很多学者重点在研究日本的房地产和汇率历史，当然确实具有代表性。这些天，看了一个资料，是关于美的房地产史，其实也经历了差不多的过程，只不过历史比较久远，相对温和一些而已。美房地产历史可以大致分为三个时期：

1860-1930年，美房地产市场步入大开发时代，主要是钢铁、电气化推动了技术革命，带来了产业升级与人口集聚，对城市建筑提出新的要求和改变。于是，城镇化率由28.2%增至56.1%，房地产市场均价由19涨至49美元/英亩。各州也在此期间开始征收房地产税，但在人口和经济增长等影响下，对房价的抑制效应并不明显。

1930-1968年，这个时期恰好是全球经济大萧条后，期间又有二战，但在罗斯福新政和二战后的婴儿潮带动下，以及电子产业革命带来技术革命，房地产市场摆脱低迷。1960年前，全美城镇化率低于70%，至1980年，城镇化率接近75%。但1969-1980年，抵押贷款业务是推动房地产市场的主要力量，这也是后来次贷危机的伏笔，在城市化率达到75%和人口增速降至不足1%的情况下，新房售价中位数仍稳步增长，1969-1980年由2.6增至6.5万美元。

1980年后，正式进入存量时代。这个时期以2008年为界限，分为两个阶段，1980-2007年城镇化率保持在80%水平达到基本饱和，这个期间经济滞胀，这个时候推出了金融自由化解决方案，这也就是前面的伏笔开始增大，也就是次贷激增，一方面使房价在1982-2007年间增幅高达257.7%，这在成熟资本市场，这个幅度是很惊人的，这也加速了后来的次贷危机的到来。2008年金融危机到来，住房金融开始强化监管，但在宽松货币政策作用下，2008-2023年价格增幅也达到147.1%。不过15年仅翻了一倍半，考虑到物价因素，这个涨幅是正常的。