案例背景：

●  SOLANA蓝色港湾位于北京市朝阳区朝阳公园路6号，北临亮马河，东、南临朝阳公园湖。

●  SOLANA蓝色港湾是以露天、开放式、8字形动线、地中海风格的建筑特征而形成的商业建筑，总建筑面积15万平方米，地上6万平方米，地下9万平方米，由19栋2至3层楼组成，由美国著名的建筑设计公司设计，由加拿大著名的商业咨询公司进行商业策划和招商。

●  SOLANA蓝色港湾是按照国际标准建成的第四代购物中心。2005年底开始施工，2006年9月开始招商，2007年10月开始入驻，2008年5月开业。

●  SOLANA蓝色港湾开业近3年，主要经营项目有：

主力百货：美瑞百货（2.2万平方米）定位为现代国际服饰家居主题百货店（服装、皮鞋皮具、珍宝名表、家居家饰）；

超市：北京华联精品超市；

运动：如活力城、L.L.BEAN等；

珠宝：如每克拉美钻石商场；

精品服装：如GUESS、ZARA、SEPHORA、MANGO、宝姿、无印良品等；

美食：如中西特色餐饮街等；

酒吧：如湖畔酒吧街等；

娱乐：如传奇时代影城、滑冰俱乐部、音乐喷泉广场等；

培训：如迪士尼英语、红黄蓝亲子园、美育儿童音乐舞蹈国际机构等；

药店：如同仁堂；

银行：如渣打、农业银行；

车位：地上1300个，地下800个；

●  SOLANA蓝色港湾的租金在10元/平米·天到30元/平米。

案例解读：

SOLANA蓝色港湾作为北京市场上非常有特点的商业地产项目，一直受到业内人士的关注，受到消费者的两个极端评价（有人很喜欢，有人很不认可），也就是由于这样的特殊性，使得蓝色港湾的备受争论。

首先，蓝色港湾的优点突出：

建筑形式的新颖。以自然为设计主题，将室内和室外形成有效的互通，增加动线的多样性。

商业构成的多样性。从前面的案例背景就能看出，蓝色港湾几乎涵盖了全部的商业类型，成为了一个全商业业态的mall，成为了家庭集体活动的好场所。

停车位相对充足。2100个停车位，保障了客户的需求（虽然周末还是不够）。

但缺点也相对突出：

动线的多样性造成了消费者的迷茫，使消费者迷失在不确定的动线中，因怕碰壁而不愿意多逛。

商业构成很全，但缺少领袖品牌，已经成为了一个大的社区配套，却因为缺少明显的商业品牌号召力，无法成为一个商业中心。

商业管理还存在不足。有30%左右的业态还在调整，这对于一个已经经营了3年的商业地产而言，存在很大的经营问题。

建议：

1、                明确蓝色港湾的核心商业优势。目前蓝色港湾最大的优势是在儿童教育和儿童活动，迪士尼英语、红黄蓝亲子园、美育儿童音乐舞蹈国际机构以及滑冰城都成为吸引客户的主要动力。

2、                做好核心商业优势的配套，调整业态组合。确定以儿童为核心的商业模式后，为需要商务环境的爸爸们搭配咖啡、茶社、书吧、网吧、游戏等业态；为妈妈们搭配购物、美容、美发、瑜伽、健身、女士培训等业态；再为一家人的吃饭解决，搭配特色餐饮。

3、                用好环境。蓝色港湾位于朝阳公园的西北角，酒吧街紧邻朝阳公园的湖面，景色非常美，平时就有很多人拍照逗留。自然条件很好，但运营三年，酒吧街还没有形成气候，目前还有30%在装修，这是很不应该。应该做好招商，吸引有经验有能力有实力的经营者，下决心做好酒吧街。