作者：杨钦仁

张三：我的定金没退。

李四：我的定金全退了。

王五：我的定金退了双倍。

 

很多买房的朋友架不住销售的热情或优惠，在没有考虑清楚的情况下，就签了合同，交了定金。有的人交了定金，那么，交了定金能退吗？为何张三退定金失败，李四十次定金全退，王五嘎嘎乱杀，退了双倍定金。都交了定金，结局相差那么大呢

首先，得知道什么是定金？

简单地说，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条定金是一种合同的担保。更通俗的说法，是对一定购所缴纳的赎金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

 

其次，各人视角。

 

其一，小菜趴的张三

张三交付购房定金后，单纯的觉得房屋不够满意，购房有点脑子热了。他和房屋卖家说，这房子我不想要，要退定金。

能不能退能呢？

不能，因为定金是担保，赎金。张三不购房，赎金自然没了。

其二，发挥稳健的李四

李四和张三情况类似，不同的是他学习了一定法律，他使出十八般武艺，十次成功退还全部定金，发挥稳定可见一斑。

以下情况皆来源真实案例，并附上案号。

 

李四的第一次尝试：

李四要求房地产销售人员把广告、售楼书等资料作为合同的附件，销售人员不肯，说公司模板合同不能修改，两边对此没有谈拢。

没谈妥，李四要求退定金。

案例索引：（2017）沪01民终11420号

 

李四的第二次尝试：

房地产销售人员说，给李四最大的优惠，给了各种折扣。李四是个会数学的人，他发现他自己计算出房屋折后总价，比销售写在合同的价格低，他要求销售重新计算房屋总价。销售无奈，说合同价已经很优惠了，确实没法降价了。两边对此没有谈拢。甚至正式合同都没签署。

没谈妥，李四要求退定金。

案例索引：（（2015）奉民三（民）初字第1425号

 

李四的第三次尝试：

李四支付定金后，在没签合同的情况下，也付了部分首付，但是没达到开发商要求的首付比例，李四不继续支付首付了。

没谈妥，李四要求退定金。

案例索引： 2014）沪一中民二（民）终字第2835号

 

 

李四的第四次尝试：

李四认为李四当天前往签约购买的即A处房屋，因卖方拒绝接待未能签约，卖方则认为双方约定按现价就另一处B处房屋签约，而李四要求按原价签约致未能成约，最后双方没签署合同。

没谈妥，李四要求退定金。

案例索引：（2016）沪0109民初6759号

 

李四的第五次尝试：

这次，李四和房地产公司约定了首付比例，但对后续付款方式没有达成一致。李四要求贷款支付，只要他按时申请纠算履约。房地产公司要求规定一个最后付款期限，到期贷款没下来，李四也得付款。

没谈妥，李四要求退定金。

案例索引：（2010）松民一（民）初字第4877号

 

李四的第六次尝试：

李四签订预售合同后，发现房屋面积增加，李四的意思多出面积便宜点，房地产销售还是要原价。

没谈妥，李四要求退定金。

案例索引：（2010）松民一（民）初字第1029号

 

李四的第七次尝试：

李四签订预售合同后，发现房屋面积增加，这次双方对增加的面积差价协商一致，李四要求增加面价晚点付，田七要求一起支付。

没谈妥，李四要求退定金。

案例索引：（2010）松民一（民）初字第2204号

 

李四的第八次尝试：

李四与田七其他都谈妥了，就过户时间没法达成一致。

没谈妥，李四要求退定金。

案例索引：（2010）松民一（民）初字第1142号

 

李四的第九次尝试：

李四找田七买房，了解到房屋没有办理产权证，而要求终止房屋买卖。

没谈妥，李四要求退定金。

案例索引：（2010）松民一（民）初字第912号

 

李四的第十次尝试：

 

李四这次购买的房屋说附带阁楼。但卖方田七表示，阁楼没有产权证明但有收楼确认书和交房通知书，李四不认可收楼确认书和交房通知书，要求产权证明。但田七确实没有。

没谈妥，李四要求退定金。

案例索引：（2009）松民一（民）初字第3340号

其三，大杀四方的王五:

王五是专业法师，别人退定金，都不一定能退，老王一出手，不仅定金退了，还做到了双倍退还定金。来看看王五如何大杀四方。

 

王五的表演一：

 

王五交付定金后，还没来得及签订正式的房地产合同。

王五指出因该房屋被交易中心锁定，无法完成“过户”，导致合同无法履行，卖房者应该承担违约责任。

双倍定金到手。

 

王五的表演二：

王五购买商铺，壕气的先付了20万定金，后续签署了升VIP协议，条款表明该定金为升vip卡，出卖人拒绝签订正式合同。

王五指出，格式条款做不利于出卖方解释，仍然视为定金。

双倍定金到手。

案例索引：（2014）崇民一（民）初字第959号

 

王五的表演三：

王五又去买房了，法院认定房屋共有人不同意出售，买受人（王五）有理由相信签署合同的一方有代理权的。

双倍定金到手。

案例索引：（2010）松民一（民）初字第353号

 

王五的表演四：

王五在签订《房屋认购书》时，双方协商一致的付款条件为：2017年3月31日支付房款10%，8月31日前支付全部款项。开发商认为在签订《房屋认购书》时，双方协商一致的付款条件为：2017年3月31日支付房款10%，4月30日前支付房款35%，8月31日前支付剩余款项。最后双方没能签署预售合同。开发商主张因王五需时间审批贷款，故该付款期限未能写入预售合同，王五无理拒绝签订预售合同。

王五认为，开发商在签订预售合同时具有主导地位，理应遵守双方协商一致的关于付款期限的约定，并如实写入预售合同中，故开发商应就预售合同未能签订而承担违约责任。

双倍定金到手。

案例索引：（2017）沪0117民初8395号

 

最后，决定结果的并不是张三是小菜趴，王五是法师，而是法律规定，违约方赔对方定金。不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。