房地产要回暖了，但是未来更多是要满足改善性需求，坚决杜绝投资

在“丁彦皓聊投资”周日公益直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商、珂芯资产

一、经过七年的市场自我修正，虚高的房价已经回调至合理的区间与最近七年，社会收入持续上升，房价与社会收入整体协同，未有偏离，自然当时极端的房地产调控政策也应适时修正

2016年9月，中央政治局经济工作会议提出“房主不炒”的定位以来，各级政府与部门制定了史上最严苛的调控政策，直到2020年前后“三道红线”出台，叠加人口长周期拐点出现与城市化接近尾声等，硬是彻底逆转了房价永远上涨的预期

2016年，中国房地产市场已经处于癫狂状态，如果不以行政性的强势打压，人为给房地产踩刹车，必然最后产生一轮由房地产引发的金融危机

确实按照当时中国社会的购买力，房价虚高，金融风险集聚，但是应对资产泡沫有两招，即

1、 硬着陆，即泡沫破裂，居民财富大幅缩水，破产与失业让经济一片萧条、停滞，甚至倒退多年

2、 人为强制封印风险与遏制资产价格的非理性繁荣，然后以社会收入的持续提升逐步化解所积聚的金融风险

当时中央及时采取人为封印风险，静待社会收入的提升逐步化解所积聚的风险，之所以2016年中国房地产泡沫未硬着陆的关键是风险依然总体可控，中央及时果断强势出手

2016年，中国房地产调控的主要目标是尽快人为遏制持续癫狂的市场情绪，使其回归理性，确保风险可控，自然出台了诸多“极端”措施，毕竟响鼓需要重锤，矫枉必须过正

经过七年的强势调控后，中国经济与房地产市场已逐步呈现与2016年截然不同的特征，即经济降速与房地产低迷

其实，更关键的是经过七年的市场自我修正，虚高的房价已经回调至合理的区间与最近七年，社会收入持续上升，房价与社会收入整体协同，未有偏离，自然当时极端的房地产调控政策也应适时修正

二、当前中国社会居民的主要财富是房地产，要想让房地产市场回暖，只需放松房产变现的途径与降低交易的成本，加速已有的房产变现，释放购房潜力，房地产自然升温

演变至今，中国房地产目前面临最大的困境就是市场低迷，遏制了相关产业链的发展与拖累了经济，尤其卖地收入大幅下滑让地方政府债务持续暴雷，正在形成另一轮债务危机

基于此，房地产作为支柱产业的属性再次被提出来

其实，当前中国社会居民的主要财富是房地产，要想让房地产市场回暖，只需放松房产变现的途径与降低交易的成本，加速已有的房产变现，释放购房潜力，房地产自然升温

2016年以来，各级地方政府为了人为遏制房价的非理性上涨，对一手房实施限价与人为大幅提高二手房的交易成本，将新增的购房需求全部赶往被人为低估的一手房市场，即遏制住了非理性上的房价，又通过新增的购房需求维持了一定的土地财政收入

但是当前中国社会居民的主要财富是房产，如果卡死存量房的交易变现，则必然无法释放社会改善型住房的购买力

仅凭新增的购房需求很难维持房地产市场的正常运行，购买力不足导致市场情绪低迷，最终拖累经济

所以要想让房地产市场回暖，确保房价在合理的范畴内小幅上涨的关键是要降低交易变现的壁垒，让已有的存量房能够以极低的成本交易

基于此，7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示过去在房地产市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展

三、当前国内的经济现实决定必须适度刺激房地产的发展

年初，国家试图以放松金融管制的方式缓解开放商的债务危机，但是房地产市场低迷多年后，目前真正能够缓解开放商债务危机的措施是让市场回暖，通过适度的高房价维持开放商的资金回流

另外，疫情三年与经济降速，太多的地方财政已经枯竭，不但面临政府与事业单位的运行困难，而且诸多地方债务正处于规模化暴雷的临界点

而中央却坚决反对给地方政府债务兜底，这就意味着短期内的地方政府债务维系还需基于土地财政，否则必然陷入兑付危机的困境中

而土地财政得以推行，让有限的土地卖出高价的关键是挑动市场情绪，让其对未来房地产市场的走势持乐观的态度，愿意以更高的价格买房

当前全球经济陷入产业革命红利释放的空档期，中国又面临欧美日韩的强势排挤，国内又呈现通货紧缩的态势，这就意味着通过宽松的货币政策刺激经济成为首选

但是，中国更多是通过银行信贷的形式向市场投放新增货币，而银行严苛的信贷政策让更需要资金支持的中小微企业与个人很难获得货币宽松的支持，而新增的货币更多是在效率低下的国企与金融机构空转，根本没有产生实质的边际增量财富，这与当前的经济现实相违背

