今年4月9日，国土资源部土地利用司副司长李海洋在央视《经济信息联播》中表示，国家将对别墅准确界定，并对别墅与其他高档住宅分类进行限制。您怎么看这件事情？

杨昱：开发别墅的房地产开发商以及关心别墅的消费者，对此次“表示”都非常关注。包括《参考消息•北京参考》报在内的很多定位比较高端的媒体对此都给予了高度关注。人们注意到，此次表示的背景以及具体内容同过去的别墅禁建精神还是有一些差异。相同之处在于都强调了土地资源的稀缺性，要对占地大、容积率低的产品包括别墅和部分高档项目予以限建甚至禁建。不同之处在于，在此次表示中，该负责人还将“老百姓买不起房”与别墅及其高档项目的占地联系起来，这与这段时间的社会舆论氛围有关。事实上，这二者之间我认为缺乏直接的联系。对于前者，早在2003年2月，国土资源部就下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，俗称“45号文”，其中就明确规定“禁止别墅供地”，此次也表示对独门独户独院、占地面积相当大、容积率非常低的别墅“肯定要严禁”，这和过去的精神是一致的，对其他非别墅、占地大的高档项目也要进行分类限制，这表明未来可能出台的政策不会是“一刀切”，而是根据产品类别予以区别对待，这也显示了国家对通过对土地进行调控的途径进而调控市场的调控思路逐步成熟。在今年春节前夕，国土资源部发布了《2006年国土资源管理工作要点》，其实就已经指出，2006年国家仍然会根据居住用地价格变化状况，加强房地产市场土地供应调控，将加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。李海洋司长的讲话延续了该《要点》的精神。即将而来的下一步的调控“风暴”，在这方面预计也会有有比较强烈的体现。

至于对别墅进行准确界定，李司长也在同一次讲话中有表示，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWN－HOUSE项目并不属于别墅，而应划入高档住宅的范围，因此只有独门独户独院、占地面积相当大、容积率非常低的项目才是别墅。在现有市场，上述形态的别墅、高档住宅并存。在北京，一些经济型别墅大多就是联排、双拼、TOWN－HOUSE，很受欢迎，由于特殊的中国国情以及开发商长期以来的宣传攻势，在人们的概念里，这也是别墅。在北京，对有天有地的独栋别墅总价一般至少都在500万元以上，面对的只是少数阶层，并不是普通人群能够买得起的。其实，在北京，所谓独栋别墅，类似于国外普通大众住的独立house，真正像国外那种建在庄园式豪宅别墅，北京并没有多少。

对别墅进行具体界定，这对别墅市场将会产生什么影响？

杨昱：有关部门意欲对别墅概念进行界定，并不会对别墅市场产生什么实质性的影响。此次表态，对在售别墅，以及联排、双拼别墅以及TOWN－HOUSE项目而言，无论对于开发商，还是购买别墅用来居住还是投资的人来说，实际上不是什么坏事情，而是极大利好。

对别墅产品进行界定的象征性意义在于，有关部门将针对不同类型的物业采取不同的调控手段，进而影响产品结构，这种思路是符合客观实际和切实可行的。

对别墅进行具体界定，以及重申别墅禁建，对2006年北京别墅市场的影响会怎样？

杨昱：这两年北京开发的别墅项目，基本都是以前审批用地。有数字显示，2005年北京新批别墅的用地35万平方米，别墅市场供应量同比增长40%多。2005年国家加大了房地产宏观调控力度，对别墅市场影响很大，一些总价较高的别墅的销售状况很严峻。但是自去年年底以来，特别是国家重申禁建别墅的政策以来，别墅市场表现向好。尤其是一些经济型别墅，比如奥北、西南板块的一些项目，销售情况非常好。

当然，别墅的销售状况主要还是由市场需求决定的。市场有需求，有商机，开发商就会千方百计地迎合这种需求，这是自然而然的事情。除非国家采取严厉的别墅禁建措施，否则难以真正杜绝。这两年出现的许多类别墅项目就是明证。不过，相对于2005年，2006年以来，北京别墅市场新开的项目是越来越少了，投放量的减少将进一步带动存量别墅的销售和物业价值。今年市场主要还是消化2005年的市场放量。

从去年年底到现在，人们观望的气氛从逐渐消除、重新进入市场到这两个月的炙手可热、几近疯狂状态，这种状况是很不正常的，迹象显示有关部门对此也密切关注。《参考消息•北京参考》报的《国际地产参考》周刊也受有关结构之命完成了一个关于宏观调控与北京房地产市场的调研报告，不少开发商都通过我们来了解情况，对下一步的调控非常关注。事实上，市场非常敏感，这几天，人们的心态在逐渐发生变化。根据目前的情况，预计国家下一步将会出台比较严厉的房地产调控措施，估计也许会对北京的别墅市场带来一定的冲击。但是，，别墅类产品我觉得还是有特殊性，总的来说，只要开发商有些实力，应该是不用担心其销售前景的。

刚才谈到“禁建别墅”与老百姓买不起房，您觉得这二者之间有什么关系？

杨昱：我刚才说，这二者之间没有直接联系。老百姓买不起房子，并不是因为别墅占地太多挤压了普通住宅的用地。别墅的消费对象是先富阶层，限制他们的消费对普通老百姓是否有力所能及的房子买，二者之间没有直接的联系。其实合理的状况应该是，别墅以及高档、高总价物业的消费者（家庭）应该承受更多的消费税以及物业税，通过这种手段来调控市场，吸引、调节开发商开发更多的普通商品房。最近风传的5成首付等通过大幅度提高首付款的办法来给房地产市场降温，这是不明智的，是因噎废食、非常危险的，事实上也是不可能实施的。

在北京，可以采取“开源节流”的措施来调控目前的市场。“开源”，比如加大市场有效土地的供应量，包括采取严厉措施敦促开发商尽快开发建设手上持有的土地，进一步完善土地供应机制，增加招牌挂、特别是通过招标出让土地的数量；出台奢侈住宅消费税，比如对总购房款在某一数额以上的房，征收不同税额的消费税和物业税，促使开发商开发中小套型、中低价位的普通住房；减少二手房、包括90多万套央产房上市流动的种种不利因素和操作性壁垒，比如一些单位管理的自管公房上市流通问题、产权问题，情况复杂，目前解决办法和途径还很不明晰；采取切实有效的措施降低目前销售环节的信息不对称现象，严厉打击开发商混淆视听、蒙蔽购房者的违法行为。“节流”，比如尽快建立住房社会保障体系，大幅度增加经济适用房或者提供廉租屋，改变人们的住房预期，分流目前的商品房市场，减少被动型、被迫型购房者的数量。