中国的地产商有句口头禅，叫做需求刚性。

在经济学里，没有刚性需求这个概念。有的只是价格弹性理论，相对的是价格粘性。

什么是价格弹性？即总需求跟随价格波动而正向移动。价格粘性是指价格不能随着总需求的变动而迅速变化。

价格粘性通常体现在食盐等生存必需品上。由于国家干预等原因，在当今世界的生存必需品的定价，往往比较低廉。而在封建社会，中国的食盐并不便宜。

在地产商里造句里，刚性需求演绎出诸多变种含义——如结婚需求、丈母娘需求等。这些需求被定义为所谓的刚性需求。

如果这种需求是刚性的，则意味着地价不跌理论是成立的。因为价格不管多高，总有人要买。

这是弥天大谎。

支撑房价暴涨的，不是所谓的刚性需求，即自住需求，而是投机需求。如果说自住需求反映住房的商品属性，那么，投资和投机则反映住宅的金融属性。而且，在某种程度上，投机需求反映的是赌场属性。这是属于情绪定价的范畴，任何估值体系都无法合理解释投机属性宣泄时的房价的合理性。

房价是一种商品，商品的价格是由供需的缺口决定的。缺口越大，价格越高。

中国房地产的问题，不是供给不足，而是需求过大。这种需求不是仅仅指自住需求。

地产的需求有投资、投机和自住需求。

自住需求取决于人口因素，投资需求取决于租金回报率，而投机需求，则只问交易差价。
    在经济学里，房地产的供给是刚性的，而不是需求是刚性的。因为在一片土地上只能盖出一幢房子，同时，供给本身受到时间的限制，从而在某一时间或者某一地点，可能扩大供需缺口。

在供给刚性的背景下，投机需求在理论上可以是无限大，也可能是无限小的。因为金融属性和赌场属性，在理论上都是可以通过各种加速器进行标价，这种加速器包括资本、情绪……在上涨的时候，加速器助涨，在下跌的时候，加速器助跌。
    因为货币因素是投机需求的决定性力量。这就是为何芝加哥的地价可以在19世纪暴跌99%。海南的地价可以在1992至1994年暴涨，也可能在其后暴跌十年。难道所谓的刚性需求消失了？答案是住宅存量过大，足以消耗自住需求。而在市场下跌的过程中，投资需求和投机需求通常是加速递减，这就是所有地产泡沫破灭和疯狂的逻辑。