（作者：北京泰福律师事务所执行主任：肖太寿）

案例介绍：

2001年1月，王明与通达公司签订了一份财产租赁合同，通达公司将办公楼的三、四层租赁给王明经营酒店，租赁期为5年，王明每月支付租赁费20000元。到2002年12月底，王明感到力不从心，将酒店后3年的经营权转租给李兰，每月向李兰收取租金22000元。但是，让王明王明难以接受的事情发生了，2003年2月，税务机关检查过后，要求其补缴以下税费（城建税适用税率为7％，教育费附加率为3％，不考虑其他费用）：每月应缴“服务业―租赁业”营业税22000×5％＝1100（元）每月应缴城建税、教育费附加1100×（7％＋3％）＝110（元）

每月应缴财产租赁所得个人所得税（22000－1100－110）×（1－20％）×20％＝3326.40（元）

以上每月应缴税费合计为4536.40元，1到2月份累计应补缴9072.80元，税务机关按规定向王明下达了补税并加收滞纳金的处理决定。按上述方法计税，王明每月将发生亏损2536.40元，3年下来累计亏损达91310.40元。王明对此想不通：“我每月的净收益只有2000元，为什么营业税和个人所得税要按照22000元全额计征呢？”

案情分析：

首先，国税发[1995]76号文件规定：“单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按‘服务业’税目中‘租赁业’项目征收营业税”。根据《营业税暂行条例》的规定，纳税人提供应税劳务应纳营业税的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用，而“租赁业”目前并未规定计税营业额的扣除项目，因此赵鑫向李兰收取的租金，应全额计算缴纳营业税。

其次，根据《个人所得税法》规定，赵鑫转租房产取得的所得应按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。国税函[2002]46号文件规定：“个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：财产租赁过程中缴纳的税费；由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每月800元为限）；税法规定的费用扣除标准”。因此，纳税人出租房屋的折旧、租金等其他费用，在计征个人所得税时按规定不得在税前扣除。王明向李兰收取的租金，应全额计算缴纳个人所得税。

因此，对租赁收入重复征税是造成王明税收负担过重的根本原因，因此，赵鑫应当设法减少租赁收入的纳税环节。

筹划方案：

先终止与通达公司和李兰的房产租赁合同，然后以中介人的身份，让李兰与通达公司签订租赁期为34个月的房产租赁合同，由李兰每月向通达公司支付租赁费20000元，同时每月支付王明中介费2000元（或适当调低）。按此方案计算，王明的税费负担如下：每月应缴“服务业―代理业”营业税2000×5％＝100（元）

每月应缴城建税、教育费附加100×（7％＋3％）＝10（元）每月应缴劳务报酬所得个人所得税（2000－800）×20％＝240（元）。以上每月应缴税费合计为350元，比筹划前每月节税4186.40元，34个月将累计节税142337.60元，而通达公司与李兰的权利义务基本上没有受到影响。2003年3月，王明实施上述方案后，达到了预期的效果。

注意事项：

一是合同中应当明确规定，王明取得的2000元中介费由李兰支付，而不能加计入租赁费由通达公司先收取后支付，否则将增加通达公司的房产税和营业税等负担；二是如果通达公司担心新的租赁合同会增加每月收取租金的风险，可以由王明提供担保，即在租赁合同中规定王明对李兰应当履行的合同义务承担担保责任。

结论：

减少纳税环节是房屋转租业务纳税筹划的基本方法之一，而提供中介服务是既不影响收入实现，又能减少纳税环节的有效手段。纳税人在生产经营活动中，应当重视中介手段的运用，从而减轻自身的纳税负担。