鲁迅公园板块近20年来没有成为过“明星板块”，主要原因是没有新盘上市来炒作，实在没啥地皮了嘛，但，从房价来看，没新盘炒作就没潜力了么？当然不是，要看自身的“底色”。

白首探讨1

中央活动区里的“下支角”，但因人文底色始终是下支角里的头牌

鲁迅公园最初由公共租界工部局建造为靶子场，所以园林和周围的部分建筑有英国风景园的特点，后来扩建为虹口游乐场。1915年和1921年，这里分别举办了第二届和第五届远东运动会（原名远东奥林匹克运动会），国际级赛事，那在当时的中国，是极重要的盛世，相当于现在办了奥运会，因此，鲁迅公园也被称作中国的第1个体育公园。

看到这里大家心里就有数了，鲁迅公园的底子，其实也是“租给外国人”的地皮，而且“自古以来”就是上海的城市形象封面地带之一，打个比方吧：

• 相当于抗日战争之前的上海“人民广场”；

• 又或者相当于新世纪后上海世博会主会场；

• 再或者相当于我们现在的中央活动区——当然鲁迅公园板块现在也确实是在中央活动区里。

也就是说抗日战争之前，鲁迅公园至少是上海第一流的地段，不比上支角的法兰西风情差多少。

当然抗日战争对整个下支角的影响是非常大的，整个闸北、宝山就是一片焦土，啥都不剩。

杨浦也没好到哪里去，毕竟五角场那里曾经是国民官方做的“大上海计划”，属于当时上海的政治核心地带，能少被轰吗？

只有虹口，啥事儿都没有，因为那是人家自己的地皮，在沪日本人，尤其是中高阶层的聚居地，非但没有糟蹋，反而还搞得挺繁华的，想想“虹口道场”这个名称就知道了呗。

所以鲁迅公园一带作为整个下支脚事实上和精神上的高地、繁荣核心也就情理之中了。

补充一句，有人说五角场也很繁华，还是城市副中心呢，这个不否认，不过跟鲁迅公园一带相比，那还不在一个层次上，猜猜为什么一个叫城市副中心，而鲁迅公园直接是中央活动区的一部分。中央区和副中心的档次差别，一眼就能看得明白吧。

白首探讨2

新盘助推力量确实没有，不过市政配套依然在增长，自身增长潜力依旧能有5年

鲁迅公园板块不大，但地铁相当密集，有3号线，8号线，10号线，还有在建的19号线。

站点有：虹口足球场3号线，8号线纵横换乘，另外还有曲阳路和邮电新村3个站点，在建的19号线在鲁迅公园前后有上海外国语大学站、甜爱路站，海伦路站。

海伦路站虽然在鲁迅公园板块外一点点，但板块中至少有一半的小区步行可以到达，或者直接可以从邮电新村换乘到，这个站点现在是4号线，10号线换乘，以后还会跟19号线换乘，超级强大。

https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/kIMxibHnGVyn0LFyXdEJMk1wYbqkYcbo35YhX8oWsb5UHAxmibrFFxwJkUeh5npkxadEznhkFl4QXrSibzmZfspQg/640?wx_fmt=gif&from=appmsg&tp=wxpic&wxfrom=5&wx_lazy=1

地铁密度代表的是官方的投资和重视，自然也代表了土地未来的经济价值，不靠周边板块拉动，光是看板块自身仍有在建地铁，就知道，官方还是希望通过更大投入来换来更大产出的，换句话说，经济增长的潜力和房价的潜力。

白首探讨3

临近的北外滩航运金融中心产业潜力，能提供10年的土地经济价值红利外溢

这个非常好理解，产业带来的经济红利外溢，只要没有地理上的天堑就可以达成。

虽然虹口的路就没一条是直的，但鲁迅公园板块跟北外滩之间倒也没有地理和交通的天堑，反而通路众多，不怕红利蔓延不到。

白首探讨4

四川北路、西藏北路、中兴路城市更新，二线上扬会托举、上顶“百年老大”鲁迅公园

抬轿子原理，或者说是水涨船高原理，都很好理解。

这里要强调的一点是，还是刚开始讲的，鲁迅公园是整个虹口区、整个传统市区下支角四个区里绝对的“精神王位”，而且也是事实上的王位，其他板块都在其下，四川北路、西藏北路、中兴路虽然都不差，但终究都是下支角金字塔的塔尖下第二层，只有虹口公园是塔尖，这些板块的商务、商业、城市界面带来的土地价值增长都将最终变成塔尖板块的“比价基底”。

袋鼠安家 KANGAROO ESTATE

如果您有任何需要，袋鼠安家都愿意为您提供私人订制服务，提高您的参拍成功率、规避或化解您的购房风险、安全地把这么香的房子交付给您。

在既往的服务历史中，袋鼠安家团队做得最大的一个客户的成交价是2.3亿。