巧签合同降低契税的策略及经典例解（原创  转载务必注明出处）

(作者：财政部财政科学研究所博士后 肖太寿 )

《中华人民共和国契税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第224号）第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”。也就是说，契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地使用权、房屋的价格，向承受的单位和个人征收的一种税。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发[2004]137号)文件规定，契税由税务机关直接征收，并普遍适用于有应税行为的单位和个人。作为契税如何进行降低，实现少交税的目的呢？根据公式：契税＝土地使用权或房屋的价格×税率，可以发现，税率是国家规定的法定税率，没有筹划空间，要降低契税。只有从土地使用权或房屋的价格，即征税依据上下功夫，进行筹划。而土地使用权或房屋的价格是合同中的重要涉税条款，要降低契税，必须降低土地使用权或房屋的价格，要降低土地使用权或房屋的价格，主要取决于合同如何签订。因为合同决定业务流程，业务流程决定税收的多少，所以企业针对业务性质和类型，一定要注重合同的签订技巧，特别是要关注合同中的涉税条款，在合同中尽量约定低税负的条款，从源头上进行纳税筹划，才能为企业节约税收成本，提高企业利润，增强企业竞争力。为此，企业在进行纳税筹划时，要有合同控税意识，必须掌握各类合同节税的签订技巧。下面以降低契税的合同签订技巧为例进行论证。

　　　一、把合同签订为等价交换合同实现节税目标　

 　　（一）筹划法律依据

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第224号）第四条（三）项规定：“土地使用权交换、房屋交换的契税的计税依据，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。”《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第十条规定：“ 土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。”

（二）筹划方案

　　基于以上政策法律依据，企业通过签订等价交换合同，可以享受免征契税的优惠政策，实现节税目的。如果两个企业相互购买对方的土地使用权或房屋，或一方购买另一方的土地使用权（房屋），而另一方购买对方的房屋（土地使用权），一定要签订交换合同，而不能签订购买合同。

　　　［案例分析1：某企业签订等价交换合同享受免征契税的分析］

　（1)案情介绍

　甲公司有一块土地价值3000万元拟出售给乙方公司，然后从乙公司购买其另外一块价值3000万元的土地。假设缴纳契税的税率为4％，　甲公司和乙公司双方签订一份土地销售与另一份土地购买合同，两份合同约定的销售价格都为3000万元，请分析如何进行纳税筹划，实现契税最低。

　（2）筹划前的契税成本

　　甲公司应缴纳契税=3000×4％=120(万元)，乙公司也应缴纳契税=3000×4％=120(万元)。

　（3）纳税筹划方案

   根据上述文件对于免征契税的规定，纳税筹划方案如下：甲公司与乙公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，合同约定以3000万元的价格等价交换双方土地。

　（4)　筹划后的契税成本

　根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第十条规定：“ 土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。”基于此规定，甲公司和乙公司各自免征契税120万元，即可以节省120万元契税。

  　二、签订分立合同，分解销售额，节省契税成本　

　（一）筹划的法律依据

根据《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》 (财税[2004]126号)的规定，1．对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。2．采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。3．承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

（二）纳税筹划方案

　　基于以上法律依据，企业在买卖房屋及其附属物时，可以签订两份合同，一份是房屋买卖合同，一份是附属物买卖合同，可以实现附属物不交接契税的目的。

［案例分析2：某公司签订分立合同，分解销售额，节省契税的分析］

　　（1)　案情介绍

甲公司有一化肥生产车间拟出售给乙化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积3000平方米，整体评估价为600万元(其中生产厂房评估价为160万元，3000平方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评估价为200万元)，乙化工公司按整体评估价600万元购买，假设缴纳契税的税率为4％，请分析如何签订合同使乙化工公司缴纳的契税最低。

　　（2）筹划前的契税成本

　乙化工公司应缴纳契税=600×4％=24(万元)。

（3）纳税筹划方案

根据据《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》 (财税[2004]126号)规定，纳税筹划方案如下：甲公司与乙化工公司签订两份销售合同，第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同，销售合同价款为400万元，第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物(主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等)的合同，销售合同价款为200万元。

