房地产其实即使是成熟市场，仍然是比较好的投资标的，只不过散户很难参与。也就是说，我们现在的市场已经进入成熟市场前期，不再是财富再分配的方式，而是成为居住品和真正的投资品。成熟市场的投资品的收益率一般是要跟存款利率做对比的，所以说不会很高，房地产也就是一个常规品种，而且是大价值长回收周期的投资品，这跟散户预期的三五年翻一番相差甚远，但这才是真正的投资品价格。

   举例来说，全球比较知名的黑石公司，其总规模已达到万亿美元，但其最赚钱的业务恰恰就是房地产。黑石2022年的可分配收益是74.56亿美元，其中来自房地产板块的是43.12亿美元，占比达到58%，也就是说，超一半来自房地产业务。1991年起，其正式启动房地产投资业务，目前管理的房地产股权投资资产约为3260亿美元，是华尔街最大的商业地产业主，在过去30年的经济和利率周期中，其在房地产领域为超过1000多亿美元的承诺资本提供了16%的净内部回报率。这是一个很可观的数字，要知道我们过去历史上，最高利率加上贴补率大致也就这个水平，而且几十年平均下来，还达不到这个数字，相对于美极低的十年期国债利率更是可观。

    对于国际发展，我们目前也开始了首批不动产私募投资基金，管理人包括鼎晖投资、深创投、高和资本、中联前源、鼎信长城、建信投资等头部机构。宏观趋势确实在变化，房地产不同领域的表现出现分化，物流、租赁住房、酒店、实验室和数据中心等板块仍是不错的领域，但是这些与普通投资者关联不大，这也是趋向市场成熟的表现。随着板块选择的重要性愈加凸显。实际上，任何成功的投资都是在资产价值下降的合适时机，投资被低估的资产，然后在资产价值上涨时期获取盈利资金，说起来简单，做起来难。