房地产开发企业预缴所得税的税务处理

（作者；北京泰福律师事务所和北京福泰税务师事务所执行主任、税收学博士肖太寿。咨询电话15801541109）

《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）对房地产企业预缴所得税的问题进行了详细规定。主要有以下新规定：

一、行业适用范围
　　（国税函[2008]299号）第五条规定：适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。即文件明确规定仅适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人，一般包括内资、外商投资房地产开发经营企业。这意味着内资、外资的房地产开发经营企业都要按照此文件规定预缴企业所得税。非居民纳税人从事房地产开发经营业务不适用不文件的规定。
二、纳税人适用范围
　　文件第一条规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对其在开发产品未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，要按此文件规定预缴企业所得税。即文件仅适用于：“按当年实际利润据实分季（或月）”这种方式预缴企业所得税的房地产开发企业。
　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条的规定，企业所得税分月或者分季预缴的方式主要有三种：1、按照月度或者季度的实际利润额预缴；2、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴；3、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照经税务机关认可的其他方法预缴。
　　如果房地产开发企业是按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，那么2008年开始必须按《国税函[2008]299号》文件规定来预缴。倘若房地产开发企业是按其他两种方式（即按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法）预缴的，文件并未明确规定如何进行预缴企业所得税。
三、计算方法的统一
　　原内资企业是按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，即对取得的预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额进行预缴的；外商投资企业主要是根据《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）等文件的规定，即对取得的预收款，一般是按当地主管税务机关确定的预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税。
　　（国税函[2008]299号）文件的出台标志着内、外资房地产开发企业预缴企业所得税的方式也得到了统一。即（国税函[2008]299号）第一条规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

四、规定预计利润率的统一标准

（国税函[2008]299号）文件第二条规定了预计利润率的标准

(一)非经济适用房开发项目

1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

3.位于其他地区的，不得低于10％。

(二)经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房[2004]77号)等有关规定的，不得低于3％。

文件只对非经济适用房开发项目、经济适用房开发项目分别规定了预计利润率的最低标准，并未制定全国统一的标准，为此，房地产开发企业要积极关注当地主管税务机关出台的配套文件，必要时主动与税务人员沟通，以确定当地预计利润率的具体标准。

五、预缴申报表的填写及其要求

文件（国税函[2008]299号）第三条规定：房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1)第4行“利润总额”内。

文件（国税函[2008]299号）第四条规定：房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

六、需要澄清的一个问题

（国税[2008]299）文件规定的期间费用是否能在预交所得税中扣除？

（国税[2008]299）文件是给出的利润率，而（国税发[2006]31号）是给出的毛利率，计算出毛利再要扣除相关的期间费用、营业税金及附加等，才是利润或所得额。299号文直接给利润率，用收入*利润率，得出利润额，此处的利润既不是会计利润，也不是应税所得额，而是按规定的标准确定。所以我认为是不能再重复扣除期间费用和营业税金及附加。根据（国税[2008]299）文件规定，房地产开发企业是按当年实际利润据实预缴企业所得税的，所以利润总额中已经扣除了企业的期间费用。