　（4)　筹划后的契税成本

经上述筹划，乙化工公司只就第一份销售合同缴纳契税，应缴纳契税=400×4％=16(万元)，第二份合同不缴纳契税，比筹划前节约契税支出8万元。

　　　三、改变抵债时间，享受免征契税政策

　　（一）纳税筹划法律依据

《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4第六条规定：“企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。”

（二）纳税筹划方案

　　基于以上法律依据，如果即将破产的公司利用其土地或房屋进行抵债，则债权人应等待公司进行法定破产，然后用其破产财产——土地或房屋进行抵债可以实现免征契税的目的。

［案例分析3：某债务人用其破产财产土地抵债权人的契税分析］

   （1)　案情介绍

甲公司因严重亏损准备关闭，尚欠主要债权人乙公司5000万元．，准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。甲公司与乙公司签订土地抵债协议，协议约定，甲公司以其价值5000万元的土地偿还所欠乙公司债务5000万元。假设缴纳契税的税率为4％，请分析如何进行纳税筹划使乙公司的契税最低。

(2)纳税筹划前的契税成本

乙公司接受甲公司土地抵债应缴纳契税=5000×4％=200(万元)。

   （3）纳税筹划方案

根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号文件对于免征契税的规定，纳税筹划方案如下：乙公司推迟与甲公司签订土地抵债合同的时间，即乙公司先以主要债权人身份到法院申请甲公司破产，待甲公司破产清算后再以主要债权人身份与甲公司签订破产财产——土地低债合同，合同约定甲公司以价值5000万元的土地抵偿乙公司债务5000万元。

(4) 纳税筹划后的契税成本

通过以上纳税筹划，乙公司可享受免征契税，比筹划前可以节约契税支出5000×4％=200(万元)。

四、通过三方协议，减少业务流程，节省契税

　　（一）纳税筹划原理

　　由于转让土地使用权或房屋而承担的契税是伴随着业务流程的增加而增加的，因此，土地使用权或房屋转让的环节或流程越多，契税也越多，为了实现节省契税的目的，必须减少通过合同界定业务流程的减少。

　　（二）纳税筹划方案

假设存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金额又相等，如果甲用房屋或土地使用权低乙的债务，乙又把从甲抵债而来的房屋或土地使用权用来抵丙的债务，则必须签订甲、乙和丙抵债的三方那个协议，协议中明确约定：甲卖给丙的土地使用权或房屋的价款视同为甲偿还乙的欠款，并代替乙偿还乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用权的销售流程从两个流程减少为一个流程，实现乙不缴纳契税的目的。

 

［案例分析4 ：三个公司签订以土地偿还债务三方协议而节省契税的分析］

 (1) 案情介绍

华业公司欠石林公司货款2000万元，石林公司欠亚美公司2000万元债务，华业公司与石林公司签订尝债协议。协议约定：华业公司以其原价值2000万元的商品房偿还所欠石林公司2000万元债务的协议。石林公司与亚美公司也签订尝债协议，协议约定：石林公司从华业公司获得抵债价值为2000万元的商品房抵债给亚美公司，用于石林公司偿还所欠亚美公司的债务2000万元，假设缴纳契税的税率为4％，请分析如何进行纳税筹划使石林公司的契税最低。

(2) 筹划前的契税成本

石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税=2000×4％=80(万元)，亚美公司接受石林公司司抵债商品房应缴纳契税=2000×4％=80(万元)。

(3) 纳税筹划方案

在三方欠款均相等的情况下，纳税筹划方案如下：石林公司与华业公司、亚美公司签订三方债务偿还协议，协议约定：由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华业公司，华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务，石林公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。

 (4) 纳税筹划后的契税成本

　经上述筹划后，三方欠款清欠完毕，且石林公司可享受免征契税，只有亚美公司应缴纳契税=2000×4％=80(万元)，石林公司比筹划前节省契税80万元。

 　　五、通过公司重组协议，用足用够免征契税政策而节税

　　（一）纳税筹划依据

《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号第一条第一款规定：“非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。”
 　　第一条第二款规定：“非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。”
 　　第一条第三款规定：“国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。”

