在929第二轮调控、10月20号加息之后，被寄予厚望的调控重磅终于出台了，昨天北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京银监局共同出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。

这个管理办法是为了响应今年4月23日住建部的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）的。

看完了这个办法的全文，还是有些困惑。因为在全文中都是将开发企业视为“坏孩子”，全文只有对“坏孩子”的处罚规定和假定与“坏孩子”串通的监管者的处罚，没有对监管者的不作为有任何处罚和约束。

首先，在监管的范围上。

《办法》的第六条规定“商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户（以下简称专用账户），并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。”通过这样的阐述，让大家明白监管的范围是“工程建设资金”，言下之意是指多于“工程建设资金”的部分，开发企业可以自行使用。但在《办法》的第十八条又规定“进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产 开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。”不知这里的“优先用于工程建设”是如何使用？都已经将“工程建设资金”监控了，还需要再将超出的资金用于工程建设吗？

按照《办法》的规定，监管的范围是工程建设资金，按照北京现在的行规，工程建设资金大约在4000元/平方米（不计算精装修）左右，只占到房屋售价的20%-30%，或者更少，所以这部分资金的监管对开发企业的现金流有影响但不剧烈。

其次，在监管主体上。

《办法》第十二条规定“区县住房城乡建设主管部门在审核预售许可时，根据房地产开发企业申报的项目工程建设费用，参照本区县建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等核定需重点监管的项目工程建设费用额度。”

《办法》第十九条规定“房地产开发企业在资金使用节点申请使用监管资金的，应当持以下材料向监管银行提出书面申请：

1、地下结构完成节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的《地基与基础分部工程质量验收记录表》。

2、结构封顶节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的《主体结构分部工程质量验收记录表》。

3、竣工验收节点，提交建设、施工、监理、设计等单位签字的《单位工程质量竣工验收记录表》。

依照本办法第十三条规定在相应节点前提前支取资金的，提交与相关施工单位签订的已备案工程建设合同。”

《办法》第二十条规定“监管银行收到房地产开发企业的申请后，应当对申请材料进行审核。符合本办法第十九条规定的资金使用条件的，应当在二个工作日内向房地产开发企业拨付资金；不符合条件的，应当向房地产开发企业出具不予拨付通知书。”

对条文对比中发现，对区县住房城乡建设主管部门的审核没有规定时间，这样会不会延长开发企业办理预售许可的时间，没有明确的说法，不利于行政公开。而对监管银行的规定时间又是十分紧，只有2个工作日。比如周一开发企业提交了申请，在周三之前监管银行就必须拨付资金或者开具不予拨付通知书。如果是认真负责的银行应该要审核完资料后在现场核实，最后还要有多位负责同志签字，以目前很多银行的效率，能在两个工作日内完成的不多，但在《办法》中又没用规定如果银行在两个工作日内完成不了资金拨付，将承担什么责任或受到什么处罚。

其实在本《办法》中，将银行的能力大大高估了，给了银行一个难以完成的任务，试想一下，现在的银行大多都是上市公司，都有业绩压力，都是以业绩为导向的，他们很多连开发贷的去向都控制不了（主要可能是不愿意控制），现在再给他们监控预售资金的权利，真不知道他们怎么能用好？更何况在《办法》中也没有对监管银行的限定，也就意味着什么银行都可以成为监管银行。最不可思议的是在《办法》的第二十七条中规定“对违反本办法规定擅自拨付商品房预售资金的监管银行，由市住房城乡建设委会同相关部门按有关规定处理。”既然本《办法》是市住房城乡建设委、中国人民银行营业管理部、北京银监局共同制定的，为什么不把违反规定的监管银行直接交北京银监局处理，为什么不像对待违规开发企业一样记入企业信用信息系统，并暂停它的监管资格，再有就是本条中的“有关规定”是什么规定，是不是还没有制定的“有关规定”？

另外在《办法》的第十一条规定“项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。”但如果银行的原因不能行使监管权利了呢，为了政策的完整性和严肃性，还是应该加上如果要变更，变更条件和变更流程的条款。

第三，被监管者的对策。

1、               作为被监管者，开发企业要坚决执行该《办法》，不要有任何以身试法的幻想，成为风头浪尖上的典型不会有任何好处。

2、               积极配合监管者的工作，并在配合中找到有利于自己企业的道路。通过自己对监管者的配合，提高监管者的效率，在合理合法中保证自己的现金流。

第四，《办法》导致出现的变化。

1、            该《办法》对精装修项目是一个打击，因为精装修会增加工程建设资金，放大《办法》对企业现金流的影响，受影响的典型企业会是万科（典型的误伤）。

2、            大型的房地产公司会收购建筑公司，采取联合中标的方式取得自己项目的施工权，并签订有利施工方的合同，提前支付工程款（在《办法》的很多条款中还是能看到对《工程建设合同》的重视，可以在4大支付节点前根据《工程建设合同》提前支付），再通过集团调配流回开发企业。

3、            施工单位对开发企业的垫资约定会由原来单纯的工程进度变为工程进度与开发商预售时间相结合，预售以后就不需要施工单位垫资了，因为不支付工程款，开发企业也取不出监管资金来他用。

4、            开发企业会和银行更紧密，不仅有开发贷、按揭贷还增加了银行监管的业务，银企可能需要谈判被监管资金的利率问题。

5、            在预售合同中，从签约到交付的时间会拉长，因为延期入住会受到暂停支付监管资金的处罚，开发企业会在预售合同中对交付时间更加谨慎。

6、            开发企业办理初始登记的速度加快，因为按《办法》的第二十三条规定“预售项目完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的相关证明文件向监管银行申请解除资金监管。监管银行应当在三个工作日内与房地产开发企业签订商品房预售资金终止监管协议，解除对商品房预售资金的监管”。这是对购房者的最大利好，可以避免交房后，产权证迟迟无法办理的问题。

总之，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》已经颁布了，并将在12月1日实施了，到那时，它对北京房地产行业中的每一个开发企业都是公平的，不要在讨论合不合理了，有那个时间，还不如多想想对策，如果比别的开发企业想的多一点，可能就会过的好一点。不过回到起点，开发企业最应该做好自己的产品，提高自己的服务，控制自己的发展速度，如果做到这些，任何《办法》都会成为你超越其他企业的又一次机会。

（注：最后有一个疑问，既然是《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，是典型约定商品房的，为何在还要在第二条中约定经济适用住房也适应本《办法》，如果是这样不如将文件名称改为《北京市房屋预售资金监督管理暂行办法》？文件名称和内容有这样严重的矛盾似乎不妥。）