在上海传统市区里，普陀区的地位不高，原来还能与老闸北肩并肩一起垫底，可自从老闸北变成了新静安“长工入赘千金小姐家”之后，传统市区里能够与普陀区肩并肩垫底的也没了。

其中，今天白首要聊的【长征板块】属于普陀区里的三线板块。

Tips:

普陀区的板块分级:

• 一线是长寿路、武宁、长风。

• 二线是真如、万里，当然现在真如如今是副中心，也可以把它算进一线。

• 三线是真光、长征、光新路。

• 四线么，化工厂基地抹不去的桃浦，本来还有个西站板块也属于四线，在真如做城市副中心的时候把它一起收进去了，鸡犬升天。

今天白首主要聊的是【长征板块】现状与未来。

白首探讨1

开发稍微早了点，“黄金中环”的好时代，它已经发展完了，但生活配套还是非常丰满的。

先看一下位置，虽然中环线搭了一点边，但基本上是一脚踏出了中环线。

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当然，按照如今房地产的炒作逻辑，只要没出外环线的、都算是中环，谁都想往脸上贴金嘛，所以看到各种楼盘名称有“中环”两个字，心里就明白，出了中环线、没到外环线，十个有十个是这样，没有例外。

长征板块的主要开发时间是在2000年后、2010年前，也就是祥和家园、祥和名邸、象源丽都以及稍微后面一点的金沙雅苑那一批，其他的就是早些年的老工房，新工房，房龄偏旧，但又没到动迁的时候。

等到2015年后开始逐渐提“黄金中环”的时期，已经没有住宅地皮的长征板块只能干瞪眼了。

说到这里，板块的界面大家心里就有数了，既没有上支角老陈而典雅的海派华丽，也不像五大新城的崭新靓丽。

除了新工房外，主力商品房平均房龄20年，虽然界面不咋地，但也有个好处——生活资源的磨合度、以及齐整性非常好，是那么多居民用20年的时间，靠日常需求“大浪淘沙”出来的。

• 日常生活有大量的街面店铺；

• 中档的品牌连锁和餐饮，绝对主力是中环百联，次主力是梅川路，都是步行范围内的。如果愿意骑个电瓶车的，还有近铁城市广场。

• 至于要高档的带奢侈品的那种百货公司，那就得跑远点了，这不属于日常生活需求。

从资源结构上来说，学校是一个明显的短板，有，但没一个属于名校，连普陀区的二梯队都没有，追求第一第二梯队学区房的朋友，长征板块直接忽略。

所以白首对长征板块一套资源用的词是“丰满”、而不是“优渥”。

这是长征板块的现状，那么它的未来呢？主要可能引起大家浮想联翩的是周边的真如城市副中心有没有可能带飞它？

白首探讨2

真如能够自强就不错了，千万别指望能够带动长征板块。

很简单的逻辑，真如作为城市副中心，那也是老资格了，但表现一直不咋地。

在二十来年前，上海只有东南西北四个城市副中心的时代，多好的发展机遇啊！徐家汇都从城市副中心干成了中央活动区了，而真如愣是还在卖水产、批发水果。

如今4个城市副中心变成了9个，很直白的说，虽然城市副中心的帽子还保着，但明显地位下降了。

城市副中心虽然是市级规划，但具体落实还是在区里啊，大普陀给不给力，大家心里也有数，这么多年看在眼里了是吧？

所以真如合并了西站作为城市副中心之后，到目前也只能说是初见雏形、“趋于成熟”，也就是还没到成熟。

按照普陀长年来给到我们的经验，要按规划落实、填充完成，从现在开始算，5年不指望、10年差不多。

不过，这里白首要补充说明一下：

说真如弱，是指放在九大城市副中心里面，能级、前景、速度综合来算，它是属于第三档的。但城市副中心里的第三档，其土地经济价值增速（更直白的说就是房价），仍然是长期略高于上海全市平均增速的。

而且从地缘关系和交通来看，就算真如有富余能量也是到真光板块为止，到不了长征。

白首探讨3

主打一个居住实惠，家庭功能和面积改善，长征是传统市区里的优选。

这里的居住实惠指的是两个层面。

一个是价格。前面说了，板块开发的高潮期是在2010年之前，之后就没什么楼盘了，换句话说，近十来年、没有开发商在这儿高价买地、高价卖房，往死里包装炒作，没有水分，没有虚头巴脑的概念，完完全全的就是老百姓交易出来的市场价。所以不论是从价格的实在程度、还是说中环一带的价格洼地，长征都是非常好的实惠型自住选择。

二来，2010年以前造的房子，尤其是长征那一带，绝大多数都是中档小区，主打的就是个“专注套内与功能实用的实惠”。

• 会所是没有的——平民老百姓的要个毛会所。

• 绿化是有的，但也就是绿化，绝不奔着景观园林的方向去做，开发商省的钱，购房者才能省钱。

• 花里胡哨又费钱的喷泉水景也很少做，反正绝大多数情况下，交房十年以后的喷泉没几个是开的，物业公司舍不得钱换水。

• 楼栋大堂是没有的，就算有，也是小小的一个门厅——这都是算进公摊面积的，看着气派，可别忘了，每一个平方都是要花钱的。

• 每一层的电梯厅也不大——对的，减少公摊面积。

消防合规性要求，能用不计建筑面积的连廊解决的，就绝不增加一个需要公摊建筑面积的内楼梯——虽然样子不好看、看着不气派，但是每户能少公摊好几个平米，就是钱啊。比如今的新建商品房多个10%很正常，换算到130平米就能多个十几个平方，每个平方可都是钱哦。

所以长征板块这些房子外观看着挺平淡的，仔细一研究得房率，会发现，哎呦，真实惠啊，都花在自己家里了，没有莫名其妙、不知不觉地花在公共区域。

至于户型上，长征板块的一个特点就是：大户型为主，房间多，主打一个就是功能实用性强，可选的余地还蛮大的。

白首小结

以上海中环的房价，是要面子还是要里子？就看自己家庭实际支付能力了。

如果想要居住实惠，长征板块确实是个挺不错的选择，十几二十年的房龄也不算太老。

另外，还是要最后提醒一下，白首说长征板块不强，只是说它相对于热点板块并不强，但是要跑平上海全市房价的平均增速也是没问题的，因为中外环间、非热点、无炒作的板块，就是上海楼市价格走势的典型呀。

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