十几年前新江湾城刚造概念、开始成片开发的时候，由于起点高，而且标签特别的与众不同，所以一开始房价就很高，当然是有相当比例是水分和泡沫。

不过十几年后的当下来看，已经经历过高泡沫、挤干水分、房价增速走平全市的一个完整周期过程，波澜壮阔回归晓风微澜，”价值回归”，如今新江湾城的房价还是比较扎实的。

但扎实、与能获得高于全市房价走势的加速度，那是两回事儿。

今天白手就从根子上来聊聊新江湾城的几个驱动力，是否还能继续发力？

能推动一个板块上涨的【内生驱动力】大体上分成四种。外加一个外来或者说借力。

四个内生驱动力：

1、概念，等级和标签的特别性；

2、规划，包含轨道交通、学校，医院，商业这些资源；

3、产业，新增也好、原有的腾笼换鸟升级也好、持续发力增长也好，只要产业经济总量在增长、就能推动土地价值持续增长。

4、开发进程，放在楼市里面就是不断有新盘上市，能够通过新盘地价和房价的逐渐抬高、和炒作带来的市场热度，来抬升既有的二手房。

外来驱动力/借力：隔壁的板块是否有土地价值增长，本板块可以享受到外溢承接。

当然不管什么驱动力，最后在具体的房价上，还是转变为供求关系。

白首探讨1

独特的生态概念标签，已经用了十几年了，早就包含在初始和现有房价里了，产业压根就没有。

生态这东西吧，调子挺高，但在绝大多数的地方都是叫好而不叫座，吃饱饭没多久，居住水平还没全面改善，大多数人还没有到为生态去花钱买单的阶段。

但，毕竟有一小部分人先富起来了。

富起来的特征是什么？其中有两条是“通用的”：要面子、更惜命。

光这两条，就足以让他们掏钱，大把大把地掏钱，只要暗示他们这东西能让身体更健康、年轻一点、多享受几年这花花世界，掏出个几千万完全不是事儿。

更何况是在缺生态、而不缺有钱人的上海。

所以十几年前，新江湾城刚打出了“市区唯一的生态湿地”概念，立马就成为了新一代豪宅区的第一标签。

各楼盘在销售说辞和各种网络软文上都会说一段市区里空气最干净的地方、而且只有湿地能产生的“负氧离子”含量高达多少多少，感觉在那能修仙。

再加上仁恒怡庭别墅项目入场，豪宅区立马就成立了——因为同时实现了富豪的追求：

有面子，上海市区唯一的天然湿地，唯一啊！稀缺资源占有啊！而且仁恒的别墅过去了，从天然荒野到高端豪宅的调性也就起来了。

更惜命，不离开上海，而且在传统市区边界，算不得郊区，一边赚钱一边修仙。

但问题是，这张牌在一开始的时候打得啪啪响，放到十几年后早已经不新鲜了。而且概念作为豪宅价值底盘从片区开发伊始就植入了房价，早就在当下的房价里包含得完完整整了。

独特的生态概念标签已经不可能、或者说早几年前开始就已经不能成为房价再向上的驱动力了。

新江湾城没有任何产业，这台引擎从一开始就不存在，而且也不会再有——肉眼可见的没地皮了，产业规划也从来就不在新江湾城的计划之内。

白首探讨2

包含轨道交通站内的规划，早已完全落地，不会有成规模、可圈可点的新增，第三个引擎也不没得指望。

从大学到小学，从地铁到商业，从公园到体育设施，所有的配套都已经落地，而且都是落地了好几年，就连各项市政公建在成熟期带来的末期红利都已经过去了。

当然还是那个问题，没有地皮了。规划上也已经没有新货，所以也不存在新添有亮点的市政配套和商业配套所带来的新增红利，顶多就是换两家便利店，换两个百货公司的名字而已，店还是那个店，所以规划这台引擎也无法产生新的驱动力。

白首探讨3

新盘不再有，缺乏抬轿子和炒作，从驱动力来看是明显的“燃料短缺”，但从供求关系来看，却也是莫大的好处。

整个杨浦区新江湾城所有的土地已经用完，不可能再出现任何的住宅新盘，大规模、小规模、一栋楼都放不下了。

现在以及之后大家能看到的号称新江湾城的楼盘，十个有十个都是宝山区，压根儿就不在新江湾城所在的杨浦区内——因为隔壁的虹口区出新盘，肯定是说文化积淀+城市更新，根本看不上杨浦区；黄浦江对岸的外高桥，人家也直接打“森兰国际住区”，也不用谈新江湾城。

需要抱新江湾城豪宅区大腿的，只有隔壁“传统市区下支角垫底”的宝山区。

说白了，宝山那些都是来蹭的，是来蹭豪宅区价格心理水位的，说得不好听点，是来“抹黑”新江湾城社会印记和心理价位的，而不可能提供向上的增益——不明就理的社会大众会忽然感觉到，哎，新江湾城的房子变成6万块一平方了？

当然真正要买豪宅区的人也会仔细看、实地了解，不会这么轻易地被带偏，是杨浦还是宝山？对于实际的购房者来说，还是一眼就能明辨区分的。

白首小结

虽然没有新盘助推，但好就好在新江湾城已经地位确立了——对于已经地位确立并且广受认可的板块来说，没有新盘几千上万套房地注水。供求关系反而是稳定的，至少方向上是确定的。

• 现在供不应求，未来也供不应求，还会加剧；

• 现在如果供大于求，之后基本上也是供大于求，房价长期阴跌。

很显然，新江湾城长期稳定在供不应求的状态上，按照市场经验，基本上以后也是这个状态——板块的质地没有改变，又没有新增供应量，现在喜欢这里的人，以后也依然喜欢。

至于来自外部的“借力”也是有的，五角场城市副中心就在隔壁，科创产业所带来的土地经济价值增长红利辐射、和产业新增中高端购买力的导入都是有的。

所以新江湾城房价拥有长期跑赢上海全市平均水平的加速度依然是存在的，还能持续个至少十来年，而且能量和加速度都不差哦！

 

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