－－－－－－see2one 2010／12／26

    温总理的访谈，真情切切的回答了很多网友的提问。其中房价是一个重中之重的回答，能够看到，总理对此事的关心程度。在回答房价不是总理说了算而是总经理说了算的时候，看得出总理深深的吸了一口气，对此敏感问题给出了回答。同时回答了如下几个关键问题，首先是肯定了保障性住房建设的规模，明年将有1000万套，其次就是提出了关于大学生和农民工的住房解决方法，那就是先租房，等到有能力购买的时候再购买。这一系列的信息告诉我们，商品房开发面积在压缩，而保障性住房在增大。

    透过现象看本质，首先分析一下合理房价的问题，我们得承认，买得起的价格就是合理的价格。商业房产主要是针对改善生活的个体，针对这类人群，定然是舒适性占主导，把以前的房子卖掉，然后再贷款购买一套好的住房，如果以前居住面积是60平米，这个60平米作为新住房的首付款，即便按照20％的首付计算，购买一套150平米的住房，则新房价应为以前房子出手价格的2倍（同时出售二手房和买入新房），这个价格就是针对改善型住房提出的价格，别墅项目以此类推。

    针对保障性住房，总理强调了大学生要等有能力购买时再购买。首先看大学生的硬性购买时间，一般大学生参加工作后5年是一个购房时间（分析所得出），因为5年时间已经能够积攒下房屋首付款（当然一般是两个人），按照第二年后有工资结余测算，3年时间能够积攒10－15万元的资金，此部分为首付房款（20％首付），则可以购买一套50－60万的住房，既然是生活的保障性，60平米已经是很好的了，我刚参加工作时候也是60平米的住房，而且是住了很长时间，2个房间1个厅，足已满足3口之家的生活空间。这样看，保障性住房一般是1万元平米的价格以上为合理。

    还有没有其他方法来解决这个问题，方法是有的，那就是增加国民收入，十二五如能实现收入翻翻，如果房价是和收入100％挂钩（即便是50％挂钩），则房价应：保障性住房1.5万元以上，改善性住房3万元以上。

    以上分析是建立在工资收入为前提，如果房价不变话，则会需要更大的居住面积，也就是说，我们以家庭为购买住房单位，支出额度是固定的。

    如果再次加入金融杠杆来解决，那就需要增加贷款时间，如果房价和工资收入都不变的情况下，只需要增加信贷时间就可以解决这个问题，也就是把20年的信贷增加到40年，这样你只需要解决房屋的首付款问题，如果政策配套，还可以首付减少到10％或5％，这样即便是收入不能增加100％，房价增长50％的情况，而信贷时间增加了100％，同样这样的房产价格也是合理的。即：保障性住房1.5万元以上，改善性住房3万以上。

    我们都知道，调整是必然的，如果调结构，促民生，保增长为前提，预计：收入提高将有推高房产50％以上价格的贡献率，信贷政策改变将有推高房产50％以上的贡献率，当然这是在5年时间内的价格变化分析，如果这个增加是100％的话，合理的分布区间是2011年10％，2012年20％，2013年30％，2014年20％，2015年10％，这样就出现了一个合理的倒V字型。

    从操作性的难易程度来看，最能实现而不伤害百姓的就是提高贷款时间，用金融杠杆来解决这个问题。而提高工资收入，必然引起一系列的价格上涨，更加难以实现的是现在有50％以上的人员就业在私营企业，加大用工成本，将是很难实现的事情。

    盼望着政策早日出台，其实也不难，北京堵车这么难以解决的问题不也是解决了吗，那也是关系到我国汽车产业和民生的大事情。解决问题还有就是否用狠招，我们都知道的就是个人收入证明的问题，如果个人收入证明和个人所得税挂起勾来，什么问题都能解决，这样保护的是守法公民，而打击的是那些违法逃税者。

    希望11年房价回归理性，希望大家生活的更幸福。