以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

一）、商品房交付时间的判断标准如何界定？

观点一，商品房实物的交付，其外在表现为将房屋的钥匙交给购房者。

观点二，房屋所有权的交付，即交付商品房所有权证书。（办理房屋产权变更登记）

观点三，房屋交付要求房屋实物和所有权转移的完全交付之时。（两个都要才算）

观点四，具体请具体分析。

在合同与法律没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定交付使用，也就是说只要出卖人在合同约定期限内向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就已经履行合同约定的义务。交付包括现实交付，也包括简易交付，占有改定。当然，无论如何出卖人也需要协助办理房屋产权变更。

《解释》第八条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

采纳观点四。

二）、商品房交付条件判断标准如何界定？

观点一，竣工验收说。只要勘察、设计、施工、监理四方台参见的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了交付条件，可以交付。

观点二，备案登记说。《商品房建设工程竣工验收备案表》是建设部确认可以交房的相关文件，具有高度的可信度。

观点三，综合验收说。指商品房经综合验收合格才符合交付使用的条件。除了工程质量验收外，应通过监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或有关单位的验收合格。

采纳观点二。

三）、开发商不具备交付条件交房是否承担逾期违约责任？

观点一，如果购房者直接接受了房屋，应视作购房人放弃了约定的交付条件，因此应以交钥匙之日作为交付之日。所以开发商不存在逾期违约情况。

观点二，开发商在交付时未经验收合格，应以实际符合交付条件之日作为交付日期，开发商应承担违约责任。

具体而言，

1、开发商在交付期满前将不具交房条件已交给购房者适用。

2、交付期满后，购房者由于房屋不具备交房条件而拒绝收房。

采纳观点二。

四）、风险责任的承担如何确定？

风险责任是指因不可抗力或意外事件等不可归责于当事人的事由而导致标的物毁损灭失。

1、 当事人约定优先；

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。（新司法解释明确“交付”是指“交钥匙”还是完成产权变更，还是两者。）

　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。