基于此，央行通过支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款减轻社会的房贷成本

早几年贷款LPR上浮20-30%的利率，对比现在下折10%-15%，同样找银行借的钱，息差高达30%以上

房贷合同是既定契约，几十年改不了了，但现在央行要求，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定”，一方面强制要求银行为社会让利，为社会赋能，另一方面就是激活房地产市场

四、这一轮房地产放松更多是防止经济硬着陆的小幅“修正”，断然不会出现无底线货币投放与放松导致的房价大幅非理性攀升

目前房价上涨受三个因素决定，即

1、 基础设施建设、城市化与社会人均收入提升等因素决定的基本面

2、 增量货币投放

3、 新增购房需求的释放

但是，随着住房饱和、三四线城市过剩、城镇化接近尾声以及人口老龄化少子化到来等原因，决定房价上涨的基本面已经彻底的逆转了，再刺激也没用了，房地产已经无力承担维持中国经济高增长的使命

但是在目前经济增速放缓与转型的阵痛期，房地产作为支柱产业的属性看样子要再次被提出来，以确保对“度”的掌控，全力稳楼市，放松各种限制性措施，防止行业硬着陆又成了短期的调控目标

如果依然按照传统的套路，无底线的刺激与鼓动居民加杠杆，用增量货币推动房价的持续非理性繁荣，必然会酝酿出脱离基本面的金融风险，且挤压实体经济的发展空间与扼杀年轻人的希望，导致社会面临根本无法承受之重，得不偿失

基于此，4月28日，中共中央政治局会议再次将房地产相关表述放在“防范化解风险”大框架内，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，这是对未来中国房地产市场走势的终极定位

这就意味着，这一轮房地产放松更多是防止经济硬着陆的小幅“修正”，断然不会出现无底线货币投放与放松导致的房价大幅非理性攀升

另外，曾经房地产发展的主要目标是推动经济发展与解决社会的住房需求，而未来更多是防止房地产行业的硬着陆外，顺带要维护鼓励社会生育、平衡贫富差距与产业发展等社会责任

可以肯定的是这一轮调控必然会对生二胎、三胎的家庭给于更大的政策倾斜，但是鉴于目前房地产对社会可支配收入的透支过度决定短期内大规模推出房产税的概率不大，而长期却是必然

五、凡是政治稳定与货币政策独立国家核心城市的房价注定会持续上涨，尤其产业附加值较高，且可持续地区的房价上涨更具确定性

基于全球各国的经验总结能够发现，房地产永远是经济发展的支柱行业，只是在行业不同的阶段所呈现的特征不同罢了

在行业发展的初期，房地产的主要特征就是大拆大建与房价的整体持续非理性上涨，中国房地产在过去的20年中就是呈现这一特征

在发展到一定阶段之后，房地产必然在不同的区域间呈现差异化的特征，即行业附加值较低的经济落后地区的房价萎靡不振，甚至持续下跌，而经济潜力无限，后劲十足地区的房价持续稳步上涨

另外，房地产也从大规模的建设转为功能性差异化赋能的演变，具有不同功效的房产在细分领域呈现不同的特征

最后就是房地产的金融化演变，房地产易估值与变现，且价值随着周边经济与基础设施建设的发展而逐步提升，具备绝佳的金融属性

尤其目前全球经济在深陷无底线货币投放与债务堆砌的发展模式无法自拔的背景下，凡是政治稳定与货币政策独立国家核心城市的房价注定会持续上涨，尤其产业附加值较高，且可持续地区的房价上涨更具确定性

中国经济体量极大，能够包容地区与行业的差异化发展，所以评估中国的房地产趋势必须结合当地的资源与产业禀赋，断然不能一刀切

目前正处于既要遏制房价非理性上涨、防范金融风险与为实体降级发展腾挪空间的大战略，又要防范房地产行业的硬着陆，尤其还想试图通过房地产的发展实现短期经济与产业的目标，陷入矛盾与两难之中
    但是“房住不炒”与回归理性已成为根本无法撼动的大趋势，当前更多是满足刚需与改善性需求，坚决杜绝投资，房价断然不会再呈现非理性繁荣的态势

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作者简介：

丁彦皓 博士、博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教