加载中…四季都会·绿龙北，自住不错，增值空间有限
(2022-09-23 15:18:22)
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四季都会·绿龙北是这几年加推了不知多少次的超级大盘，不但分期，每一期里还分批，每一批都好几百套。作为最典型的刚需盘，本身白首没什么太大兴趣去聊，刚好前几天有朋友来问起，那就顺带写一篇吧。
（图片来源于网络）
白首小结
还真的是在宝山主城范围内，土地段位高于美兰湖。
宝山买房白首看的第一个点就是“城or郊？”，虽然在目前的城市界面上，宝山主城区内外并没有什么太大的差别，但终究属性不同、地位不同、中长期价值潜力更不相同。
就像同一个班里上课的孩子，衣服穿的差不多，可能他们成绩也都差不多，但有的就是下岗工人的娃，有的就是“我的区长爸爸”，你说这两类小朋友未来的差别会有多大？
（图片来源于网络）
宝山区有一条很重要的线叫“绕城高速”——往内，就是2035规划中的主城区范围，换句话说，绕城高速以外就算郊区。
没有这个地理概念的朋友可以用规划图和地图比对一下。
（图片来源于网络）
四季都会·绿龙北远离外环线、却也很显然地就在绕城高速以内、边缘地带，虽然“一步出城”，但终究还在城里啊。
顾村公园就是在主城区内，而且显然的就“骑”在外环线上；美兰湖出了郊环线、就是在主城区外的郊区。
（图片来源于网络）
所以长期的土地等级、换句话说，实际价值就很清楚了：
顾村公园>四季都会·绿龙北>美兰湖。
白首观点2
一二手价格差，其实很微小。
上面这个土地实际价值的关系，大家一定要想明白。如果违反这个递推关系的，那么就有泡沫、虚高的嫌疑了。
我们看下顾村与上海大学一带，肉眼可见的，相比四季都会·绿龙北更靠近市中心、尤其是进了外环线、到了上海大学，上大板块或者说锦秋一带，外环内PK郊环内，地铁密度也更高，而且现在的商业早就已经成熟、也还在增加（7号线南陈路站的经纬汇），教育资源水平也更高。
（图片来源于网络）
现在房龄也就7年、出门就是地铁站的二手房价格呢？
四季都会·绿龙北的均价是，均价约4.93万/，算它5万/吧，是否特别划算？大家自己考虑吧。
（图片来源于网络）
白首观点3
中长期增值空间也有限，不过自住还是不错的。
杨行这一块的“钱景”，有至少三个因素会拖后腿：
一，四季都会体量过大，周边楼盘体量也很大，未来任何一个时间点，同期在售的二手房就会很多，买家的选择面大、卖家自然就不能“朝南坐”了，好好的买家竞价、会被大量的二手房弄成卖家杀价。
二，吴淞城市副中心根本借不到力，这个副中心本来就很弱，自己能不能像样还是个大问题，更何况向外辐射呢！就算像样、能够有一定的辐射力，四季都会·绿龙北距离也太远了，从吴淞副中心向外辐射的购买力首先会被顾村上大板块给分掉大半，就算是往杨行方向的，到达绕城高速之前也会有大量的小区吸收拦截，真正到四季都会·绿龙北已经没多少了。
三，上海人民“集体宅家”那段时间，宝山区的物资“保障能力”可是出了名的，还有个同样出名的是徐汇梅陇（但人家好歹挂着徐汇区的光环、文教资源也优越啊！）。
不要以为大概率不会再来一回了，这反映出了基层的管理思维和能力，甚至于是心态，大家都懂的，惹不起我还躲不起吗？所以有不少朋友解封后第一个事情就是搬出宝山……
那段时间大家的记忆是深刻的，而且也是实实在在当下与未来至少10年的购买力主体，那么对购买意愿的负面影响、至少是阴影吧，大家也要心里有数。
白首建议
至于社区，容积率2.0，已经很高了，作为刚需楼盘也过得去，户型什么的也还算规整，没什么太大的问题。而且作为超大型社区，留下了小商业体和底商，有承载的空间就不怕没有商户来抢这几千户人家实打实的消费，未来的商业肯定也是繁荣、方便、周全的。
距离地铁，“需要游泳过河”的直线距离只有几百米，好在换算成实际道路距离也还在步行能承受的范围内，勉强算是地铁盘了。
所以整体来看自住还是不错的，只是说不要指望升值空间太大，或者说不要指望年均升值的幅度能够跑赢全市平均水平罢了。
说到这份儿上了，最后用领袖的话勉励一下买家们：房子是用来住的，不是用来炒的。
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