来源：山东高法

案情摘要

胡某甲与胡某乙等人均系胡某丙的孙子女。胡某丙经有关部门批准建成房屋一座，于1990年领取了房屋所有权证。该房屋所有权证载明的权利人为胡某丙。后胡某甲以接受胡某丙赠与为由，提交了胡某丙于1995年9月出具的《房产赠送书》等相关材料，请求办理转移登记。甲县政府于1995年10月为胡某甲颁发了房屋所有权证。胡某丙于1999年去世。胡某乙等人不服，以对涉案房屋享有继承权为由，于2005年4月向乙市政府申请行政复议。乙市政府认定，胡某丙生前在国外有配偶。乙市政府认为，甲县政府凭胡某丙出具的《房产赠送书》将涉案房屋转移登记给胡某甲，对涉案房屋是否存在其他共有人或者利害关系人未作审查，认定事实不清，证据不足，程序违法，决定撤销甲县政府为胡某甲颁发的房屋所有权证。胡某甲不服，提起本案诉讼，请求撤销乙市政府所作复议决定。人民法院经审理查明，胡某丙生前在国外无配偶。

法律问题

房屋登记机关在办理转移登记时，是否应主动对房屋存在共有人或者利害关系人进行审查

不同观点

甲说肯定说

尽管胡某甲提交了办理转移登记的相关材料，但在房屋可能存在共有人或者利害关系人的情况下，为了解房屋权属状况及确认房屋权属是否存在争议，房屋登记机关应主动予以审查，保证物权变动行为合法、真实和有效。

乙说否定说

胡某甲提交了证明权属来源的相关材料，且相关材料的真实性未遭否定，表明基础民事赠与关系成立，甲县政府应予登记，不应主动审查房屋是否存在共有人或者利害关系人。在登记行为完成之后，若对赠与行为是否成立发生争议，则应通过民事诉讼等途径先行解决，再解决行政登记问题。

法官会议意见

房屋行政登记系行政机关作出的行政确认行为，即对基础民事法律关系的确认。若房屋登记申请人提交的证明权属来源的相关材料及其他申请材料真实、齐备，符合法定要求，则房屋登记机关应予登记。在房屋行政登记行为完成之后，若经民事诉讼等法定途径确认基础民事法律关系已发生变化，则可再行解决房屋行政登记问题。

杨说

       这个问题在房屋权属争议，房屋异议登记，房屋执行等具有重大的意义。对于房屋权属发生瑕疵转移，往往会有两种维权途径，两大维权方向。

其一，走民事途径，通过确权等方式确认房屋归属；

其二，走行政途径，指出行政机关办理的瑕疵，以期待撤销权属变更的效力；

所以，杨律师结合本文再次和你说，走行政诉讼是一个大坑：

其一，民告官，天然难度高；

其二，法律对于登记机关审核，只要求形式审核；

也就不要差的太离谱即可，尤其是身份确认。虽然技术进步，从最初的仅审核身份证，到现在有人脸识别，机构也仅能做到形式审。具体而言，身份证核对一下，和一般人拿着身份证核对一样。捡了他人身份证找个长得有几分像的人冒充办理，一般也是无法识别出的。此外，人脸识别技术，主要机器不报错，实际登记机构工作人员一般也不会说啥，当然也不会因此说工作有问题。

其三，只有明确违法才能撤销；

只有明确机构违法，才能撤销。所以，常见的情况仅有，公租房的承租人去世，各同住人要求办理继承，登记机构没有依法取得全部同住人同意就变更同住人，要求撤销变更承租人，法院一般会支持。

上海有一方变了，一方诉讼撤销，另一方再变，另一方再起诉撤销，来回十多次的案例。