• 西藏南路688弄18号2902室房屋（含688弄14号地下1层车位97）

• 黄浦区｜老西门｜老西门新苑 

• 2006年，288.3平 5房2厅3卫

• 拍卖时间：上海市黄浦区人民法院将于2025年5月10日10时起至2025年5月13日10时止

• 法院起拍价：2296万，扣除车位60万，目前起拍单价7.75万

• 目前此法拍房起拍单价仅7.75万（高区）

• 2025年3二手最新成交单价11.75万（高区）

• 目前链家挂牌最低单价10.7万（低区）

袋鼠推荐

小区介绍：小区分2期，半人车分流。06 07年竣工，二期都是大户型，香港中信泰富开发，中海物业，停车室1:1.4停车方便。自带会所，出门就是商场，小区绿化高。现在与中海建国里打通园林共享。

• 周边配套：中海寰宇荟、大上海时代广场等

• 房型介绍:  5房2厅3卫 王炸户型

• 地铁：10号线 8号线 383米

• 目前此法拍房起拍单价仅7.75万（高区）

• 2025年3二手最新成交单价11.75万（高区）

• 目前链家挂牌最低单价10.7万（低区）

核心价值亮点

【黄金区位】中央活动区核心地带资产

• 城市中轴：南京东路-人民广场-豫园黄金动线交汇点，距离外滩直线1.2公里

• 立体交通：8/10/14号线三轨环绕，15分钟直达陆家嘴/新天地/南京西路

• 顶级配套：2公里内覆盖瑞金医院、上海交大医学院、大境中学等顶配资源

【价格倒挂】深度折价形成安全垫

• 价差空间：7.75万/m²起拍价 vs 高区市场价11.75万/m²（折价34%）

• 估值逻辑：剔除车位后住宅单价仅7.56万/m²，低于链家低区挂牌价（10.7万/m²）29%

• 对标倒挂：相当于2019年板块房价水平（年均复合涨幅8.4%）

【稀缺产品】资产配置硬通货

• 户型唯一性：内环内高区（29层）288纯南向五房，板块存量仅3套

• 抗跌基因：超高层建筑+人车分流+全天候礼宾服务

二手市场参考价

• 目前此法拍房起拍单价仅7.75万（高区）

• 2025年3二手最新成交单价11.75万（高区）

• 目前链家挂牌最低单价10.7万（低区）

二手市场成交价

同板块法拍历史成交折扣统计

法拍房-购房贷款

2024年11月最新法拍房贷款政策如下：

上海市二手住房税费一览表

2024年12月1日起执行：

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

袋鼠安全初评

• 能否安全过户？——袋鼠初步评估：能

• 能否安全交房？——袋鼠初步评估：占用

白首点评

第一看地段，黄浦区，中央活动区里最核心的区，上海滩的绝对中心和封面，老西门算是黄浦里的二级板块，虽然比不上外滩、人民广场、南京东路这种，但黄浦的二级地段作为资产配置，是绝对入门了，而且可以作为资产配置的“二级地段”了，只多不少。

再看尺度，大平层的门槛是180平方，大多数大平层不会超过240平方，像这套将近290平方的，比市面上一大半的真别墅还大的，极其少见。是作为资产配置时候难得的“重资产”，一次配资到位。

另外，多一嘴，虽然大平层是可以复制的，但最近十来年，上海市区内这种尺度的大平层，也没看到多少新增，本就不多，也没新增，所以稀缺性是极强的。

最后，看品质，这就不多说了，看一眼就知道了，房龄虽然有点，但保养很好，不过这不重要了，前两条就足够了。

至于折扣，应该会比较可观，一来是占用，相对不重要，重要的是，法拍渠道上，一把能拿出这么多现金的人，不多，有现金准备的朋友这次能捡到大大大宝贝了，千万别错过。

 

 

 

 

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