“地主”是“生态资源”的整合者

－－－－－－see2one 2010／9／27

    国家号召土地流转，使得农村土地的实用价值得以提高，是一个难得的好时机。就像当年城市住房改革一样，号召大家买公房，逐步发展到现在的商品房体系，同时也产生了一个新产业－“房地产开发商”。房产开发商在20年前是新兴产物，大家都在观望，只有熟知香港房产开发运作经验的人，逐步放开手脚，开始试水。我们国家的房地产开发20年中经历很多的波折，从政府政策的出台频繁程度就可以想像到其走过的艰辛。

    今天的土地“整合者”就像20年前的房地产开发商，当时土地也是不被认可，从银行不给贷款到银行盲目放贷，是银行成就了房地产商辉煌的今天，可以预见，随着央行金融政策的出台，利用土地为杠杆，将引来狂热的资本投入，看来“地主”将是继“房地产开发”的金融及资本热点，也将通过土地整合拉动GDP上涨。

    城市开发严格上讲地产商是国家，房产开发商只能通过政府的招牌挂来拿地（以前没有土地储备中心时候，是通过协议出让），国家负责拆迁以及基础设施的配套，房产商负责盖房子，然后卖给消费者，消费者和房产开发商以及地产开发商均通过银行进行融资，解决各个环节资本的需求问题。

    农村土地流转，预计和城市开发将走向同一个模式，现在是企业通过合作，入股等形式来把土地集中，集中后将通过资本杠杆实现土地价值的升级（这就像房地产商），然后把合格认证（国家或欧盟）的良好土地交给种植企业，种植企业所产出的产品（粮食）提供给消费者。所不同的是粮食是快速消费品，而房产不识。

    对于投资者看，房产为投资避难产品，其实农村土地一样是投资避难产品，房产价格升高，能够获利，以后随着土地整理的加快，现在投资的土地，以后也可以获利（投资升值）。

    整合土地是关键，管理土地也是难度很大的事情，其主要的问题是过度分散增加了管理难度。整合土地一定要利用资本杠杆，资本杠杆是撬动农村土地流转的强有力的手段和工具。

    土地获益高于贷款利率时代出现，将引发新一轮资本热潮。