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地产荒谬理论批驳之一:刚性需求

(2011-06-20 13:02:40)
标签:

房产

分类: 日志

中国的地产商有句口头禅,叫做需求刚性。

在经济学里,没有刚性需求这个概念。有的只是价格弹性理论,相对的是价格粘性。

什么是价格弹性?即总需求跟随价格波动而正向移动。价格粘性是指价格不能随着总需求的变动而迅速变化。

价格粘性通常体现在食盐等生存必需品上。由于国家干预等原因,在当今世界的生存必需品的定价,往往比较低廉。而在封建社会,中国的食盐并不便宜。

在地产商里造句里,刚性需求演绎出诸多变种含义——如结婚需求、丈母娘需求等。这些需求被定义为所谓的刚性需求。

如果这种需求是刚性的,则意味着地价不跌理论是成立的。因为价格不管多高,总有人要买。

这是弥天大谎。

支撑房价暴涨的,不是所谓的刚性需求,即自住需求,而是投机需求。如果说自住需求反映住房的商品属性,那么,投资和投机则反映住宅的金融属性。而且,在某种程度上,投机需求反映的是赌场属性。这是属于情绪定价的范畴,任何估值体系都无法合理解释投机属性宣泄时的房价的合理性。

房价是一种商品,商品的价格是由供需的缺口决定的。缺口越大,价格越高。

中国房地产的问题,不是供给不足,而是需求过大。这种需求不是仅仅指自住需求。

地产的需求有投资、投机和自住需求。

自住需求取决于人口因素,投资需求取决于租金回报率,而投机需求,则只问交易差价。
    在经济学里,房地产的供给是刚性的,而不是需求是刚性的。因为在一片土地上只能盖出一幢房子,同时,供给本身受到时间的限制,从而在某一时间或者某一地点,可能扩大供需缺口。

在供给刚性的背景下,投机需求在理论上可以是无限大,也可能是无限小的。因为金融属性和赌场属性,在理论上都是可以通过各种加速器进行标价,这种加速器包括资本、情绪……在上涨的时候,加速器助涨,在下跌的时候,加速器助跌。
    因为货币因素是投机需求的决定性力量。这就是为何芝加哥的地价可以在19世纪暴跌99%。海南的地价可以在1992至1994年暴涨,也可能在其后暴跌十年。难道所谓的刚性需求消失了?答案是住宅存量过大,足以消耗自住需求。而在市场下跌的过程中,投资需求和投机需求通常是加速递减,这就是所有地产泡沫破灭和疯狂的逻辑。

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