时间过的很快，已经到了盘点2010年的时候了，虽然《2010年房地产九猜想》（2010年1月9日的博客）好像是昨天才写完。

猜想一：房价涨还是跌？

2010年会成为房价上涨的一个拐点（相对与2009年，房价的上涨速度会有明显的下降），但应该不会是房价的极值点（不会是这一轮房价的最高点）。

这个猜想应该算是基本正确。房价在2010年政府的两轮调控政策的重压之下，上涨的速度明显放慢了；相对于2009年的巨量成交而言，2010 年的房屋成交量的快速萎缩，也对房价的上涨起到了明显了牵制。

猜想二：地王会不会再现？

猜想：在中央的密切关注下，在较大面积土地存在分割上市的情况下，总价地王的记录恐难打破；但楼面地价地王的记录还是很有可能被再次刷新！

这个猜想对了一半，2009年12月22日，“广州亚运城地块总成交价高达255亿元”的记录应该会成为中国房地产里程碑式的记录，在3-5年内都不会被打破。楼面单价的记录——“2009年9月22日，苏州金鸡湖大道06号地块，由绿城集团创造，楼面地价33668元/平方米。”在2010年没有被打破，但我猜想不会持续很久，2011年，最迟在2012年必被破掉！

虽然在2010年没有出现破全国记录的地王，但众多城市的地王的记录还是在2010年被改写，尤其以两会后的北京地王为代表。这种各地地王频现的情况给各地的房地产价格的上涨找到了理由，2011年的房价也受到更多复杂因素的作用。

猜想三：卖地收入占政府财政收入的比重会不会下降？

猜想：随着其他行业的逐渐恢复以及政府对土地供应的控制（供应大量的保障房用地），土地的收入占政府收入的比重会出现下降。

这个猜想出现严重错误。北京的土地出让收入为1615亿元，比2009年的928亿增长了74%；上海的土地出让收入为1623.7亿元，比2009年的1043亿增长了56%。北京和上海土地收入的突进就证明了我的这个猜想的错误，而且错的很惨！看来，土地财政在目前的中国还是很难轻易改变的。

猜想四：物业税会不会开征？

猜想：2010年物业税还只是门外的脚步声，可能连试点阶段都达不到。

这个猜想完全正确。不仅物业税没有在2010年开征，而且连“物业税”这个名称都变为了“房产税”，房产税就像是房地产调控中的最后一把利剑，悬在头顶比落在地面的作用大，而且一旦试行，实施细则的复杂程度超过一般人的想象。

猜想五：保障性用房的限制购买条件会不会放宽？

猜想：随着保障性用房的大量供应，保障性用房的限制购买条件很有可能重新修订，标准放宽是必然，也许，外地人购买保障性用房也不是一个遥远的梦了！

这个猜想也错了，我过高过快的估计了保障性用房的供应量，也过低的估计了北京政府对户口重视程度的保守性。看来，外地人在北京购买保障性用房还是一个遥远的梦！

猜想六：购房者的投资需求会不会下降？

猜想：2010年投资性购房会大幅下降。

这个猜想基本正确。但在2010年投资性购房的下降可能是对这种需求的压抑，一旦房地产的高压政策出现松动的迹象，投资性购房可能会更加汹涌，这对房地产市场并不是好事，政府还要在扩大投资渠道上多下功夫。

猜想七：会不会出现销售额超百亿美元的房企？

猜想：万科成为百亿美元俱乐部成员。

这个猜想完全正确。但我没有想到的是，在房地产行业，有如此之多的大象都在2010年跳起了街舞。万科的销售额增长接近一倍，截至11月份就已经超过1000亿元，今年的销售额应该能超过150亿美元。而且销售额超过百亿美元的企业绝不止万科一家，万达、保利、中海、绿地都可能在今年就成为百亿美元俱乐部的成员，这种规模的剧增真是有些可怕。

猜想八：万科和万达谁会成为房地产的龙头？

猜想：万达和万科会成为房地产开发不同模式的双龙头，万科保持规模龙头，万达成为利润龙头。

这个猜想也基本正确。万科的规模第一应该能保持几年，万达的城市综合体在改变更多二三线城市面貌的同时，为万达创造着更多的利润。

猜想九：SOHO会不会改变经营模式？

猜想：SOHO中国不再将商业拆散了买，并开始持有并经营物业。

这个猜想也错误了。对潘总的善意预期还是落空了，看来一个企业的商业模式很难轻易改变，尤其是已经成功过的模式，但不知潘总的这种模式还能坚持多久？

总结2010的九大猜想，对了五个半，错了3个半。