最近几个月，房产税的关注度已经迅速的超过了物业税，成为了中央政府对房地产市场调控的关键词，在参加了业内的关于房产税的讨论后，有一些对房产税的思量。

    首先，房产税不是新名词，也不是像物业税那样的新税种，早在1986年9月15日，中央政府就颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号），从当年的10月1日起，开征房产税。到今年，房产税已经征收了24年了。

     其次，房产税主要是针对经营性用房征收的，在《中华人民共和国房产税暂行条例》中有明确规定：条例的第五条如下：

    第五条 下列房产免纳房产税：

　　一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

　　二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

　　三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

　　四、个人所有非营业用的房产；

    五、经财政部批准免税的其他房产。

     最后，房产税的征收可以在中央部委和省级政府确定，在《中华人民共和国房产税暂行条例》中有明确规定：条例的第十条如下：

     本条例由财政部负责解释；实施细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。

    通过上面对房产税背景的阐述，就不难发现，房产税代替物业税成为热点的端倪了。

    其一，由于房产税是一个老税种，对老税种的调整不需要像物业税那样要经过全国人大通过，从程序而言，在房产税征收上做一些调整也比制定一套完整的物业税征收条例容易的多，争议少得多。

    其二，在1986年的条例中就约定了解释权在财政部，细则制定权在省级人民政府。这就给各省实行房产税调整实行试点提供了法律的支持。

（注：所以前一段有发改委的相关人士说三年不会扩征房产税，股市大涨；而后发改委又辟谣说没有这回事，股市又大跌，是十分可笑的，因为房产税的解释权主体是财政部，干不了发改委的事。）

    但是从上海的房地产调控细则迟迟没有亮相（从5月12日就传言要颁布，其中涉及有房产税扩征的内容），还是可以看出政府对房产税的变动还是非常慎重的。

    房产税该不该扩征；如果扩征，该如何扩征，都是应该反复思量的问题。

    房产税该不该扩征？

    房产税在征收了24年以后要扩征，是为了什么目的呢？抑制房价的增长应该是主要目的。逻辑应该是这样的，因为房产税扩征了，就能抑制投机和不理性的投资需求，形成需求的下降，由此形成了供需的变化，从而使房价平稳或下降，最终达到目的。

    这个逻辑是没有任何问题，但中间会有一些额外的附带产物。

    首先，房产税的扩征不可避免的增加了公民的税赋，增加了购房者的成本。

    在房地产行业已经有了共10个税种，包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税，这些税收最后都是要购房者买单的。额外再增加上房产税的扩征部分，也许会出现这种情况：房价会降一些，但如果房价加上每年征收的房产税，购房者支付的费用要比房价不降还要高！

    所以房产税该不该扩征，可能还需要政府将房地产行业的所有税收做一次梳理，进行系统化的修订。

其次，房产税征收了24年，征收的结果怎么样？就是按原条例去执行，就针对住宅出租这一项，地方税务都没有很好的办法征收，如果再扩征了，如何保证征收的渠道畅通，可能也不是容易解决的问题。

最后，如果房产税扩征，肯定会带来国家的税收增加，而增加的这部分税收用在何处？会不会反哺到保障性用房上，可能都需要想清楚。

    如果房产税的扩征是必须的，那么怎样制定扩征的条例才是合理、才是低成本的、才是切实可行的呢？

    首先，需要解决1986年条例中的“个人所有非营业用的房产免征房产税”的条款。现在流传的上海房产税扩征的版本，主要是“或人均超过70平方米征税，或以户为单位，超过200平方米征税。同时，针对投资炒房客设置门槛，无沪籍或无上海居住证，不能提供3年以上工作纳税记录，购房也将征税。”这些房屋的性质界定需要一些解释，不能简单的用“视同于营业用”来说明。

    其次，需要解决的是征收成本的问题，网上流传着一个帖子，说如果按市值作为房产税的税基，评估完一次上海的房屋可能需要几十年。所以在税收条例的制定上一定要考虑成本和时效。

    最后，给房产税扩征一点建议——“对房不对人，对交易不对持有”。

    房产税的扩征不是对人均，也不对户，而是对明确的房子，比如说，对别墅征收房产税，对单套面积在200平米以上的房屋征收房产税。因为人是变化的，跟踪的成本会很高，而房产是不动产，是非常好监控的，对于一人拥有多套小面积的房产征税成本是很高的，就先不扩征，等到信息系统健全后，再考虑。

房产税的扩征从持有阶段每年征收，改变为交易时一次性征收。这样的征收方式会大大降低税收成本，而且能保证税收不会遗漏。

    任何一种税收的调整都是十分慎重的事情，需要考验政府的智慧。