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A股调结构 市场很差钱
(2012-11-09 23:13:54)
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中国住房家庭玄铁令新四化财经 |
分类： 笔迹之红周刊 |
《红周刊》特约作者 玄铁令
在宏观经济稳进和微观企业紧缩、货币整体宽松和信贷局部枯竭的冷暖失衡背景下，经济结构调整踉跄前行，股市调结构亦步亦趋。A股市场前10个月呈现成交无量化、振幅微波化、行情结构化和估值下沉化的格局。
趋势呈现“新四化”格局
宏观面经济减速，微观面企业利润缩水，缺乏强力因素来扭转熊市预期，是大盘持续走熊欲涨还跌的主因。全国GDP一至三季度同比增速分别为8.1%、7.6%和7.4%，远低于1979至2007年9.8%的年均实际增速。GDP减速的结果是低附加值企业盈利增速的剧降。今年前3季度2493家公司营业总收入同比增长6%，净利润同比下降2.07%，增收不增利的格局出现。且二、三季度净利润同比增速分别为-1.2%和-2.6%，盈利能力继续下降。
当前A股由2010年和2011年的政策熊市，转变为真正的熊市即业绩熊市后，股市运行出现“新四化”特征：一是成交无量化。深沪两市成交额多日不足800亿元，机构资金流动性风险增大；二是振幅微波化。年内沪综指振幅才21.77%，为史上最低，且是低位整理，主力资金观望意愿极强；三是行情结构化，预示只有抱团取暖才有超额收益；四是整体估值下沉化，形成越跌越卖越卖越跌的恶性循环，亏损效应递增和下降趋势固化，正蚕食着市场上为数不多的多头信心。曾几何时，在以“新兴+转轨”为特征的A股市场中，波幅巨大、高换手率和高估值是长期现象，“新四化”格局的出现，预示着A股开始向国际化、市场化和多元化转轨。
股票调结构房企成异数
与其说“新四化”格局是机构主动选择路径，不如说是赢家示范效应下的群体效仿之结果。市场持续缩量，业绩增长股票日益减少，机构不得不试图缩小股票配置池，集中力量打歼灭战。毕竟，以前3季度净利润计算，在23个申万一级行业中，有15个行业同比下降。更值得关注的应是估值水平的巨大差异，银行指数年内跌幅为2.36%，市盈率仅5.6倍，而券商、软饮料、地产和制药指数年内涨幅分别为25.12%、18.82%、16.97%和16.01%，市盈率却分别高达27.2、29.7、15.9和31.8倍。前3季度银行股整体盈利增长17%，却被市场给予超低估值，反映机构对经济前景和银行坏账的担忧。
如果将“喝酒吃药”视为机构的防御策略，地产股月K线连收三阳的逆势上涨，则是“稳增长”的副作用所致。地方经济增长点仍是“铁公基”和住宅唱主角，投资拉动占经济的比重因为所谓的“地方政府万亿刺激”而增长。地产股异军突起，或许预示着未来经济调结构难度大增，去高房价化更是难上加难。
房价高企掣肘股市维稳
自从2003年以来，楼市调控空调化的主因，是地方政府将住房投资视为保增长的主要支撑点，今年仍是如此。今年三季度“稳增长”措施频出，房企业绩借机改善，打出漂亮翻身仗。Wind数据显示，两市152家房企，一至三季度净利润的同比增速分别为-0.4%、6.86%和15.62%。
从政策意图来看，楼市回暖只是宏观调控由紧缩向适度稳健的回摆所致，应是权宜之计，未来或引发更严厉的调控。同样，股市的市场化改革最近亦现回摆，诸如创业板大股东限售股延续套现、新股发行限价限量且限家数，但这都是暂时维稳政策。无论是经济还是股市调控，摇摆不定的监管政策都将增加未来的改革成本。像洛阳钼业和浙江世宝上市首日的爆炒，堪称顶风作案，贻害无穷。
连续超跌的市场以及护盘意图明显的政策面，都可能激发A股年末短期的喝汤行情。但中长期来看，由于经济调结构和股市调结构为大势所趋，期盼场外资金大举入市或是镜花水月。毕竟，中国经济结构和工业产能的外贸依存度大，彻底走好仍依赖欧美日经济复苏。如果欧美日深陷财政悬崖，中国将进入由去库存转向去产能的坏账急升期。
以中庸之道来预测，未来数年内经济去地产化虽是必然，却易说难行，房价调控期被迫延长。股票调结构易，经济调结构难，宏观调控不得不在高房价和稳增长之间走钢丝，中途摇摆或难避免。这将导致长线资金难以形成一致看涨预期，股市情绪面仍是混沌而失序。果如是，市场仍很差钱，“新四化”格局难扭转。
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报告称现有产能两年后可满足刚需 房地产将迎冬天
[ 现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求 ]
“九成家庭有房”一度成为了热门搜索词汇。然而，“有房家庭”并不意味着没有住房需求，无房家庭并不是构成住房刚需的全部。基于西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（下称“中心”）的首轮调查数据，根据我们深入测算的城镇地区住房的存量需求以及“十二五”期间的增量需求，发现我国住房刚需已经不再旺盛，房企生产过剩，房产冬天即将来临。
