房地产如何才算崩盘

------see2one 2014-2-18

房地产泡沫一说起源于经济学者，有论据有论断。当时我相信了，现在也相信。

房地产无泡沫一说起源于房地产开发商及售楼小姐，有论据有论断。当时我不信，现在也不信。

泡沫说明过剩，价格背离了价值。

但崩盘其实和价格关系不大。崩盘会有在两种情况下发生。一是具有购买力的人没有购买行为发生，二是没有购买能力使得没有购买行为发生。这两种行为发生，则说明房地产这个商品已经背离了价值。中国房地产具有两个极端现象。一是小城镇建设房地产开发市场，二是北上广深高端房地产开发市场。

在县城开发的房地产低端市场，其价格较低，面向城镇居住人群，在城镇居住的人群有：政府公务员，私有企业老板，普通农民。政府公务员和私企老板数量很少，而普通农民是城镇房地产的主要消费群体。现在已经在需求引导下，农民家庭逐渐开始购买房地产，其价格大多在平均一套房产30万元左右，价格在3000元/平方米。这个价格还能比较合理的，这是因为如果一个农民工进城打工，按照每天100元收入计算，则每月能够购买1平方米住房，如果这个农民工有技能，则每天收入200元，则每月能够购买2平方米住房。奋斗十年能够购买一套自己的住房。而且自己的收入还有上涨的趋势，预计在10年间，农民工工资每年涨20%计算，其天花板是每天500元。农民工很难逾越这个天花板。但是即便如此，农民大多有自己的宅基地住房，如果不是婚姻需求，一般不会去城里购买住房。所以即便有购买力，但其购买欲望促使下的购买行为不是很多。更何况金融杠杆不大，在这种理性市场，如果想赚取更多的利益空间，基本不太可能。开发商垫付开发成本过多，如本来销售不好，则一定会拖延工期和交房时间，从而容易形成隐性烂尾现象，其表面的繁荣已经难以隐藏住内在的隐患，一旦农民法律意识强起来，则开发商只能是赔钱了事，从而进入恶性循环，引发崩盘。

在北上广开发的房地产高端市场，价格一路走高到了5万元/平方米。一套住房则需要500万元。虽然有面向全国的市场销售，但由于其限购等因素，核心购买力还是城市新进人口。这些城市的拼搏者年轻有朝气，年龄大多在25岁进入城市工作，工作初期的5000元/月工资，到30岁的1万元/月工资。这些年轻人属于能干的一代。即便不吃不喝没有任何消费的情况下，能够攒够首付100万元也需要100个月到150个月。而十年后，这些年轻人已经到了婚姻年龄，如果是女孩子则更惨，所以女孩子想结婚，最佳的选择是对方能够有房，从而减少自己的十年艰苦奋斗，能够在生育年龄结婚生子。即便是首付100万元家里能够支持（这种情况下还是有很多），贷款400万元，则每月需要还贷近3万元，还要坚持还贷20年。如果维持正常生活，则需要夫妻收入10万元/月（税后）。不然银行是不会贷款给你的，所以，很多人为了实现银行贷款，只能做假的收入证明，即便是1万元的工资也要证明自己收入10万元。而如果按照一般计算，北上广的收入天花板在年50万元（税后）。一般很难越过这个天花板。如此，真正有需求的人是购买不起的，正是这种价格背离了购买能力，从而使得购买行为萎缩。这种的结果就是房地产商不敢大面积开发，只能是能销售多少开发多少。一旦过度开发，则会大量闲置，从而引发货币回笼缓慢，增大开发成本和风险，一旦出现资金压力，则会引发连锁反应。因为北上广的法律意识强，从而使得开房销售成本增大。而这种情况发生，开发商只能假按揭来缓解资金压力，但因为购房者资格的限制，使得这种假按揭难上加难。从而引发崩盘。

如果说升值，则应当在低价格区域投资，但县城的低价格房产由于其地缘因素，使得流通性较差，自然升值空间较少。而北上广则虽然处于价格高点，但由于其流通性强，从而能减少投资风险。不管如何，房地产投资时代已经终结，而随着资金的逐渐撤离，才会发现是谁在裸泳。此时，房地产已经崩盘。