四五年前五棵松东北角的紫金长安卖得出奇地火爆，记得一期6栋楼，仿佛一个星期就差不多卖完了，那情形一点也不亚于今天同在该区域的远洋沁山水。杨建平是项目的老总，后来他说了一句实话。他说，“我想主要还是得益于五棵松周边大院大所居住者的购买力吧”。当时项目一统计，竟然发现一期的购买者中60%都是周边的业主。
    在房市火爆的时候，房子都卖疯了，能够有心去分析购房者人群结构，用数字去揭秘大院大所人买房威力的人恐怕不多。等到去年今年房市遭遇惨淡的时候，大伙儿都只顾着去打折促销了，又有多少人去学究式地探究那些深藏不露的购买力究竟身藏何处呢？“庭院深深深几许，杨柳堆烟，帘幕无重数。”也许没有人会想到，在看不透的流年中，那些大隐隐于市的力量就躲在那“帘幕无重数”的大所大院之中。
    上个星期，借学雷锋日为大院居民做好人好事之机，我们在新华社大院内搞了一个活动，房地产服务的代表是华润西堤红山和保利百合花园，还有卖书的、卖电脑的，其实就算是一个临时的集市吧。时间非常短，形式也朴实简单，没有炒作，没有喧闹，可是人来得还真不少。最后让两个楼盘感到意外的是，有意向的客户超出想象之多。根据西堤红山的统计，现场就有300余组工作人员及家属到场咨询项目情况。我了解了一下，在西堤红山已成交客户中，很大部分都是项目周边各部委的人群，新华社大院不过是其中的一个。
    几年前的紫金长安，几年后的西堤红山、保利百合花园，还有更西边的远洋沁山水等等，不过是大院大所购买力在一些品质较好的社区释放的案例之一。在北京，实际的情形是，还有更多的楼盘不声不响地被这个常常被年轻的营销总监们忽略的购买群体买走。所以，住在北京大院大所集中的区域，很多人都有一个几乎相同的感受，那就是楼盘开盘之后，仿佛并没有什么宣传推广，就不声不响地喊没了。
    北京的大院大所在哪里？还是在四五年前，央产房开始上市的时候，号称北京大院大所第一读物的《参考消息》（北京版）就做过一个调查，北京的央产房主要集中在东西城、海淀、朝阳和丰台，尤其是西四环、阜石路、昆玉河沿线及长安街西延长线一带，其中尤以三里河、车公庄、甘家口、翠微路、航天桥、万寿路、双榆树、中关村等区域最为集中。东西城、朝阳一些区域也比较集中，如小西天、和平里、农展馆、东二环等。在长安街以南，央产房集中分布在六里桥、白纸坊、广外、广内、天坛南门、体育馆路、劲松、潘家园、方庄、东高地和云岗一带。其实不用说了，大院大所在在哪里，北京本地人和久居北京的人都门儿清。这些区域都是军、政、教、科、文、卫单位和中央大型企业总部的集中分布区。
    区域或地点，说起来似乎很抽象，就拿海淀区来说吧，区内就有北京大学、清华大学等39所高等院校，有中央、市属及区属科研单位219个，中国科学院41个研究所大部分均在海淀，住区两院院士427人；有中小学286所。这些都是几年前的数字了，你要是拷贝去写论文，通不过别怪我就是了。数字很抽象，但是不用怀疑，抽象的数字后面就是那一群在金融危机面前“众人皆有危机感，而他们却我自岿然不动”的人群。从这个意义上说，你就不用怀疑四五年前杨建平的感叹了，不用惊诧于远洋沁山水、华润西堤红山、保利百合花园等众多京城楼盘那部分虽然静悄悄却异常彪悍的购买力了。

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这个时候究竟谁还在买房？——淡市说营销之一