住房需求
住房需求包括现有家庭的刚性需求及每年新增的住房需求。
城镇地区现有家庭的刚性需求包括无房家庭的住房需求，有房但人房分离家庭的住房需求，以及与长辈同住的新成年者的住房需求。每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求，新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求。
计算现有家庭的住房需求，我们首先考虑无房家庭的住房需求。根据中心的调查数据，常住地为城镇地区的家庭中有15.30%无住房。其中，在北京、上海、深圳，户主年龄在35岁以下家庭中，无房家庭的占比更高达40%。
其次，由城市化带来的人口流动造就了一批有房但人房分离的家庭，如进城农民工家庭、“北漂”家庭等，他们也构成了一部分住房的刚性需求。根据中心的数据，仅有一套住房且常住地为城市地区的家庭中，人房分离家庭的占比为13.75%。假设人房分离家庭额外需要一套住房，则11.68%的城镇家庭将需要住房。若排除人房分离家庭中属于城市户籍的家庭，则这部分需求为8.8%。
再次，对有房且人房未分离的城市家庭，还存在一部分居民与长辈同住。虽然这部分居民在统计上“被有房”，但他们构成了城镇地区的潜在住房需求。在排除在校学生、丧失劳动力者以及因度假、生病、生小孩等与长辈同住者外，有房且人房未分离居民中，有16.17%与长辈同住且年龄界于18~40岁之间，他们需要额外的住房。这部分人离开父母组成新的家庭，相当于5.91%城镇家庭需要住房。
上述现有家庭的刚需住房需求为城镇家庭的30%，为6459万套。
计算新增的刚需住房需求，我们首先考虑农民工进城。“十二五”期间农民工每年将以约4%的速度增长。根据中国家庭金融调查数据，2011年外出农民工家庭约4521万户。由此推算，“十二五”期间新增农民工家庭带来的住房需求为823万套。
其次，“十二五”期间，部分居民将年满18周岁，他们作为新增的成年人将构成“十二五”期间的住房需求。这部分城市地区家庭约占4%，约为861万套。
最后，“十二五”期间，部分家庭的房屋将被拆迁，这些拆迁户的住房需求也应计入城镇住房总需求。根据中心的调查数据，“十一五”期间全国总计拆迁1100万户，若“十二五”期间拆迁家庭按10%增长，则“十二五”期间将约拆迁家庭1210万户。
综上，在不考虑家庭“改善型”住房需求的情况下，“十二五”期间我国城镇新增住房需求为2894万套，每年为579万套。需要特别说明的是，此处的总需求只部分考虑到了居民的改善型住房需求。
住房供给
住房供给包括拥有多套住房家庭的住房供给以及新增商品房的供给。其中，中心数据显示，城市家庭拥有2套住房的占13%，拥有3套住房的占2.51%。假设拥有多套住房的家庭仅保留1套住房自住，则这部分家庭的住房供给可满足18.02%的城镇地区家庭的住房需求。
在商品房供给方面，2011年末，全国住宅商品房待售面积16.9亿平方米。取2010年城镇地区人均住房面积31.6平方米，城镇家庭户均人口2.88人，则2011年未出售的商品房约186万套。
据此推算，在未考虑老龄化带来的住房供给的情况下，我国城镇地区的房屋供给约为4068万套。
在计算房地产行业产能时，有施工面积、开工面积和竣工面积的区别，差别较大。如果以居于中间的开工面积来计算，2011年中国住宅开工面积为14.6亿平方米。考虑到其中有1000万套小户型保障房，全国2011年新开工住宅总数估计约为1945万套。
房地产行业冬天将临
现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。虽然由于实施了数年房地产调控政策，2011年房屋新开工面积仅较上年增长16.2%，低于2010年41.9%的增幅。
从长期而言，房地产行业主要是满足新增的需求。如前所述，每年新增需求为579万套，只有现在房地产产能的1/3。因此笔者以为，房地产行业的冬天3~5年后就会来临。
根据中心收集的季度回访数据，在2012年前两个季度中，新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房。而在排除人房分离家庭以及有子女成年的家庭后，这些新购住房的家庭中仍有50%是基于投资目的买房。这说明，一方面房产调控的效果不如预期，另一方面房产市场的供给过剩正逐步显现。
的确，市场上已经有很强的信号表明房产供给过剩。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，达20.4亿平方米或224万套，这值得重视。宏观调控所采取的差别化购房策略使得投资性住房需求得以抑制，住房供给超出住房刚性需求的深层供需状况在一定程度上得以展现。
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