房屋土地使用年限到期后......

------see2one 2012-5-7

房地产土地出让期限问题是一个很大的问题。到期后如何处理，至今没有什么说法。势必那还是比较遥远的事情。

有说到期后，根据情况，房产拥有者再次向国家缴付土地使用资金，但具体按照多少年来缴纳，要看具体的情况，势必土地是没有最终寿命的，而房产是有有限寿命。也有说用税收的方式来解决，那就是物业税。其实物业税解决不了土地问题，只能解决房产的问题，针对房产过剩以及炒作等等，可以很好的起到调节作用。

其实，我们的思想有点单一，那就是单一的想土地到期后政府一定会再次继续把土地使用权出让给我们，只是象征性的收点钱而已。有这种想法也不为过，早期开发的一些商业项目，到现在土地已经到期，而房产还是在照样继续经营，政府也没有能够拿出一个好的解决方案，就是搁置在了那里。房产拥有者即不用再次缴纳出让金，政府也没有出面向业主收缴其他费用。房产照样还在流通，照样还有其价值，银行照样还能进行抵押贷款等等。

针对于早期开发的土地资源，政府暂时只能搁置。因为那是一个暂时很难处理的问题。其难度不比南海的事情小，只不过一个是内，一个是外而已。总之，主权是不能变的，那就是土地属于国有。

如果土地使用到期后，政府不再通过出让的形式来解决此类问题，而是采用政府收回物业或合资的形式来解决，则问题解决起来会更加的简单。其实，现在政府的拆迁行为乃至协商拆迁开发行为就是一个很好的例子。不是政府在向业主出让土地，而是向另外的开发商出让土地，那样土地上的房屋产权就可以由政府做价亦或是协商合适的价格，然后房屋所有方得到相应的房屋及金钱赔偿。其实这个不能叫做赔偿，应当叫做是买卖行为，也就是房屋业主把房屋居住权在和政府以及开发商做货币交换。也有一些业主比较强势，而该地块又在开发规划，则可以采用另外的形式，那就是合作建设开发，房屋业主所有方可以通过合作开发，获得相应的利益回报并在原地换回相应的房屋，此类大多是涉及到国企职工安置以及商业区域开发。

针对于商业开发问题，土地30年到期后，政府可以采用把土地使用权注入一家国有企业，该企业代替政府出资。那是商业物业主只能是和这家土地拥有的国有企业去协商面临的“商业”问题。很显然，土地具有更大的价值，而地上的物业则可以简单测算价值。如此一来，政府这家公司可以出价买断其地上物业所有权，这个价格的谈判筹码主动权掌握在土地方手中。物业方则只能是听之任之，因为他只有一个卖家，没有任何的溢价权利。还有就是你可以把物业的所有权做价入股该土地所有的政府企业，按照公司法进行经营管理。这就是公私合营。

针对于住宅开发问题，土地70年到期后，地上物业基本已经没有更大的价值了，有的只是残值而已。这是因为我们的住房建设结构造成的，如果在会计准则上，住房在70年后基本已经折旧为零了。还是一样，政府还是可以把土地无偿划拨给国有公司，然后国有公司用货币或其他相结合的方式来结局此类问题。

所以，政府不用着急到期土地如何办理继续使用的问题，更不需要考虑以后政府没有钱的问题，只要土地是国有资产，那你不管有多少物业，多方房产，你只能算是一个租住客而已。

就如同你有一辆汽车，这属于你的私有财产，而你不管开到那里停车，你是没有权利和停车场讨价还价的，一切只能按照停车场的规矩来。说多少钱就是多少钱，不同地段，停车的费用不一样，这就是土地所有权的价值所在。这不同于西方国家，土地产权永久规个人所有，你购买的房产的同时，土地购买的是永久使用权，房屋到期了可以再次翻建。

城市房产永远不如乡村房产，因为村宅基地是永久使用权，所以才会遗留祖宅，才会有几百年的房子，但也一样。针对土地永久使用权的问题，政府则可以按照物业税来征收，增加政府的收入。而如果土地是有期限的，则政府可以不断的通过循环开发来不断获取土地价款，解决政府土地持续收入问题。土地财政会阶段性出现，而不是持续性出现。

那些拥有更多的物业而又能够解决土地问题的业主，政府则可以通过收取高额的遗产税来解决这个问题，一个人没有能够活过150岁，其实，这些开放者或房产拥有者已经都是30岁以上的人士，再有60年，都会面临遗产的问题，此时政府只需在15-20年后推出遗产税，就可以把这一代财富拥有者的财产通过遗产税的形式来进行平衡。

通过公司合营，通过买断物业所有权，通过征收遗产税及个人所得税，在不远的将来，......，在不远的将来，达到共同富裕，社会高度和谐。