    第二条规定：在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。”
    第三条规定：两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。”

第八条规定：“同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”

（二）纳税筹划方案

　　　为了充分享受免征契税的优惠政策，应通过将非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司，或通过企业合并和股权转让等企业重组，满足《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号第一条的规定。

　［案例分析5： 某非公司制企业整体改建为有限公司而节省契税的分析］

　　(1)案情介绍

自然人甲有一幢商品房价值500万元，自然人乙有货币资金300万元，两人共同投资开办新华有限责任公司，新华公司注册资本为800万元，假设缴纳契税的税率为4％，请分析怎样纳税筹划使新华公司的契税最低？

    (2)筹划前的契税成本

　　新华公司接受房产投资后应缴纳契税=500×4％=20(万元)。

    (3)纳税筹划方案

　　　根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号文件第一条第一款和第八条的规定，纳税筹划方案如下：

　　　第一步，自然人甲到工商局注册登记成立甲个人独资公司，将自有房产投入甲个人独资公司，由于房屋产权所有人和使用人未发生变化，故无需办理房产变更手续，不需缴纳契税。 

     第二步，自然人甲对其个人独资公司进行公司制改造，改建为有限责任公司．吸收自然人乙投资，改建为新华有限责任公司，改建后的新华有限责任公司承受甲个人独资公司的房屋。

   （4）筹划后的契税成本

    通过以上纳税筹划，新华公司免征契税，比筹划前减少契税支出20万元。

    [案例分析6：某公司通过股权转让和公司合并而节省契税的分析]

   （1）案情介绍

    金盛有限责任公司将于2013年1月向国有独资公司兴业有限责任公司购买一幢商品房，价值700万元，假设缴纳契税的税率为4％，请分析怎样纳税筹划使金盛有限责任公司的契税最低？

    (2)筹划前的契税成本

     金盛公司应缴纳契税=700×4％=28(万元)。

(3)纳税筹划方案

     根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号第一条、第二条和第三条的规定，纳税筹划方案如下：

     第一步，2013年1月，金盛公司与兴业公司签订投资协议，共同出资组建兴盛有限责任公司，注册资注册资本为1000万元，金盛公司出资300万元，出资方式为货币资金，投资比例为20％，兴业公司出资700万元，出资方式为一幢商品房，投资比例为70％，并约定兴盛有限责任公司成立后，于6个月内办理商品房产权变更手续。办理商品房产权变更手续时，新设立的兴盛有限责任公司承受兴业公司投入的房产．

     第二步，办理完商品房产权变更手续后，2014年1月，金盛公司与兴业公司另签订一份股权转让协议，约定兴业公司将所持兴盛有限责任公司700万元股份原价转让给金盛公司股东。

第三步，股权转让手续办理完毕后，金盛公司与兴盛有限责任公司于2014年3月签订合并协议，由金盛公司合并兴盛有责任公司，合并后金盛公司承受原兴盛有限责任公司的房产。

（4）纳税筹划后的契税成本

     在第一步，根据 根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号）第一条的规定，办理商品房产权变更手续时，新设立的兴盛有限责任公司承受兴业公司投入的房产，因兴业公司投资比例超过50％，享受免征契税28万元。

     第二步，根据财税[2012]4号第二条的规定，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

 第三步，根据根据财税[2012]4号第三条的规定，两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。因此，合并后金盛公司承受原兴盛有限责任公司的房产，享受免征契税28万元。

通过以上三步筹划，比筹划前节约契税28万元。

    当然，在以上对于契税缴纳的若干案例筹划中，要注意契税缴纳和土地增值税缴纳密切相关，进行税收筹划时需同时考虑土地增值税的税负，并结合有关营业税和企业所得税的相关免征政策，综合考虑企业总体税负支出，方能取得较好的筹划效果。