甲房地产企业开具16000万元的行政事业收据。另外，甲房地产企业投资4000万元按照兰州市政府的意愿在与该土地距离2000米外（红线之外），修建了一座黄河大桥。请分析甲房地产企业与兰州市政府签订的土地出让合同的税收风险及应如何进行签订合同，可以使房地产企业的税收最低。

（2）涉税风险分析

本案例中的甲房地产企业存在以下税收风险：其与兰州市政府国土部门签订的土地出让合同中的土地价格只有16000万元，投资4000万元建设的黄河大桥是属于该拍卖土地外的公共基础设施项目，或称为是红线之外的建设项目，不可以将4000万元的投资成本作为开发成本计入甲房地产公司将来在该拍卖获得土地上的开发成本。因此，4000万元的建设投入不可以在该拍卖获得土地上开发项目的土地增值税和企业所得税前进行扣除。

(3)节税的合同签订技巧

为了节省税负,甲房地产企业在招挂拍该土地时,必须与兰州市政府进行协商沟通,按照市场拍卖价2000万元获得该土地,要求兰州市政府土地返还款4000万元给房地产企业，具体合同签订技巧如下：

第一，甲房地产企业与兰州市国土部门签订20000万元的土地出让合同，合同中特别约定兰州市政府向甲房地产企业土地返还款4000万元，并且土地返还款专款专用于黄河大桥的建设。

第二，要求兰州市政府或兰州国土部门出一个土地返还款专门用于项目外建设一座黄河大桥的文件或通知。

(4)合同签订之后的节税分析

根据以上合同签订技巧，兰州市国土部门给甲房地产企业开具20000万元行政事业收据，甲房地产公司的土地成本是20000万元，土地成本可以增加4000万元，可以使甲房地产企业少缴纳土地增值税和企业所地税。在财务上，收到4000万元土地返还款时，借：银行存款，贷：专项应付款，委托建筑企业建设黄河大桥时，发生的成本直接冲减“专项应付款”。